भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (SEBI) रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) और इंफ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (InvITs) के लिए बड़े सुधारों का प्रस्ताव लेकर आया है। इन प्रस्तावों के तहत, ये ट्रस्ट अब निर्माणाधीन संपत्तियों (under-construction assets) में अल्पसंख्यक हिस्सेदारी (minority stakes) खरीद सकेंगे। इसका मकसद मजबूत एसेट पाइपलाइन बनाना और परिचालन तरलता (operational liquidity) में सुधार करना है।
SEBI का नया प्रस्ताव: REITs और InvITs को मिलेगी बड़ी राहत
भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (SEBI) ने 6 अगस्त 2026 को एक कंसल्टेशन पेपर जारी किया है, जिसमें रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) और इंफ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (InvITs) के लिए नियमों को आधुनिक बनाने का प्रस्ताव है। इन बदलावों का मुख्य उद्देश्य इन निवेश साधनों के कामकाज को सरल बनाना और उन्हें अपने पोर्टफोलियो और भविष्य की विकास रणनीतियों के प्रबंधन में अधिक लचीलापन प्रदान करना है।
निवेश का दायरा बढ़ा
सबसे महत्वपूर्ण प्रस्तावों में से एक यह है कि अब REITs और InvITs उन संपत्तियों में अल्पसंख्यक हिस्सेदारी (minority stakes) खरीद सकेंगे जो वर्तमान में निर्माणाधीन हैं। वर्तमान में, ये ट्रस्ट मुख्य रूप से पूरी हो चुकी और आय उत्पन्न करने वाली परियोजनाओं पर ध्यान केंद्रित करते हैं। अल्पसंख्यक निवेश की अनुमति देकर, SEBI का लक्ष्य इन संस्थाओं को भविष्य में आय उत्पन्न करने वाली संपत्तियों की एक पाइपलाइन सुरक्षित करने में मदद करना है।
हालांकि, यह बदलाव यूनिटधारकों के लिए एक नया जोखिम प्रोफाइल पेश करता है। परिचालन संपत्तियों के विपरीत जो तत्काल नकदी प्रवाह प्रदान करती हैं, निर्माणाधीन परियोजनाएं निष्पादन में देरी, लागत में वृद्धि और विकास जोखिमों के अधीन हैं। निवेशकों को यह ट्रैक करने की आवश्यकता हो सकती है कि व्यक्तिगत ट्रस्ट इन जोखिमों का प्रबंधन कैसे करते हैं और क्या ऐसे निवेश समग्र वितरण यील्ड को प्रभावित करते हैं।
गवर्नेंस और वोटिंग में बदलाव
SEBI ने यूनिटधारक अनुमोदन सीमा (unitholder approval threshold) में भी बदलाव का प्रस्ताव दिया है। रेगुलेटर का सुझाव है कि कुल यूनिटधारक मूल्य के 75% की वर्तमान आवश्यकता से बदलकर, वास्तव में डाले गए वोटों के 75% की आवश्यकता होगी। यह संशोधन निर्णय लेने की प्रक्रियाओं को सरल बना सकता है, खासकर जब मतदाता मतदान कम हो, हालांकि यह निवेशकों के बीच प्रभाव की गतिशीलता को भी बदल सकता है। कंसल्टेशन पेपर ट्रस्ट के प्रमोटर में बदलाव की स्थिति में एग्जिट-ऑफर फ्रेमवर्क (exit-offer framework) को स्पष्ट करने पर भी विचार करता है।
तरलता और परिचालन में आसानी
निजी तौर पर सूचीबद्ध InvITs के लिए तरलता (liquidity) में सुधार के लिए, SEBI ने ऑफर फॉर सेल (OFS) लेनदेन के लिए कूलिंग-ऑफ अवधि को 12 सप्ताह से घटाकर 8 सप्ताह करने का प्रस्ताव दिया है। निजी तौर पर रखे गए InvITs को अक्सर उच्च ट्रेडिंग लॉट साइज और कम भागीदारी के साथ चुनौतियों का सामना करना पड़ता है, इसलिए इस समायोजन को यूनिटधारकों को अधिक कुशलता से बाहर निकलने या व्यापार करने में मदद करने के लिए डिज़ाइन किया गया है।
इसके अतिरिक्त, रेगुलेटर REIT नियमों के तहत रियल एस्टेट की परिभाषा का विस्तार करके इसमें दूरस्थ सामान्य बुनियादी ढांचे, जैसे कैप्टिव नवीकरणीय ऊर्जा सुविधाओं को शामिल करने का इरादा रखता है। इस कदम का उद्देश्य इन संपत्तियों को कैसे वर्गीकृत किया जाता है, इसमें पिछली विसंगतियों को दूर करना है। एक अलग हालिया घटनाक्रम में, रेगुलेटर ने REITs और सार्वजनिक रूप से सूचीबद्ध InvITs को विदेशी निवेशकों को डिपॉजिटरी रिसिप्ट (DRs) जारी करने की भी अनुमति देने का प्रस्ताव दिया है, जो पूंजी जुटाने के नए रास्ते खोल सकता है।
SEBI ने 27 अगस्त 2026 तक इन प्रस्तावों पर सार्वजनिक प्रतिक्रिया मांगी है। अंतिम नियम प्राप्त फीडबैक और रेगुलेटर से बाद की अधिसूचना पर निर्भर करेंगे। निवेशक और बाजार प्रतिभागी विशिष्ट अनुपालन आवश्यकताओं और इन ट्रस्टों की दीर्घकालिक परिसंपत्ति गुणवत्ता पर प्रभाव को समझने के लिए अंतिम दिशानिर्देशों की निगरानी करेंगे।