उत्तर प्रदेश रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (UP-RERA) ने रियल एस्टेट सेक्टर में पारदर्शिता लाने के लिए 12 संशोधनों को एक नियामक ढांचे में मिला दिया है। नए नियमों के तहत बिल्डरों के लिए प्रोजेक्ट फंड के लिए अनिवार्य रूप से तीन बैंक खातों का सिस्टम लागू किया गया है और प्रकटीकरण (Disclosure) के नियम सख्त कर दिए गए हैं। इस कदम का मकसद डेवलपर्स के बीच बेहतर वित्तीय अनुशासन सुनिश्चित कर घर खरीदारों के निवेश की सुरक्षा करना है।
उत्तर प्रदेश रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (UP-RERA) 13 जुलाई, 2026 से एक समेकित नियामक ढांचा लागू करने जा रही है। 12 अलग-अलग संशोधनों को एक ही गाइडलाइन में मिलाकर, नियामक का लक्ष्य राज्य के रियल एस्टेट सेक्टर में प्रॉपर्टी के सौदों, निर्माण की निगरानी और वित्तीय प्रबंधन में स्पष्टता और स्थिरता लाना है।
बिल्डरों के लिए तीन खातों का मॉडल
डेवलपर्स के लिए सबसे बड़े बदलावों में से एक हर प्रोजेक्ट के लिए अनिवार्य रूप से तीन बैंक खाते रखना है। अब डेवलपर्स को एक कलेक्शन अकाउंट (Collection Account), एक सेपरेट अकाउंट (Separate Account) और एक ट्रांजैक्शन अकाउंट (Transaction Account) बनाए रखना होगा। नए नियमों के तहत, कलेक्शन अकाउंट में घर खरीदारों से प्राप्त 70% फंड रोजाना सेपरेट अकाउंट में ट्रांसफर करना होगा। यह फंड कानूनी रूप से केवल जमीन और निर्माण की लागत के लिए आरक्षित होगा। शेष 30% फंड ऑपरेशनल जरूरतों के लिए ट्रांजैक्शन अकाउंट में भेजा जाएगा। इस व्यवस्था का उद्देश्य प्रोजेक्ट फंड को अन्य असंबंधित वेंचर्स में डायवर्ट होने से रोकना है, जो कि प्रोजेक्ट में देरी का एक प्रमुख कारण रहा है।
पारदर्शिता और अनुपालन पर सख्ती
वित्तीय नियंत्रणों के अलावा, यह ढांचा डेवलपर्स पर ऑपरेशनल बोझ को बढ़ाता है। अब बिल्डरों को प्रमुख प्रोजेक्ट प्रोफेशनल्स, जैसे आर्किटेक्ट, इंजीनियर और चार्टर्ड अकाउंटेंट का विवरण देना होगा। तिमाही प्रगति रिपोर्ट (QPRs) के साथ प्रोफेशनल सर्टिफिकेशन अनिवार्य कर दिया गया है, जिससे नियमित रिपोर्टिंग और भी सख्त हो गई है। इसके अतिरिक्त, नए नियमों में यह भी अनिवार्य किया गया है कि इंटरेस्ट-फ्री मेंटेनेंस सिक्योरिटी (IFMS) डिपॉजिट - यानी भविष्य के रखरखाव के लिए खरीदारों से लिया गया पैसा - विशेष बैंक खातों में रखा जाए। कॉमन एरिया के हैंडओवर पर यह पैसा रेजिडेंट्स एसोसिएशन को ट्रांसफर करना होगा, ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि मरम्मत और सुधार के लिए इरादा पैसा दुरुपयोग न हो।
रियल एस्टेट मार्केट पर असर
निवेशकों और घर खरीदारों के लिए, ये नियम उच्च शासन (Governance) की ओर एक बदलाव का प्रतिनिधित्व करते हैं। बड़े, लिस्टेड रियल एस्टेट डेवलपर्स, जिनके पास स्थापित अनुपालन टीमें हैं, उन्हें कम व्यवधान का सामना करना पड़ सकता है, क्योंकि वे पहले से ही इसी तरह के वित्तीय अनुशासन का पालन करते हैं। हालांकि, छोटे या असंगठित डेवलपर्स के लिए सख्त ऑडिट और रिपोर्टिंग आवश्यकताओं के अनुकूल होना अधिक चुनौतीपूर्ण हो सकता है। बढ़ी हुई अनुपालन लागत और ऑपरेशनल खर्च छोटे खिलाड़ियों के लाभ मार्जिन को कम कर सकते हैं जिनके पास कुशल आंतरिक नियंत्रण नहीं हैं। सकारात्मक पक्ष पर, ये उपाय प्रोजेक्ट के रुकने के जोखिम को कम करने के उद्देश्य से हैं, जो सेक्टर में निवेशकों के लिए एक बड़ी चिंता है।
कानूनी संदर्भ और दंड
यह ढांचा जन विश्वास (संशोधन प्रावधान) अधिनियम, 2026 के साथ भी संरेखित है। इस कानून ने कुछ तकनीकी गैर-अनुपालन मुद्दों को अपराध-मुक्त कर दिया है, जिससे कारावास की धमकी के बजाय मौद्रिक दंड लगाया जाएगा। यह बदलाव नियामक के इरादे को लंबी कानूनी लड़ाइयों के बजाय जुर्माने के माध्यम से ऑपरेशनल त्रुटियों को सुधारने पर केंद्रित करता है, जो प्रोजेक्ट पूरा होने के लिए विपरीत हो सकती हैं।
निवेशकों को इस बात पर नज़र रखनी चाहिए कि डेवलपर्स UP-RERA पोर्टल पर अपने प्रोजेक्ट प्रोफाइल को कितनी जल्दी अपडेट करते हैं और क्या नई वित्तीय संरचनाएं निर्माण समय-सीमा में मापने योग्य सुधार लाती हैं। अगला महत्वपूर्ण संकेतक छोटे डेवलपर्स द्वारा तिमाही फाइलिंग में अनुपालन का स्तर होगा, क्योंकि इन मानकों को पूरा करने में विफलता से प्रोजेक्ट-संबंधित प्रतिबंध या दंड हो सकता है।