सुप्रीम कोर्ट ने RERA बनाम IBC को स्पष्ट किया: दिवालियापन दावों के लिए खरीदारों को आवासीय इरादे का प्रमाण देना होगा

सुप्रीम कोर्ट का हालिया फैसला मानसी ब्रार फर्नांडिस बनाम शुभ्भा शर्मा और अन्य मामले में भारत के रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (RERA) और दिवालियापन और दिवालियापन संहिता (IBC) के बीच के संबंध को स्पष्ट करता है। RERA खरीदारों की सुरक्षा और परियोजनाओं को समय पर पूरा कराने के लिए डिज़ाइन किया गया था, जबकि IBC कॉर्पोरेट दिवालियापन को हल करने का लक्ष्य रखता है।

पृष्ठभूमि: 2019 में सुप्रीम कोर्ट के एक फैसले (Pioneer Urban Land and Infrastructure Ltd v. Union of India) ने खरीदारों को IBC के तहत वित्तीय लेनदार के रूप में मान्यता दी थी, जिससे वे डेवलपर्स के खिलाफ दिवालियापन शुरू कर सकते थे। इससे सट्टा निवेशकों द्वारा दुरुपयोग हुआ।

वर्तमान निर्णय: मानसी ब्रार फर्नांडिस मामले का फैसला RERA को देरी, रिफंड या कब्जा से संबंधित खरीदारों के विवादों के लिए प्राथमिक तंत्र के रूप में फिर से स्थापित करता है। IBC को अंतिम उपाय के रूप में नामित किया गया है, जिसका उपयोग केवल किसी कंपनी की वास्तविक वित्तीय संकट के मामलों के लिए किया जाएगा।

सट्टा निवेशक परीक्षण: निर्णय का एक प्रमुख पहलू "सट्टा निवेशक" परीक्षण का परिचय है। बाय-बैक क्लॉज, निश्चित रिटर्न, या सुनिश्चित मूल्य वृद्धि वाले समझौतों को अब संपत्ति पर कब्जा करने के वास्तविक इरादे के बजाय निवेश साधन के रूप में देखा जाएगा। ऐसे निवेशक कॉर्पोरेट दिवालियापन समाधान प्रक्रिया (CIRP) शुरू करने के लिए IBC का उपयोग नहीं कर सकते। उनका सहारा RERA या उपभोक्ता मंचों के पास है।

प्रभाव: इस निर्णय का उद्देश्य संतुलन बहाल करना, IBC को सट्टा निवेशकों के लिए वसूली उपकरण बनने से रोकना और दिवालियापन कार्यवाही के दुरुपयोग को हतोत्साहित करना है। यह इस बात को पुष्ट करता है कि डेवलपर्स को तुच्छ दिवालियापन याचिकाओं से राहत मिलेगी, लेकिन RERA के तहत जांच जारी रहेगी। दिवालियापन पेशेवरों और राष्ट्रीय कंपनी कानून न्यायाधिकरणों (NCLT) को प्रवेश-पूर्व जांच करनी होगी ताकि सट्टा इरादे की पहचान की जा सके। नीति निर्माताओं से RERA अधिकारियों और NCLT के बीच समन्वय में सुधार करने और परियोजना-विशिष्ट दिवालियापन और सट्टा निवेशक परीक्षण के लिए विधायी मान्यता पर विचार करने का आग्रह किया जाता है।

Impact: 8/10. यह निर्णय डिफ़ॉल्टिंग डेवलपर्स के खिलाफ दावों को आगे बढ़ाने के तरीके को महत्वपूर्ण रूप से बदलता है, जो IBC के तहत दायर होने वाले मामलों की संख्या और पीड़ित खरीदारों और डेवलपर्स दोनों द्वारा अपनाई जाने वाली रणनीतियों को प्रभावित कर सकता है। यह एक महत्वपूर्ण क्षेत्र के लिए नियामक परिदृश्य को स्पष्ट करता है, जिससे निवेशक विश्वास और कानूनी कार्यवाही प्रभावित होती है।