लोकसभा ने टैक्सेशन एंड अदर लॉज (अमेंडमेंट) बिल, 2026 पास कर दिया है, जिससे रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) को रियायती टैक्स व्यवस्था में जाने की मंजूरी मिल गई है। इस बदलाव से पहले फंसे पड़े मिनिमम अल्टरनेट टैक्स (MAT) क्रेडिट्स का इस्तेमाल हो सकेगा, जिससे डिस्ट्रिब्यूटेबल कैश फ्लो (Distributable Cash Flow) को बढ़ावा मिल सकता है। निवेशकों को ध्यान देना चाहिए कि बिल को अभी अंतिम संसदीय मंजूरी मिलनी बाकी है और इसमें कुछ खास टैक्स एडजस्टमेंट्स के साथ एक ट्रांजिशन प्रोसेस शामिल है।
टैक्स के मोर्चे पर REITs को मिली बड़ी राहत
भारतीय रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट सेक्टर के लिए एक महत्वपूर्ण खबर आई है। लोकसभा ने टैक्सेशन एंड अदर लॉज (अमेंडमेंट) बिल, 2026 को पारित कर दिया है, जो रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) और उनके स्पेशल पर्पज व्हीकल्स (SPVs) के लिए टैक्स नियमों में बड़ा बदलाव लाएगा।
फंसे हुए MAT क्रेडिट्स का इस्तेमाल संभव
इस नए बिल का सबसे बड़ा असर यह है कि अब REIT स्ट्रक्चर के अंदर SPVs अपने जमा हुए मिनिमम अल्टरनेट टैक्स (MAT) क्रेडिट्स का इस्तेमाल कर पाएंगे। पहले, ये क्रेडिट्स अक्सर इस्तेमाल न हो पाने वाली संपत्तियों के रूप में पड़े रहते थे क्योंकि SPVs उन्हें प्रभावी ढंग से ऑफसेट नहीं कर पाते थे। नए नियमों के तहत, ये संस्थाएं अब रियायती टैक्स व्यवस्था में ट्रांजिशन करने के बाद इन क्रेडिट्स का लाभ उठा सकेंगी।
उदाहरण के लिए, इंडस्ट्री रिपोर्ट्स के अनुसार, Embassy REIT के पास लगभग ₹592 करोड़ के जमा MAT क्रेडिट्स से आर्थिक मूल्य वसूलने की क्षमता हो सकती है। एक अकाउंटिंग एंट्री का टैक्स बचत में बदलना, यूनिटहोल्डर्स को बांटे जाने वाले संभावित कैश फ्लो में सीधे सुधार का संकेत देता है।
नई टैक्स व्यवस्था का गणित
यह बिल SPVs को रियायती कॉर्पोरेट टैक्स रेट चुनने की सुविधा देता है, जिससे भविष्य के MAT देनदारियों को हटाकर टैक्स स्ट्रक्चर को सरल बनाया गया है। हालांकि, इस ट्रांजिशन के साथ एक महत्वपूर्ण बदलाव भी है जिसे निवेशकों को समझना होगा। जहां बेस टैक्स स्ट्रक्चर अधिक अनुकूल है, वहीं बिल इस नई व्यवस्था को चुनने वाले SPVs के लिए सरचार्ज को बढ़ाकर 25% कर देता है, जो कि वर्तमान 10% से अधिक है। इस बढ़ोतरी से कम कॉर्पोरेट टैक्स दर के फायदे का कुछ हिस्सा ऑफसेट होने की उम्मीद है। इसका मतलब है कि बॉटम लाइन पर शुद्ध सकारात्मक प्रभाव इन नए वेरिएबल्स के संतुलन पर निर्भर करेगा।
अमल और निवेशकों का नज़रिया
निवेशकों के लिए यह जानना महत्वपूर्ण है कि यह कोई तुरंत मिलने वाला बड़ा फायदा नहीं है। बिल को कानून बनने के लिए राज्यसभा से मंजूरी और राष्ट्रपति की अंतिम सहमति की आवश्यकता है। इसके अलावा, MAT क्रेडिट्स का उपयोग वार्षिक टैक्स देनदारी के 25% तक सीमित रहेगा। यह दर्शाता है कि कैश फ्लो में सुधार संभवतः एक बार में बड़ी राशि के बजाय धीरे-धीरे, चरणबद्ध तरीके से होगा।
कई मार्केट प्लेयर्स ने पहले से ही इन संभावित बदलावों को अपनी वित्तीय प्लानिंग में शामिल करना शुरू कर दिया है। उदाहरण के तौर पर, Nexus और Knowledge Realty जैसी संस्थाओं ने यह अनुमान लगाया है कि यदि बिल पूरी तरह से लागू हो जाता है, तो 2027 फाइनेंशियल ईयर के लिए पेआउट्स में 2% से 3% तक की वृद्धि हो सकती है। इस बदलाव को आम तौर पर REIT मॉडल को टैक्स-न्यूट्रल रखने के प्रयास के रूप में देखा जा रहा है, ताकि टैक्स का बोझ मैनेजेबल रहे और ये निवेश संस्थागत और खुदरा निवेशकों दोनों के लिए आकर्षक बने रहें। आगे चलकर, शेयरधारकों के लिए मुख्य निगरानी बिंदु नियमों की अंतिम सूचना और विभिन्न REITs द्वारा इस नई टैक्स संरचना को अपनाने की विशिष्ट समय-सीमाएं होंगी।