खरीदारों की दुविधा: रेडी या निर्माणाधीन? कुल लागत का चौंकाने वाला खुलासा!

होम लोन की ब्याज दरें लगभग 8.5-9.5% और प्रॉपर्टी की कीमतें रिकॉर्ड ऊंचाई पर होने के कारण, घर खरीदारों को निर्माणाधीन और तुरंत रहने लायक (RTM) संपत्तियों के बीच एक महत्वपूर्ण निर्णय लेना पड़ रहा है। रियल एस्टेट विशेषज्ञ कुल स्वामित्व लागत (TCO) का मूल्यांकन करने पर जोर देते हैं, जो कि सूचीबद्ध मूल्य से परे जाकर प्री-ईएमआई ब्याज, निर्माण अवधि के दौरान भुगतान किया गया किराया, वस्तु एवं सेवा कर (जीएसटी), रखरखाव और पंजीकरण शुल्क जैसे कारकों को शामिल करती है। यद्यपि RTM घरों के लिए प्रारंभिक भुगतान अधिक होता है, TCO घटकों पर विचार करने पर वे प्रभावी रूप से 6-10% सस्ते हो सकते हैं। निर्माणाधीन संपत्तियां 2-4 वर्षों में किश्तों में भुगतान की सुविधा प्रदान करती हैं, जिससे शुरुआती नकदी प्रवाह आसान हो जाता है। हालांकि, खरीदार वार्षिक कर बचत (धारा 80C और 24(b)) खो देते हैं, जो केवल कब्जे के बाद लागू होती है, जिससे सालाना ₹1-1.5 लाख का संभावित नुकसान होता है। किराए और प्री-ईएमआई दोनों का दोहरा भुगतान वित्तीय बोझ बढ़ा सकता है। RTM खरीदार तुरंत कर लाभ का दावा करना शुरू कर देते हैं और किराए से बचते हैं, जिससे पांच वर्षों में ₹5-7.5 लाख की संचयी बचत होती है। निर्माणाधीन परियोजनाओं में निष्पादन और देरी के जोखिम होते हैं, और RERA हमेशा बाजार की अस्थिरता को नहीं रोक पाता है। RTM संपत्तियां गुणवत्ता और रहने की निश्चितता प्रदान करती हैं। जबकि निर्माणाधीन घर अनुकूल परिस्थितियों में बेहतर मूल्य वृद्धि (5-8% वार्षिक) प्रदान कर सकते हैं, RTM संपत्तियां जोखिम-समायोजित, अनुमानित रिटर्न प्रदान करती हैं, खासकर वर्तमान मध्यम-विकास परिवेश में अंतिम-उपयोगकर्ताओं के लिए। जीएसटी भी निर्णय को प्रभावित करता है: निर्माणाधीन संपत्तियों पर 5% जीएसटी लगती है (बिना इनपुट टैक्स क्रेडिट के), जबकि RTM घर इससे मुक्त हैं, जिससे प्रभावी लागत अंतर 5-7% और कम हो जाता है। धारा 80C (₹1.5 लाख) और धारा 24(b) (₹2 लाख) जैसे कर लाभ RTM खरीदारों के लिए वर्ष 1 से उपलब्ध हैं, जिससे अल्पकालिक नकदी प्रवाह में सुधार होता है। जोखिमों के बावजूद, लंबी अवधि और मजबूत नकदी प्रवाह वाले निवेशक अभी भी प्रतिष्ठित डेवलपर्स की परियोजनाओं में रुचि दिखा रहे हैं, खासकर उभरते क्षेत्रों में, जहां टियर-2 और टियर-3 शहरों में महत्वपूर्ण भूमि अधिग्रहण हो रहा है। लक्जरी रियल एस्टेट और शुरुआती चरण के विकास भी उच्च निवल मूल्य वाले व्यक्तियों (HNIs) को विविधीकरण के लिए आकर्षित करते हैं।