SEBI ने एक नया प्रस्ताव जारी किया है जिसके तहत रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) और इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (InvITs) अब तीसरे पक्ष की परियोजनाओं में छोटी हिस्सेदारी (minority stakes) खरीद पाएंगे, भले ही वे निर्माणाधीन हों। इसका मकसद डेवलपर्स को तुरंत पूंजी उपलब्ध कराना है, बिना पूरा नियंत्रण गंवाए।
SEBI का नया दांव: फंड जुटाने के तरीकों में बदलाव
भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (SEBI) ने हाल ही में एक कंसल्टेशन पेपर जारी किया है, जिससे भारत में रियल एस्टेट और इंफ्रास्ट्रक्चर परियोजनाओं के लिए फंड जुटाने का तरीका बदल सकता है। SEBI ने 6 अगस्त, 2026 को प्रस्ताव दिया है कि रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) और इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (InvITs) अब तीसरे पक्ष की परियोजनाओं में, खासकर निर्माणाधीन परियोजनाओं में, छोटी हिस्सेदारी खरीद सकें। अभी तक, इन ट्रस्टों को आमतौर पर उन स्पेशल पर्पज व्हीकल्स (SPVs) में कंट्रोलिंग इंटरेस्ट रखना होता था जिनमें वे निवेश करते हैं। यह नया ढांचा डेवलपर्स और ट्रस्टों, दोनों के लिए एक लचीला विकल्प पेश करेगा।
नियंत्रण खोए बिना पूंजी तक पहुंच
कई डेवलपर्स के लिए, पैसा जुटाने का मतलब अक्सर अपनी संपत्ति का एक बड़ा हिस्सा बेचना होता है, जिससे रणनीतिक या परिचालन नियंत्रण खो सकता है। प्रस्तावित नियमों से डेवलपर्स अपनी संपत्ति का एक हिस्सा बेचकर नकदी जुटा सकेंगे और बाकी हिस्सा अपने पास रख सकेंगे। इससे जमीन खरीदने, निर्माण करने या कर्ज चुकाने के लिए तत्काल पैसा मिलेगा, और डेवलपर प्रोजेक्ट का प्रबंधन भी जारी रख सकेगा।
REITs और InvITs के लिए, इसका फायदा एक स्थिर एसेट पाइपलाइन बनाने में होगा। किसी प्रोजेक्ट के पूरी तरह से तैयार होने और अधिग्रहण के लिए उपलब्ध होने का इंतजार करने के बजाय, ये ट्रस्ट अब शुरुआती चरण में ही प्रवेश कर सकते हैं। इससे भविष्य की उच्च-गुणवत्ता वाली संपत्तियों को सुरक्षित करने का एक स्पष्ट रास्ता खुलेगा जो उनकी दीर्घकालिक निवेश रणनीतियों के अनुरूप होंगी।
गवर्नेंस और जोखिम पर भी नजर
हालांकि यह प्रस्ताव पूंजी जुटाने के नए रास्ते खोलता है, लेकिन यह कुछ चुनौतियां भी पेश करता है जिन पर रेगुलेटर ध्यान दे रहा है। छोटी हिस्सेदारी का मतलब है कि REIT या InvIT के पास पूर्ण स्वामित्व की तुलना में दैनिक परिचालन निर्णयों या पूंजीगत खर्चों में कम अधिकार हो सकते हैं। इसे कम करने के लिए, SEBI ने 'ग्लाइड पाथ' जैसी अनिवार्य शर्तों को शामिल किया है। इसका मतलब है कि ट्रस्ट और डेवलपर के बीच एक स्पष्ट, बाध्यकारी समझौता होगा कि ट्रस्ट छोटी हिस्सेदारी से पूर्ण नियंत्रण या स्वामित्व की ओर कब और कैसे बढ़ेगा।
निवेशक गवर्नेंस संरचनाओं पर नजर रख सकते हैं, क्योंकि अल्पसंख्यक निवेशकों और डेवलपर्स के बीच टकराव की स्थिति उत्पन्न हो सकती है। SEBI ने यूनिटहोल्डर के अनुमोदन की सीमा को भी बदलने का प्रस्ताव दिया है, जो 75% सभी यूनिटहोल्डर्स से घटकर कुल डाले गए वोटों के 75% तक हो सकती है। इसका उद्देश्य ट्रस्टों के लिए निर्णय लेने की प्रक्रिया को अधिक कुशल बनाना है। हालांकि, अंतिम प्रभाव शेयरधारक समझौतों की मजबूती और प्रोजेक्ट स्तर पर खुलासे की पारदर्शिता पर निर्भर करेगा।
बाजार सहभागियों के लिए अगले कदम
भारत में REITs और InvITs का बाजार काफी बढ़ा है, जिसमें कुल वितरण और प्रबंधन के तहत संपत्ति खरबों रुपये के स्तर तक पहुंच गई है। चूंकि यह प्रस्ताव अभी भी कंसल्टेशन चरण में है, इसलिए यह तुरंत इन ट्रस्टों के संचालन के तरीके को नहीं बदलता है। रेगुलेटर 27 अगस्त, 2026 तक सार्वजनिक टिप्पणियां मांग रहा है। निवेशक और बाजार पर्यवेक्षक अंतिम नियमों पर नजर रख सकते हैं ताकि विशिष्ट सुरक्षा उपायों, जैसे कि अधिकतम निवेश सीमा और किन परियोजनाओं में ऐसे निवेश के लिए योग्यता होगी, को समझा जा सके।