RERA में बड़ा बदलाव, लेकिन खरीदारों को राहत नहीं: क्या बदला? क्या नहीं?

RERA संशोधन: प्रवर्तन (Enforcement) की कमजोरी जस की तस

हाउसिंग और शहरी मंत्रालय (MoHUA) ने जन विश्वास (संशोधन प्रावधान) अधिनियम के ज़रिए रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (RERA) में बदलाव किया है। इस बदलाव के तहत RERA की धारा 68 को बदला गया है, जिसमें प्रॉपर्टी की लागत का 10% तक का जुर्माना और जेल की सज़ा का प्रावधान था। अब इसकी जगह सिर्फ 10% तक का वित्तीय जुर्माना लगाया जाएगा।

भले ही यह खरीदारों के लिए अच्छी खबर लग रही हो, लेकिन इसका असल में कोई खास असर नहीं पड़ेगा। जेल जाने का प्रावधान वैसे भी बहुत कम इस्तेमाल होता था, क्योंकि शिकायतें तो खरीदार ही करते हैं। वहीं, डेवलपर्स के लिए धारा 63 और 64 के तहत सख़्त जुर्माने और जेल जाने का प्रावधान है, लेकिन उन पर भी कार्रवाई बहुत कम हुई है।

असली समस्या: आदेशों को लागू कराना

RERA के तहत खरीदारों के लिए सबसे बड़ीThe problem हमेशा से आदेशों को लागू कराने में मुश्किल रही है, न कि जेल जाने के डर से। जिन डेवलपर्स को रिफंड देने या प्रॉपर्टी सौंपने का आदेश मिलता है, वे अक्सर इन फैसलों से बच निकलते हैं। ऐसे में, अथॉरिटीज़ को सालों लग जाते हैं बकाया भू-राजस्व (land revenue) जैसे जुर्माने वसूलने में।

अपराधमुक्तिकरण (Decriminalization) बनाम उपभोक्ता संरक्षण

सुप्रीम कोर्ट ने पहले भी RERA के मज़बूत प्रवर्तन की ज़रूरत पर ज़ोर दिया है, और समय पर प्रॉपर्टी मिलने को आश्रय के अधिकार (right to shelter) का हिस्सा माना है। जन विश्वास अधिनियम का मकसद अलग-अलग कानूनों में आपराधिक दंड हटाकर व्यापारिक अनुपालन (business compliance) को आसान बनाना है। लेकिन, RERA, खासकर धारा 68 में इसे लागू करना, रियल एस्टेट में उपभोक्ता संरक्षण को सिर्फ एक और व्यापारिक नियम मानने जैसा है।

यह बदलाव सतही है और RERA के आदेशों को प्रभावी बनाने की ज़रूरी मुद्दे से बचता है। RERA को मज़बूत करने के लिए असली सुधारों में जुर्माने वसूलने की प्रक्रिया को बेहतर बनाना, RERA अथॉरिटीज़ को सीधे संपत्ति जब्त करने का अधिकार देना और ट्रिब्यूनल में खाली पदों को भरना शामिल हो सकता है।

रियल एस्टेट सेक्टर का संदर्भ

RERA को रियल एस्टेट सेक्टर में प्रोजेक्ट में देरी और पारदर्शिता की कमी जैसी समस्याओं से निपटने के लिए लाया गया था। जहाँ जन विश्वास अधिनियम का मकसद विभिन्न उद्योगों में अनुपालन को सुव्यवस्थित करना है, वहीं RERA के मामले में इसके इस्तेमाल पर सावधानी से विचार करने की ज़रूरत है, क्योंकि रियल एस्टेट में उपभोक्ता संरक्षण की ज़रूरतें अनोखी हैं। डेवलपर्स अक्सर देरी करने या अनुपालन न करने पर जुर्माना टालने के तरीके ढूंढते रहे हैं, और लंबी वसूली प्रक्रियाओं पर निर्भर रहते हैं।

खरीदारों के लिए इसका मतलब

प्रवर्तन में महत्वपूर्ण सुधारों के बिना, जैसे कि फंड की वसूली के लिए ज़्यादा मज़बूत अधिकार और ज़्यादा कुशल ट्रिब्यूनल, जन विश्वास संशोधन से खरीदारों को रिफंड और प्रॉपर्टी मिलने में लगने वाले लंबे इंतज़ार में कोई बदलाव आने की संभावना नहीं है। यह सुनिश्चित करने की मुख्य चुनौती कि RERA के आदेश डेवलपर्स के खिलाफ बाध्यकारी और प्रभावी ढंग से लागू हों, अभी भी अनसुलझी है।