उत्तर प्रदेश रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (UP-RERA) ने बिल्डर्स के लिए एक नया आदेश जारी किया है। अब उन्हें होमबॉयर्स से मिले इंटरेस्ट-फ्री मेंटेनेंस सिक्योरिटी (IFMS) फंड को एक अलग बैंक खाते में रखना होगा। इस कदम से पारदर्शिता बढ़ेगी और खरीदारों के पैसे सुरक्षित रहेंगे।
मेंटेनेंस का पैसा अब नहीं होगा मिक्स
उत्तर प्रदेश रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (UP-RERA) ने बिल्डर्स के लिए एक बड़ा नियम लागू किया है। अब डेवलपर्स को होमबॉयर्स से मिले इंटरेस्ट-फ्री मेंटेनेंस सिक्योरिटी (IFMS) फंड को अपने सामान्य बिजनेस फंड से बिल्कुल अलग, एक खास बैंक खाते में रखना होगा। इस नियम का मकसद यह पक्का करना है कि मेंटेनेंस के लिए जमा किए गए पैसे बिल्डर अपनी कंपनी के दूसरे खर्चों या वर्किंग कैपिटल के लिए इस्तेमाल न कर सकें।
होमबॉयर्स के डिपॉजिट की सुरक्षा
IFMS एक तरह का रिफंडेबल डिपॉजिट होता है, जो खरीदार प्रॉपर्टी का पजेशन लेते समय या सेल डीड साइन करते वक्त बिल्डर को देते हैं। इसका इस्तेमाल प्रोजेक्ट के कॉमन एरिया और सुविधाओं को ठीक रखने के लिए तब तक किया जाता है, जब तक कि इसकी जिम्मेदारी किसी रेजिडेंट्स वेलफेयर एसोसिएशन (RWA) को न सौंप दी जाए। अलग खाता रखने का आदेश इसलिए दिया गया है ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि ये पैसे किसी और कॉरपोरेट जरूरत या कंस्ट्रक्शन कॉस्ट में डायवर्ट न हों। अतीत में, निवासियों और डेवलपर्स के बीच यह फंड के इस्तेमाल को लेकर एक बड़ा मुद्दा रहा है।
ब्याज दरें और फंड मैनेजमेंट
UP-RERA ने यह भी साफ किया है कि इन फंड्स का मूल्य बना रहे, इसलिए डेवलपर्स को IFMS कॉर्पस को सबसे ज़्यादा ब्याज देने वाली फिक्स्ड डिपॉजिट (FD) में इन्वेस्ट करना होगा। फंड जमा करने से पहले, डेवलपर्स को कई बैंकों से कोटेशन (quotes) लेना होगा ताकि सबसे बेहतर रिटर्न वाला ऑप्शन चुना जा सके। इसके अलावा, अथॉरिटी ने IFMS रेट्स के लिए स्पष्ट गाइडलाइंस भी तय की हैं, जो प्रोजेक्ट के टाइप के हिसाब से अलग-अलग होंगी। उदाहरण के तौर पर, स्टैंडर्ड ग्रुप हाउसिंग प्रोजेक्ट्स के लिए लो-इनकम हाउसिंग में ₹20 प्रति वर्ग फुट से लेकर हाई-एंड, लग्जरी रेजिडेंशियल प्रोजेक्ट्स के लिए ₹100 प्रति वर्ग फुट तक की दरें लागू होंगी।
रेजिडेंट एसोसिएशन्स को ट्रांसफर
जब डेवलपर अंततः कॉमन एरिया की जिम्मेदारी RWA को सौंपता है, तो नए नियम एक स्ट्रक्चर्ड ट्रांसफर प्रोसेस की मांग करते हैं। प्रमोटर को पूरा अकाउंटिंग रिकॉर्ड देना होगा, जिसमें फंड से की गई सभी कलेक्शन, खर्च और कटौतियों का विस्तृत ब्यौरा शामिल हो। इस हैंडओवर के साथ एक ऑडिट रिपोर्ट भी देनी होगी, ताकि RWA को पूरा, डॉक्यूमेंटेड कॉर्पस और बैंक अकाउंट के ऑपरेटिंग राइट्स मिल सकें। RWA के कंट्रोल में आने के बाद, उसे भी इन फंड्स को एक अलग खाते में रखना होगा और लगातार फाइनेंशियल ट्रांसपेरेंसी बनाए रखने के लिए चार्टर्ड अकाउंटेंट से सालाना ऑडिट करवाना होगा।
यह नियम UP-RERA जनरल रेगुलेशंस 2019 के 12वें संशोधन का हिस्सा है। निवेशकों और होमबॉयर्स को यह देखना होगा कि डेवलपर्स इन नए अकाउंट-सेग्रीगेशन (account-segregation) की आवश्यकताओं का कितनी जल्दी पालन करते हैं और क्या इससे उत्तर प्रदेश के नए डिलीवर हुए प्रोजेक्ट्स में मेंटेनेंस ऑपरेशन्स ज़्यादा स्थिर होते हैं।