गोडरेज प्रॉपर्टीज के स्टॉक में 5% की गिरावट, दमदार प्री-सेल्स के बावजूद कलेक्शन धीमा

Godrej Properties का वित्तीय प्रदर्शन वित्तीय वर्ष 2026 (Q2FY26) की दूसरी तिमाही के लिए निवेशकों के लिए एक मिश्रित तस्वीर प्रस्तुत करता है। कंपनी ने ₹8,505 करोड़ की मजबूत प्री-सेल्स, या बुकिंग, हासिल की, जो ₹7,000 करोड़ से अधिक की बुकिंग के साथ लगातार तीसरी तिमाही रही। इस मजबूत प्रदर्शन को हैदराबाद में गोडरेज रीगल पैवेलियन और मुंबई में गोडरेज स्काईशोर जैसी नई परियोजनाओं के लॉन्च से बढ़ावा मिला। FY26 (H1FY26) की पहली छमाही के लिए, प्री-सेल्स ₹15,587 करोड़ तक पहुंच गई, जो पूरे वर्ष के लक्ष्य का 48% है और कंपनी के लिए अब तक का उच्चतम H1 बुकिंग मूल्य है।

हालांकि, कलेक्शन के आंकड़ों से एक महत्वपूर्ण चिंता सामने आई। Q2FY26 में कलेक्शन में साल-दर-साल (YoY) केवल 2% की मामूली वृद्धि देखी गई, कुल ₹4,066 करोड़। H1FY26 के लिए, कलेक्शन 10% बढ़कर ₹7,736 करोड़ हो गया, जिसका अर्थ है कि गोडरेज प्रॉपर्टीज ने FY26 कलेक्शन गाइडेंस का केवल 36% हासिल किया है, जो वित्तीय वर्ष की दूसरी छमाही में कवर करने के लिए एक महत्वपूर्ण अंतर दर्शाता है। रियल एस्टेट क्षेत्र में, कलेक्शन आवासीय इकाइयों के लिए डिलीवरी मील के पत्थर हासिल करने से निकटता से जुड़े होते हैं।

प्रबंधन ने FY26 की दूसरी छमाही (H2FY26) में सुधार के लिए आशावाद व्यक्त किया, चौथी तिमाही (Q4) में उच्च डिलीवरी वॉल्यूम की उम्मीद है। कंपनी का लक्ष्य FY26 में लगभग 10 मिलियन वर्ग फुट (msf) वितरित करना है, जिसमें से H1FY26 में लगभग 3 msf पहले ही वितरित किए जा चुके हैं। गोडरेज प्रॉपर्टीज ने अपने FY26 प्री-सेल्स गाइडेंस ₹32,500 करोड़ पर बनाए रखा है, जो 10% साल-दर-साल वृद्धि है, और लॉन्च पाइपलाइन को देखते हुए यह रूढ़िवादी लग रहा है।

आउटलुक को और जटिल बनाने वाली चिंताएं मुंबई और बेंगलुरु जैसे प्रमुख बाजारों में मांग की गति की स्थिरता के बारे में हैं, जहां विश्लेषकों का सुझाव है कि पहले देखी गई उच्च विकास दरें मध्यम हो सकती हैं। गोडरेज प्रॉपर्टीज 20% की मध्यम अवधि की प्री-सेल्स कंपाउंड एन्युअल ग्रोथ रेट (CAGR) का लक्ष्य बना रही है और टियर-2 शहरों में विस्तार करके अपने बाजार हिस्सेदारी को 4% से 5-6% तक बढ़ाना चाहती है।

बिजनेस डेवलपमेंट के मोर्चे पर, H1FY26 में नौ नई परियोजनाएं जोड़ी गईं जिनका संभावित राजस्व ₹16,300 करोड़ है। हालांकि, भूमि अधिग्रहण और अनुमोदन में बढ़ी हुई निवेश, जो बड़े पैमाने पर ऋण द्वारा वित्तपोषित हैं, ने शुद्ध ऋण में वृद्धि की है। Q2FY26 में शुद्ध ऋण-से-इक्विटी अनुपात Q1FY26 के 0.26x से बढ़कर 0.3x हो गया। परिचालन नकदी प्रवाह (Operating cash flow) भी H1FY26 में 24% साल-दर-साल घटकर ₹2,137 करोड़ रह गया, जो ऋण प्रबंधित करने के लिए नकदी प्रवाह में सुधार के महत्व को उजागर करता है।

शेयर का प्रदर्शन कमजोर रहा है, 2025 में वर्ष-दर-तारीख 22% की गिरावट आई है, जो निफ्टी रियलिटी इंडेक्स से कम प्रदर्शन कर रहा है। ब्रोकरेज फर्म मोतीलाल ओसवाल फाइनेंशियल सर्विसेज ने नोट किया कि मान्यता प्राप्त परियोजनाओं के लिए सकल मार्जिन (gross margins) स्वस्थ बने हुए हैं, लेकिन उच्च परिचालन पैमाने से आनुपातिक रूप से अधिक ओवरहेड्स हुए हैं, जिससे परिचालन लाभ प्रभावित हुए हैं। फर्म का अनुमान है कि पिछले दो वर्षों में बुक की गई बिक्री से राजस्व पहचान, जिसका मार्जिन प्रोफाइल बेहतर था, FY26/FY27 के बाद होगी, जो संभावित रूप से कुछ निवेशक चिंताओं को कम कर सकती है।

प्रभाव: यह समाचार भारतीय शेयर बाजार को एक प्रमुख रियल एस्टेट डेवलपर के लिए मजबूत बिक्री बुकिंग के बावजूद संभावित नकदी प्रवाह चुनौतियों को उजागर करके प्रभावित करता है। निवेशक गोडरेज प्रॉपर्टीज की अपनी बुकिंग को वास्तविक संग्रह में बदलने और अपने ऋण स्तरों को प्रबंधित करने की क्षमता पर करीब से नजर रखेंगे। प्री-सेल्स और कलेक्शन के बीच का अंतर रियल एस्टेट क्षेत्र के नकदी रूपांतरण चक्र में व्यापक मुद्दों का संकेत दे सकता है। शेयर का कमजोर प्रदर्शन इन चिंताओं का सीधा प्रतिबिंब है।