SEBI का नया दांव: इंफ्रा और रियल एस्टेट ट्रस्ट्स के लिए बड़े बदलाव
भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (SEBI) ने देश के रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) और इंफ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (InvITs) के लिए एक बड़ा रेगुलेटरी रिव्यू शुरू किया है। 5 फरवरी, 2026 को सार्वजनिक चर्चा के लिए जारी किए गए ये प्रस्ताव, इन महत्वपूर्ण कैपिटल व्हीकल्स में ऑपरेशनल और फाइनेंशियल चुस्ती लाने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं। SEBI का यह कदम सेक्टर को डी-रिस्क करने, निवेश के अवसरों को फैलाने और पब्लिक व प्राइवेट लिस्टेड एंटिटीज के बीच एक कॉम्पिटिटिव माहौल बनाने की ओर एक रणनीतिक इशारा है।
कैपिटल की राह आसान, निवेश का दायरा बड़ा
प्रस्तावित बदलाव फ्लेक्सिबिलिटी बढ़ाने के लिए कई अहम क्षेत्रों को संबोधित करते हैं। एक खास अमेंडमेंट प्राइवेट InvITs को ग्रीनफील्ड प्रोजेक्ट्स में अपनी एसेट वैल्यू का 10% तक निवेश करने की इजाज़त देगा, जो सुविधा फिलहाल पब्लिक InvITs के लिए उपलब्ध है। इस कदम से निवेश के मौके एक समान होंगे और नए डेवलपमेंट पाइपलाइन को खोला जा सकेगा। इसके अलावा, SEBI यह भी प्रस्ताव दे रहा है कि जब InvITs का लीवरेज (कर्ज) 49% से ज़्यादा हो, तो फंड्स के इस्तेमाल के दायरे को और व्यापक किया जाएगा। मौजूदा नियमों के तहत जहां यह केवल इंफ्रास्ट्रक्चर प्रोजेक्ट्स के एक्विजिशन या डेवलपमेंट तक सीमित था, वहीं अब अतिरिक्त डेट का उपयोग कैपेसिटी ऑग्मेंटेशन, परफॉरमेंस एनहांसमेंट, कंसैशन-मैंडेटेड मेंटेनेंस और मौजूदा डेट की रीफाइनेंसिंग के लिए भी किया जा सकेगा। हालांकि, यह रीफाइनेंसिंग मूलधन तक सीमित होगी और नेट बरोइंग्स में वृद्धि नहीं करेगी। इस स्पष्टता से कैपिटल कॉस्ट में कमी आने और एसेट क्वालिटी को सपोर्ट मिलने की उम्मीद है, जो कि ज़्यादा डेवलप्ड ग्लोबल इंफ्रास्ट्रक्चर फाइनेंसिंग मार्केट्स की रणनीतियों जैसा है, जहाँ डेट फ्लेक्सिबिलिटी आम है।
डायवर्सिफिकेशन और SPV मैनेजमेंट में सुधार
SEBI के कंसल्टेशन पेपर में यह भी सुझाव दिया गया है कि REITs और InvITs अब ऐसे म्यूचुअल फंड स्कीम्स में भी निवेश कर सकेंगे जिनका क्रेडिट रिस्क स्केल पर 10 या उससे ऊपर का रेटिंग हो। यह मौजूदा 12 से ऊपर की थ्रेशोल्ड से एक बड़ा बदलाव है, जो सबसे कम डिफ़ॉल्ट रिस्क का संकेत देता है। इससे शॉर्ट-टर्म लिक्विडिटी को मैनेज करने के लिए एक व्यापक स्पेक्ट्रम मिलेगा। एक अहम रीडिफिनिशन में, रेगुलेटर यह भी प्रस्ताव कर रहा है कि InvITs अपने कंसैशन पीरियड खत्म होने के बाद भी स्पेशल पर्पज व्हीकल्स (SPVs) को होल्ड कर सकेंगे, बशर्ते वो पब्लिक-प्राइवेट पार्टनरशिप (PPP) प्रोजेक्ट्स हों। यह तभी संभव होगा जब InvIT, कंसैशन खत्म होने के एक साल के भीतर SPV से एग्जिट या उसे रीपर्पज़ कर दे, साथ ही अतिरिक्त डिस्क्लोजर भी दे। पहले, कंसैशन पीरियड खत्म होते ही SPV क्वालीफाई नहीं रहता था, जिससे InvIT के एसेट बेस पर रोक लग जाती थी। यह अमेंडमेंट पब्लिक-प्राइवेट पार्टनरशिप्स के लाइफसाइकिल को स्वीकार करता है और एसेट मैनेजमेंट के लिए ज़्यादा बारीकी से विचार किए गए विकल्प प्रदान करता है।
सेक्टर का आउटलुक और पिछला अनुभव
ये प्रस्तावित सुधार ऐसे समय में आ रहे हैं जब भारत के इंफ्रास्ट्रक्चर और रियल एस्टेट सेक्टर सरकारी पहलों और बढ़ते अर्बनाइजेशन के कारण ज़बरदस्त ग्रोथ के दौर से गुज़र रहे हैं। भारतीय REIT और InvIT मार्केट, जिसका एसेट्स अंडर मैनेजमेंट (AUM) अनुमानित 1.5 ट्रिलियन रुपये तक पहुँच गया है और पिछले तीन सालों में लगभग 20% की कंपाउंड एनुअल ग्रोथ रेट (CAGR) से बढ़ा है, इस रेगुलेटरी रीकैलिब्रेशन से काफी लाभान्वित होने की उम्मीद है। पिछले रेगुलेटरी एडजस्टमेंट्स, जैसे कि 2021 में डेट यूटिलाइजेशन रूल्स को बेहतर बनाने वाले, ने सेक्टर के AUM में उल्लेखनीय वृद्धि में योगदान दिया था। भारतीय इंफ्रास्ट्रक्चर और रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स सेक्टर के लिए एनालिस्ट्स का सेंटिमेंट बड़े पैमाने पर ऑप्टिमिस्टिक बना हुआ है, जो लगातार सरकारी कैपिटल एक्सपेंडिचर और डायवर्सिफाइड फाइनेंसिंग की स्ट्रक्चरल ज़रूरत से प्रेरित है। हालांकि, मार्केट पार्टिसिपेंट्स इस बात पर बारीकी से नज़र रखेंगे कि ये प्रस्ताव एक्शन-ओरिएंटेड इन्वेस्टमेंट स्ट्रैटेजीज़ में कैसे तब्दील होते हैं और क्या वे भारत के डेवलपमेंटल गोल्स को पूरा करने के लिए ज़रूरी घरेलू और अंतर्राष्ट्रीय इंस्टीट्यूशनल कैपिटल को आकर्षित कर पाते हैं। फरवरी 2026 की शुरुआत में इस सेक्टर में सतर्कतापूर्ण पॉजिटिव मोमेंटम देखा गया है, जो शायद ऐसे रेगुलेटरी स्पष्टता की प्रत्याशा को दर्शाता है।