रियल एस्टेट 'नो ईएमआई' स्कीम: खरीदारों को इन जोखिमों के बारे में जानना जरूरी

कई रियल एस्टेट डेवलपर्स खरीदारों को लुभाने के लिए 'पजेशन तक नो ईएमआई' (No EMI till possession) जैसे ऑफर दे रहे हैं। ये स्कीमें भले ही फ्री की तरह लगें, लेकिन इनके साथ छिपी हुई लागतें और बड़े वित्तीय जोखिम जुड़े हो सकते हैं। ऐसा इसलिए है क्योंकि लोन खरीदार के नाम पर होता है, इसलिए डेवलपर के पेमेंट डिफॉल्ट करने या प्रोजेक्ट में देरी होने पर खरीदार कानूनी तौर पर जिम्मेदार होता है। जानिए इन ऑफर्स के पीछे की असली कहानी।

क्या है ये 'नो ईएमआई' स्कीम?

रियल एस्टेट डेवलपर्स आजकल अंडर-कंस्ट्रक्शन प्रॉपर्टी बुक कराने के लिए 'पजेशन तक नो ईएमआई' (No EMI till possession) जैसे लुभावने ऑफर का खूब इस्तेमाल कर रहे हैं। इन स्कीम्स के तहत, डेवलपर खरीदार की ओर से होम लोन का ब्याज (और कभी-कभी मूलधन भी) एक निश्चित अवधि, आमतौर पर 24 से 36 महीने या पजेशन मिलने तक, खुद चुकाने का वादा करता है। मार्केटिंग का तरीका ऐसा होता है कि लगता है जैसे खरीदार को नए घर में शिफ्ट होने तक कुछ भी भुगतान नहीं करना है। हालांकि, यह दिखने में भले ही एक बड़ा फायदा लगे, लेकिन असल में यह एक फाइनेंसिंग व्यवस्था है जिसमें डेवलपर खरीदार की ओर से बैंक को कुछ समय के लिए भुगतान कर रहा होता है।

स्कीम की छिपी हुई लागतें

कई निवेशकों और घर खरीदारों के लिए सबसे बड़ा जोखिम यह है कि यह 'फ्री' ब्याज असल में फ्री नहीं होता। डेवलपर्स अक्सर इस ब्याज की लागत को फ्लैट की कुल बिक्री कीमत में जोड़ देते हैं। इसका मतलब है कि खरीदार को प्रॉपर्टी के लिए स्टैंडर्ड पेमेंट प्लान की तुलना में ज्यादा कीमत चुकानी पड़ सकती है। इसके अलावा, अगर खरीदार इस स्कीम को चुनता है, तो उसे उन 'अर्ली बुकिंग' या 'कैश पेमेंट' डिस्काउंट से हाथ धोना पड़ सकता है जो डेवलपर्स आमतौर पर किश्तों में भुगतान करने वालों को देते हैं। प्रॉपर्टी की कुल लागत की गणना करते समय, खरीदारों को सबवेंशन स्कीम के साथ और उसके बिना कुल लागत की तुलना करनी चाहिए ताकि यह पता चल सके कि वे ब्याज सब्सिडी के लिए अधिक भुगतान कर रहे हैं या नहीं।

लोन का जोखिम

खरीदारों के लिए सबसे महत्वपूर्ण बात यह समझना है कि खरीदार, बैंक और डेवलपर के बीच कानूनी रिश्ता क्या है। भले ही डेवलपर कुछ सालों के लिए ब्याज का भुगतान कर रहा हो, लेकिन लोन खरीदार के नाम पर ही सेंक्शन होता है। इससे होमबॉयर्स पर सीधा कानूनी दायित्व आ जाता है। यदि डेवलपर वित्तीय संकट में फंस जाता है और बैंक को भुगतान करना बंद कर देता है, तो बैंक कानूनी तौर पर खरीदार से ही बकाया वसूली करेगा, डेवलपर से नहीं। इससे खरीदार के क्रेडिट स्कोर और वित्तीय स्थिति पर गंभीर असर पड़ सकता है। खरीदार प्रभावी रूप से डेवलपर की प्रतिबद्धता के लिए एक गारंटर के रूप में कार्य करता है, जो एक बड़ा जोखिम है जिस पर अक्सर ध्यान नहीं दिया जाता।

प्रोजेक्ट में देरी का जाल

'नो ईएमआई' स्कीमें काफी हद तक डेवलपर द्वारा प्रोजेक्ट को समय पर पूरा करने पर निर्भर करती हैं। यदि निर्माण तय अवधि से अधिक विलंबित हो जाता है, तो ईएमआई का भुगतान करने की डेवलपर की प्रतिबद्धता समाप्त हो सकती है, लेकिन खरीदार का लोन सक्रिय रहता है। ऐसी स्थिति में, खरीदार को पजेशन का इंतजार करते हुए भी पूरी ईएमआई का भुगतान करने के लिए मजबूर किया जा सकता है, जिससे उनके मौजूदा किराए के बोझ के ऊपर एक बड़ा वित्तीय बोझ आ जाएगा। किराए और ईएमआई के इस 'डबल बर्डन' की समस्या प्रोजेक्ट्स की समय-सीमा चूकने पर आम है।

रेगुलेटरी पहलू

हालांकि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (RERA) पारदर्शिता के लिए एक फ्रेमवर्क प्रदान करता है और डेवलपर्स को सटीक प्रोजेक्ट विवरण और समय-सीमा प्रदान करने के लिए अनिवार्य करता है, यह बैंक के प्रति खरीदार की देनदारी को खत्म नहीं करता है। RERA देरी या प्रोजेक्ट विफलताओं के लिए मुआवजा मांगने में मदद करता है, लेकिन ऐसे दावों के लिए कानूनी प्रक्रियाएं समय लेने वाली और महंगी हो सकती हैं। नतीजतन, नियामक निकायों ने पहले भी सबवेंशन योजनाओं के बारे में सावधानी व्यक्त की है, खरीदारों से अंतर्निहित क्रेडिट जोखिम से अवगत रहने का आग्रह किया है।

निवेशकों को क्या ट्रैक करना चाहिए

'नो ईएमआई' स्कीम के लिए एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर करने से पहले, खरीदारों को कुछ खास डिटेल्स पर ध्यान देना चाहिए। पहला, छिपे हुए मूल्य वृद्धि की पहचान करने के लिए स्टैंडर्ड पेमेंट प्लान की तुलना में स्कीम के तहत प्रॉपर्टी की कुल कीमत की तुलना करें। दूसरा, प्रोजेक्ट पूरा करने और वित्तीय स्थिरता के डेवलपर के इतिहास पर शोध करें, क्योंकि खरीदार का क्रेडिट हेल्थ डेवलपर की भुगतान क्षमता पर निर्भर करता है। तीसरा, यदि डेवलपर ब्याज का भुगतान करने में विफल रहता है तो क्या होता है, इसे समझने के लिए लोन एग्रीमेंट को ध्यान से पढ़ें। अंत में, सुनिश्चित करें कि प्रोजेक्ट के पास सभी आवश्यक स्वीकृतियां हैं, क्योंकि क्लीयरेंस की अनुपस्थिति देरी और उसके बाद वित्तीय तनाव का प्राथमिक कारण है।