रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) और इंफ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (InvITs) ने भारतीय निवेशकों के लिए एक दमदार विकल्प बनकर उभरे हैं। पिछले 5 सालों में इन दोनों ने Nifty 50 के रिटर्न को पीछे छोड़ दिया है।
निवेशकों को मिला शानदार रिटर्न
हालिया आंकड़ों के अनुसार, 31 जुलाई 2026 तक, Nifty REITs और InvITs टोटल रिटर्न्स इंडेक्स ने 5 साल में 12.73% का कंपाउंड एनुअल ग्रोथ रेट (CAGR) दिया है। यह Nifty 50 टोटल रिटर्न्स इंडेक्स के 10.41% CAGR से काफी बेहतर है।
कम वोलेटिलिटी, ज्यादा स्थिरता
सिर्फ रिटर्न ही नहीं, ये ट्रस्ट पारंपरिक शेयरों की तुलना में कम वोलेटिलिटी (Price Swings) भी दिखाते हैं। पिछले 5 सालों में Nifty 50 और Nifty रियलिटी इंडेक्स में जहां बड़े उतार-चढ़ाव देखे गए, वहीं REITs और InvITs का स्टैंडर्ड डेविएशन सिर्फ 8.89% रहा। कम स्टैंडर्ड डेविएशन का मतलब है कि इनकी कीमतों में ज्यादा स्थिरता बनी रहती है। यही वजह है कि ये उन निवेशकों को लुभाते हैं जो डेट इंस्ट्रूमेंट्स की सुरक्षा और शेयरों की ग्रोथ के बीच का रास्ता तलाश रहे हैं।
कैसे काम करते हैं ये ट्रस्ट?
ये इन्वेस्टमेंट व्हीकल इनकम जेनरेट करने वाली रियल एसेट्स में पैसा लगाते हैं। REITs में मुख्य तौर पर कमर्शियल प्रॉपर्टी जैसे ऑफिस स्पेस, मॉल और वेयरहाउस शामिल होते हैं, जबकि InvITs हाईवे, पावर ट्रांसमिशन लाइन और रिन्यूएबल एनर्जी प्रोजेक्ट्स जैसी इंफ्रास्ट्रक्चर परियोजनाओं में निवेश करते हैं। एक खास नियम के तहत, इन ट्रस्ट्स को अपनी नेट डिस्ट्रीब्यूटेबल कैश फ्लो का कम से कम 90% यूनिटहोल्डर्स को बांटना होता है, जिससे नियमित आय का एक पक्का जरिया मिलता है।
वैल्यूएशन का रिस्क
हालांकि, इन ट्रस्ट्स का प्रदर्शन शानदार रहा है, लेकिन निवेशकों को मौजूदा वैल्यूएशन को लेकर सावधान रहने की जरूरत है। जुलाई 2026 के आखिर तक, Nifty REITs & InvITs इंडेक्स 51.40 के P/E रेशियो पर ट्रेड कर रहा था। यह इसके 3-साल के मीडियन P/E (30.69) से लगभग 67% ज्यादा है। इसका मतलब है कि ये एसेट्स फिलहाल अपने ऐतिहासिक औसत से काफी महंगे मिल रहे हैं। हाई P/E रेशियो बताता है कि निवेशक हर रुपये की कमाई के लिए ज्यादा कीमत चुका रहे हैं, जिससे भविष्य में ग्रोथ की संभावना कम हो सकती है और अगर मार्केट का मूड बदला तो कीमतों में गिरावट का खतरा बढ़ सकता है।
अन्य फैक्टर्स जो कर सकते हैं असर
इन ट्रस्ट्स पर ब्याज दरों में होने वाले बदलावों का भी असर पड़ता है। जब ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो इन यील्ड-जेनरेटिंग एसेट्स की तुलना में फिक्स्ड-इनकम ऑप्शन ज्यादा आकर्षक हो जाते हैं। इसके अलावा, ऑपरेशनल रिस्क भी हैं, जैसे कि कमर्शियल ऑफिस की रेंटल डिमांड या हाईवे पर ट्रैफिक वॉल्यूम में बदलाव, जो असल कैश फ्लो को प्रभावित कर सकते हैं। 2030 तक इन ट्रस्ट्स के तहत मैनेजमेंट एसेट्स (AUM) में बड़े इजाफे की उम्मीद है, लेकिन यह इस बात पर निर्भर करेगा कि स्पॉन्सर एसेट क्वालिटी बनाए रखने और कर्ज को मैनेज करने में कितने सक्षम होते हैं।
निवेशकों के लिए क्या हैं जरूरी बातें?
जो निवेशक इस स्पेस में एंट्री लेना चाहते हैं, उन्हें सिर्फ हेडलाइन रिटर्न से आगे देखना चाहिए। कुछ अहम फैक्टर्स जिन पर ध्यान देना चाहिए वो हैं: ट्रस्ट का डिस्ट्रीब्यूशन यील्ड, अंडरलाइंग एसेट्स की क्वालिटी, स्पॉन्सर की रेपुटेशन और मौजूदा डेट लेवल। कोई भी इन्वेस्टमेंट फैसला लेने से पहले, यह समझना जरूरी है कि किसी खास ट्रस्ट में कौन सी एसेट्स हैं और वे इकोनॉमिक साइकिल्स को कैसे हैंडल करने के लिए पोजीशन की गई हैं।