रियल एस्टेट में नई रणनीति: दिवालिया कंपनियों को खरीदकर बिल्डर्स लगा रहे बड़ा दांव!

जमीन की ऊंची कीमतों से बचने का नया तरीका

भारत में छोटे और मझोले रियल एस्टेट डेवलपर्स अपनी ग्रोथ की रणनीति बदल रहे हैं। मुंबई, दिल्ली-NCR और बेंगलुरु जैसे शहरों में जमीन की कीमतें आसमान छू रही हैं, इसलिए सीधे जमीन खरीदने के बजाय, ये बिल्डर्स अब दिवालिया हो चुकी रियल एस्टेट कंपनियों का अधिग्रहण करने के लिए इंसॉल्वेंसी (दिवालियापन) प्रक्रिया का सहारा ले रहे हैं।

नेशनल कंपनी लॉ ट्रिब्यूनल (NCLT) में ऐसे मामलों में लगातार बढ़ोतरी देखी जा रही है। यहां डेवलपर्स किसी संघर्षरत कंपनी को खरीदकर उसके चालू प्रोजेक्ट्स, डेवलपमेंट राइट्स और शहरी संपत्तियों पर कंट्रोल हासिल करते हैं। कई मझोले फर्मों के लिए, यह उन प्राइम प्रॉपर्टी मार्केट्स में प्रवेश करने का एक तेज, हालांकि अधिक जटिल, रास्ता है, जिसमें अन्यथा भारी अग्रिम पूंजी की आवश्यकता होगी।

प्रमुख अधिग्रहण और मार्केट एक्टिविटी

हाल की फाइलिंग्स इस स्पेस में महत्वपूर्ण हलचल दिखाती हैं। उदाहरण के लिए, हाल ही में एक दिवालियापन अदालत ने भारद्वाज बिल्डकॉन एलएलपी द्वारा रेडियस एंड डिजर्व लैंड डेवलपर्स के अधिग्रहण को मंजूरी दी। इस डील में ₹3,255 करोड़ से अधिक की देनदारियों वाली कंपनी को टेकओवर करना शामिल था। इसी तरह, NCLT ने ओरिएंटल स्ट्रक्चरल इंजीनियर्स की योजना को Accil Corporation के अधिग्रहण के लिए मंजूरी दी, जिसके पास ₹895 करोड़ की देनदारियां थीं। पुणे में, मंत्रा प्रॉपर्टीज एंड डेवलपर्स ने कई अन्य इच्छुक पार्टियों से प्रतिस्पर्धा के बाद सिद्धि राज हाउसिंग प्रोजेक्ट्स का अधिग्रहण करने की मंजूरी प्राप्त की।

ये सौदे इस बात पर प्रकाश डालते हैं कि संकटग्रस्त रियल एस्टेट को अब एक अस्त-व्यस्त रिकवरी एक्सरसाइज के बजाय एक रणनीतिक अधिग्रहण अवसर के रूप में देखा जा रहा है। इंसॉल्वेंसी एंड बैंकरप्सी बोर्ड ऑफ इंडिया के आंकड़े बताते हैं कि इंसॉल्वेंसी कोड के तहत समाधान के लिए स्वीकृत लगभग 22% कंपनियां रियल एस्टेट सेक्टर से हैं। यह इन संपत्तियों के लिए उच्च स्तर की प्रतिस्पर्धा का संकेत देता है, क्योंकि कई बिल्डर्स अक्सर एक ही कंपनी के लिए बोली लगाते हैं।

इसमें शामिल जोखिमों को समझना

हालांकि यह रास्ता जमीन की कमी को दूर करने का एक तरीका प्रदान करता है, लेकिन यह जोखिमों से खाली नहीं है। इंडस्ट्री एक्सपर्ट्स चेतावनी देते हैं कि बोली जीतना मुनाफे की गारंटी नहीं है। एक संकटग्रस्त डेवलपर अक्सर अनसुलझी समस्याओं के जाल के साथ आता है। निवेशकों को इस बात से अवगत होना चाहिए कि इन अधिग्रहित संपत्तियों में अक्सर टाइटल विवाद, समाप्त हो चुकी नियामक मंजूरी, लंबित मुकदमेबाजी और घर खरीदारों, ऋणदाताओं और ठेकेदारों के दावे जैसी महत्वपूर्ण समस्याएं शामिल होती हैं।

एक साफ-सुथरी जमीन खरीदने के विपरीत, इंसॉल्वेंसी प्रक्रिया के माध्यम से कंपनी का अधिग्रहण करने के लिए गहन ड्यू डिलिजेंस की आवश्यकता होती है। एक डेवलपर के पास अटके निर्माण को हल करने, लेनदारों के साथ ऋण निपटाने और काम फिर से शुरू करने के लिए आवश्यक कानूनी परमिट हासिल करने की परिचालन क्षमता होनी चाहिए। यदि कोई डेवलपर इन एग्जीक्यूशन चुनौतियों का प्रबंधन करने में विफल रहता है, तो प्रोजेक्ट की लागत बढ़ सकती है, जिससे उसके अपने बैलेंस शीट और कैश फ्लो पर दबाव पड़ सकता है।

निवेशकों और बाजार पर्यवेक्षकों के लिए, मुख्य निगरानी योग्य केवल अधिग्रहण ही नहीं, बल्कि प्रोजेक्ट एग्जीक्यूशन में कंपनी का ट्रैक रिकॉर्ड है। यह ट्रैक करना आवश्यक है कि डेवलपर बड़े पैमाने पर लागत में वृद्धि या कानूनी देरी के बिना अटके हुए प्रोजेक्ट्स को सफलतापूर्वक पुनर्जीवित कर सकता है या नहीं। इस रणनीति की सफलता अंततः डेवलपर की संकटग्रस्त रियल एस्टेट में निहित जटिल कानूनी और वित्तीय देनदारियों को नेविगेट करने की क्षमता पर निर्भर करेगी।