सुप्रीम कोर्ट का RERA पर सख्त रुख: क्या खत्म हो जाएंगी रियल एस्टेट अथॉरिटीज?

SC की RERA पर कड़ी फटकार: 'सिर्फ डिफ़ॉल्ट करने वाले बिल्डरों की मदद कर रहा'

सुप्रीम कोर्ट ने RERA की प्रभावशीलता पर गहरी चिंता जताई है। मुख्य न्यायाधीश (CJI) सूर्यकांत और जस्टिस जॉयमल्या बागची की पीठ ने एक मामले की सुनवाई के दौरान कहा कि RERA का कामकाज "निराशाजनक" है और यह "सिर्फ डिफ़ॉल्ट करने वाले बिल्डरों की मदद करने के सिवा कुछ नहीं कर रहा"। अदालत ने यहाँ तक कहा कि "इस संस्था को खत्म कर देना ही बेहतर होगा।" यह टिप्पणी हिमाचल प्रदेश स्टेट RERA के कार्यालय को स्थानांतरित करने से जुड़े मामले की सुनवाई के दौरान आई।

यह पहली बार नहीं है जब न्यायपालिका ने RERA पर सवाल उठाए हैं। पहले भी इसे "पूर्व नौकरशाहों के लिए एक पुनर्वास केंद्र" कहा जा चुका है। RERA को 2016 में रियल एस्टेट सेक्टर में पारदर्शिता, जवाबदेही और खरीदारों के हितों की रक्षा के उद्देश्य से लाया गया था, लेकिन अदालत को लगता है कि यह अपने मूल उद्देश्य को पूरा करने में विफल रही है।

रियल एस्टेट सेक्टर में ग्रोथ की उम्मीद के बीच चिंता

सुप्रीम कोर्ट की इन टिप्पणियों के बीच, भारतीय रियल एस्टेट बाजार 2026 के लिए एक मजबूत और अनुशासित ग्रोथ का अनुमान लगा रहा है। मैक्रोइकॉनॉमिक स्थिरता, ब्याज दरों में नरमी की उम्मीद और आर्थिक गति इस ग्रोथ को बढ़ावा दे सकते हैं। खासकर प्रीमियम और लक्ज़री हाउसिंग सेगमेंट से मांग बढ़ने की उम्मीद है, जहाँ खरीदार ऐसे एसेट्स को पूंजी संरक्षण के साधन के रूप में देख रहे हैं। ऑफिस और लॉजिस्टिक्स सेक्टर में भी कॉर्पोरेट विस्तार और ई-कॉमर्स की मांग के कारण अच्छी लीजिंग गतिविधि देखी जा सकती है। सेक्टर एक प्रोफेशनल इंडस्ट्री के रूप में परिपक्व हो रहा है।

राज्य-वार कार्यान्वयन में भिन्नता

RERA की प्रभावशीलता राज्य-दर-राज्य कार्यान्वयन में अंतर के कारण और भी जटिल हो जाती है। हालांकि केंद्रीय कानून एकरूपता का लक्ष्य रखता है, राज्यों ने अलग-अलग नियम अपनाए हैं, जिससे पंजीकरण आवश्यकताओं, ब्याज दंड और विवाद समाधान की गति में विसंगतियां पैदा हुई हैं। महाराष्ट्र परियोजना पंजीकरण में सबसे आगे है, जो एक अधिक उन्नत नियामक ढांचा दिखाता है, जबकि अन्य राज्यों में स्थिति अधिक खंडित है। यह बिखरा हुआ ढांचा कई राज्यों में काम करने वाले डेवलपर्स और लगातार सुरक्षा चाहने वाले खरीदारों के लिए चुनौतियां खड़ी करता है।

प्रवर्तन में गैप और डेवलपर्स की जवाबदेही

सुप्रीम कोर्ट की लगातार आलोचना RERA के प्रवर्तन तंत्र में मूलभूत समस्याओं की ओर इशारा करती है। चिंताएं बनी हुई हैं कि खरीदारों की सुरक्षा के लिए बनाया गया नियामक ढांचा अनजाने में वित्तीय संकट का सामना कर रहे डेवलपर्स को परियोजना वितरण में देरी करने या वास्तविक जवाबदेही से बचने का जरिया बन सकता है। न्यायपालिका का यह अवलोकन कि RERA "केवल बिल्डरों की मदद करता है" बताता है कि आवश्यक नियंत्रण या तो अनुपस्थित हैं या अपर्याप्त हैं। इस तरह की कमजोर निगरानी निवेश को हतोत्साहित कर सकती है, क्योंकि पूंजी बाजार स्वाभाविक रूप से भविष्यवाणी और मजबूत शासन चाहते हैं। विभिन्न राज्यों में कार्यान्वयन में अंतर इस जोखिम को और बढ़ा देता है, जिससे एक असमान खेल का मैदान बनता है जहाँ अनुपालन मानक काफी भिन्न हो सकते हैं।

न्यायिक हस्तक्षेप के जोखिम

हालांकि न्यायिक निर्णय नियामक ढांचे को मजबूत कर सकते हैं, लेकिन सर्वोच्च अदालत से बार-बार की गई मजबूत आलोचना परिचालन अक्षमताओं से परे प्रणालीगत कमजोरियों का संकेत दे सकती है। ऐसी टिप्पणियां अनिश्चितता का माहौल बना सकती हैं, जिससे निवेशक अधिक जोखिम से बचने वाले बन सकते हैं। यह धारणा कि RERA अधिकारी अपने जनादेश को पूरा नहीं कर रहे हैं, डेवलपर्स से कॉर्पोरेट प्रशासन और नियामक अनुपालन के उच्च मानकों की मांग करने वाली संस्थागत निवेशकों और रेटिंग एजेंसियों से बढ़ी हुई जांच का कारण बन सकती है। इस स्थिति से संकेत मिलता है कि नियामक सुधार, कार्यालय स्थानांतरण जैसे प्रशासनिक बदलावों से परे, पूर्ण विश्वास बहाल करने के लिए आवश्यक हो सकता है।

आगे का रास्ता

जैसे-जैसे भारतीय रियल एस्टेट बाजार अनुशासित वृद्धि और बढ़ती व्यावसायिकता के मार्ग पर आगे बढ़ रहा है, RERA पर सुप्रीम कोर्ट की आलोचना सुधार की एक महत्वपूर्ण अनिवार्यता प्रस्तुत करती है। हितधारकों के लिए ध्यान इस बात पर होगा कि क्या ये न्यायिक कॉल ठोस विधायी या प्रशासनिक परिवर्तनों में तब्दील होते हैं जो नियामक प्रभावशीलता को बढ़ाते हैं और वास्तव में उपभोक्ता हितों की रक्षा करते हैं, जिससे क्षेत्र की दीर्घकालिक स्थिरता और निवेश के लिए आकर्षण मजबूत होता है।