उत्तर प्रदेश रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (UP RERA) ने डेवलपर्स के लिए एक बड़ा फरमान जारी किया है। अब डेवलपर्स को घर खरीदारों से मिले इंटरेस्ट-फ्री मेंटेनेंस सिक्योरिटी (IFMS) फंड को एक अलग, ब्याज देने वाले बैंक खाते में रखना होगा। इस कदम से पारदर्शिता बढ़ेगी और यह सुनिश्चित होगा कि ये फंड सीधे रेजिडेंट वेलफेयर एसोसिएशन (RWA) को कॉमन एरिया के रखरखाव के लिए मिलें।
क्या हैं ये नए नियम?
उत्तर प्रदेश रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (UP RERA) ने राज्य में रियल एस्टेट डेवलपर्स के लिए वित्तीय नियमों को और सख्त कर दिया है। 2019 के नियमों में 12वें संशोधन के ज़रिए, रेगुलेटर ने इंटरेस्ट-फ्री मेंटेनेंस सिक्योरिटी (IFMS) फंड के कलेक्शन और मैनेजमेंट के लिए एक स्टैंडर्ड प्रोसेस तय किया है। ये फंड आमतौर पर घर खरीदारों से पज़ेशन के समय वसूले जाते हैं।
नई गाइडलाइंस के तहत, डेवलपर्स को अब जमा किए गए सभी मेंटेनेंस सिक्योरिटी फंड को एक शेड्यूल बैंक में एक अलग, तय खाते में जमा करना होगा। इन फंड्स का बेहतर इस्तेमाल सुनिश्चित करने के लिए, नियमों के मुताबिक इस कॉर्पस को फिक्स्ड डिपॉजिट (FD) में इन्वेस्ट करना होगा, जिससे सबसे ज़्यादा ब्याज मिल सके। इसका मकसद कैपिटल को सुरक्षित रखना और साथ ही भविष्य की मेंटेनेंस ज़रूरतों के लिए रिटर्न जेनरेट करना है।
स्टैंडर्ड रेट्स और फंड ट्रांसफर
UP RERA ने प्रोजेक्ट के हिसाब से IFMS कलेक्शन के लिए एक स्पष्ट शेड्यूल भी दिया है। मल्टी-स्टोरी ग्रुप हाउसिंग के लिए, डेवलपर्स यूनिट की कैटेगरी के आधार पर ₹20 से ₹100 प्रति स्क्वायर फुट तक चार्ज कर सकते हैं। कमर्शियल प्रोजेक्ट्स के लिए, नॉन-सेंट्रल एयर-कंडीशन्ड स्पेस के लिए रेट ₹40 प्रति स्क्वायर फुट और सेंट्रली एयर-कंडीशन्ड यूनिट्स के लिए ₹50 प्रति स्क्वायर फुट तय किया गया है।
नए फ्रेमवर्क का एक बड़ा फोकस इन फंड्स का रेजिडेंट वेलफेयर एसोसिएशन (RWA) या एसोसिएशन ऑफ अलॉटीज़ को अनिवार्य ट्रांसफर है। जब डेवलपर्स कॉमन एरिया और सुविधाओं का कंट्रोल सौंपते हैं, तो उन्हें एक विस्तृत ट्रांसफर स्टेटमेंट देना होगा। इस डॉक्यूमेंट में फंड्स का पूरा ऑडिट ट्रेल, यूनिट-वाइज़ कलेक्शन डेटा और कॉर्पस से किए गए किसी भी खर्च का सारांश शामिल होना चाहिए। ये फंड्स कानूनी तौर पर केवल कॉमन सर्विसेज के मेंटेनेंस, रिपेयर और ऑपरेशन के लिए ही रखे जा सकते हैं और इन्हें दूसरे ऑपरेशनल इनकम से मिक्स नहीं किया जा सकता।
ऑडिट और जवाबदेही
लगातार पारदर्शिता बनाए रखने के लिए, RWAs को अब कड़े वित्तीय रिकॉर्ड बनाए रखने होंगे। नियमों के अनुसार, IFMS फंड्स का सालाना ऑडिट एक चार्टर्ड अकाउंटेंट द्वारा किया जाना ज़रूरी है। ऑडिट के नतीजों को सदस्यों के सामने एनुअल जनरल मीटिंग (AGM) या एक्स्ट्राऑर्डिनरी जनरल बॉडी मीटिंग में ऑडिट पूरा होने के 3 महीने के अंदर पेश करना होगा।
इन अकाउंटिंग स्टैंडर्ड्स को लागू करके, रेगुलेटर डेवलपर्स और रेजिडेंट एसोसिएशन के बीच मेंटेनेंस फंड के गलत इस्तेमाल या कमी को लेकर होने वाले विवादों को कम करना चाहता है। निवेशकों और घर खरीदारों के लिए, मुख्य बात यह होगी कि ये एसोसिएशन्स ऑडिट प्रोसेस को कितनी प्रभावी ढंग से लागू करती हैं और क्या डेवलपर्स द्वारा प्रोजेक्ट हैंडओवर के दौरान निर्धारित ब्याज-वाले खाते लगातार बनाए रखे जाते हैं।