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पोर्टफोलियो को मजबूत करने के लिए कोलकाता में बड़ी डील
Nexus Select Trust ने कोलकाता के डायमंड प्लाजा को ₹347.5 करोड़ में खरीदने का फैसला किया है, जो इसके रिटेल प्रॉपर्टी पोर्टफोलियो को बढ़ाने की रणनीति का एक अहम हिस्सा है। इस एक्वीजीशन से कंपनी को लगभग 2.44 लाख वर्ग फुट का ग्रॉस लीजेबल एरिया (Gross Leasable Area) मिलेगा, जिससे प्रमुख शहरी सेंटरों में इसकी मौजूदगी और मजबूत होगी। यह कदम कंपनी के उस लक्ष्य के अनुरूप है जिसके तहत वह 2030 तक अपने एसेट बेस को तेजी से बढ़ाना और मॉल काउंट और लीजेबल स्पेस को दोगुना करना चाहती है।
लगातार जारी है तेज विस्तार
कंपनी के बोर्ड ने डायमंड प्लाजा की खरीद को मंजूरी दे दी है, जिससे इसके ऑपरेशनल स्केल और मार्केट रीच में इजाफा होगा। इस एक्वीजीशन को एक स्पेशल पर्पस व्हीकल (Special Purpose Vehicle) के जरिए अंजाम दिया जा रहा है। पब्लिक लिस्टिंग, यानी मई 2023 से, Nexus Select Trust अब 15 शहरों में 10.7 मिलियन वर्ग फुट में फैले 19 मॉल्स का संचालन करती है। इस ग्रोथ को सपोर्ट देने के लिए, कंपनी ने अपनी ऑपरेशंस को मजबूत करते हुए तीन साल के टर्म के लिए एक रजिस्टर्ड वैल्यूअर (Registered Valuer) और ग्रांट थॉर्नटन भारत एलएलपी (Grant Thornton Bharat LLP) को अपना इंटरनल ऑडिटर (Internal Auditor) नियुक्त किया है, ताकि बेहतर गवर्नेंस और स्पष्ट वैल्यूएशन सुनिश्चित किया जा सके।
वैल्यूएशन और मार्केट का नजरिया
Nexus Select Trust का मौजूदा मार्केट वैल्यूएशन ₹23,120 करोड़ से ₹23,529 करोड़ के बीच आंका गया है। इसका ट्रेलिंग 12-मंथ प्राइस-टू-अर्निंग्स (P/E) रेश्यो लगभग 45.63 है। हालांकि यह कुछ साथियों जैसे ब्रुकफील्ड इंडिया आरईआईटी (Brookfield India REIT) (TTM P/E 27.69 से 45.6) की तुलना में अधिक लगता है, एंबेसी ऑफिस पार्क्स आरईआईटी (Embassy Office Parks REIT) का P/E रेश्यो (53.37 से 100 से ऊपर) इससे भी ज्यादा है। ओवरऑल, भारतीय आरईआईटी (REIT) मार्केट में जोरदार ग्रोथ देखी जा रही है, जहां भारतीय आरईआईटी ने पिछले पांच सालों में लगभग 9% का प्राइस रिटर्न दिया है, जो कई एशियाई बाजारों से बेहतर है। ये 5-6% का कंसिस्टेंट डिस्ट्रीब्यूशन यील्ड (Distribution Yield) देते हैं और 90% से ज्यादा की हाई ऑक्युपेंसी रेट (Occupancy Rate) और सपोर्टिव रेगुलेशन्स (जैसे नए SM REIT रूल्स और SEBI द्वारा REITs को इक्विटी के तौर पर रीक्लासिफाई करना) का फायदा उठा रहे हैं, जो इंस्टीट्यूशनल इन्वेस्टमेंट को आकर्षित करते हैं। Nexus Select Trust की एक्सपेंशन स्ट्रैटेजी, जिसमें वेगा सिटी मॉल (Vega City Mall) और एमबीडी नियोपोलिस मॉल (MBD Neopolis Mall) जैसे पिछले एक्वीजीशन शामिल हैं, मैनेजमेंट और ब्लैकस्टोन (Blackstone) जैसे प्रमोटरों का भरोसा दिखाती है। कंपनी 2030 तक अपने मॉल पोर्टफोलियो को लगभग 30-35 तक दोगुना करने की योजना बना रही है, जिसमें उन एसेट्स पर फोकस किया जाएगा जिन्हें ऑप्टिमाइज करने की जरूरत है या जिनकी ऑक्युपेंसी पहले से ही हाई है। स्टॉक ने भी अच्छा प्रदर्शन किया है, पिछले एक साल में 21.82% की बढ़ोतरी और मई 2023 में IPO के बाद से 44% से ज्यादा का टोटल रिटर्न दिया है।
वैल्यूएशन और डेट को लेकर चिंताएं
हालांकि 11 में से 10 एनालिस्ट्स 'स्ट्रॉन्ग बाय' (Strong Buy) की जनरल कंसेंसिस रेटिंग दे रहे हैं, जिनके अनुसार 18.89% का अपसाइड और औसतन ₹179.27 का टारगेट प्राइस मिल सकता है, वहीं कुछ अधिक सतर्क राय भी है। MarketsMOJO ने जनवरी 2026 में 'होल्ड' (Hold) रेटिंग दी थी, जिसमें वैल्यूएशन को 'बहुत महंगा' बताया गया था। कंपनी का एंटरप्राइज वैल्यू टू कैपिटल एम्प्लॉयड (Enterprise Value to Capital Employed) रेश्यो 1.6 और रिटर्न ऑन कैपिटल एम्प्लॉयड (ROCE) 5.7% है। इससे पता चलता है कि मार्केट शायद ऐसी फ्यूचर ग्रोथ को प्राइस कर रहा है जिसे हासिल करना मुश्किल हो सकता है। कंपनी का विस्तार काफी हद तक डेट (Debt) के जरिए फंड किए गए एक्वीजीशन पर निर्भर है। जून 2024 तक ग्रॉस डेट ₹4,277 करोड़ था, और और कैपिटल रेज करने की योजना है। हालांकि लोन-टू-वैल्यू (Loan-to-Value) रेश्यो 17% पर मैनेजेबल है, लेकिन डेट-फंडेड एक्वीजीशन से फाइनेंशियल रिस्क बढ़ जाता है और अगर इंटरेस्ट कवरेज (Interest Coverage) में गिरावट आती है तो डिविडेंड पेआउट (Dividend Payout) पर दबाव पड़ सकता है। रीटेल सेक्टर स्वाभाविक रूप से साइक्लिकल (Cyclical) होता है और इकोनॉमिक डाउनटर्न (Economic Downturn) के प्रति संवेदनशील है, जो कंजम्पशन को धीमा कर सकता है, ऑक्युपेंसी को कम कर सकता है और रेंटल इनकम पर दबाव डाल सकता है, जिससे कैश फ्लो और डिस्ट्रीब्यूशन पर असर पड़ेगा।
ग्रोथ स्ट्रैटेजी और भविष्य का अनुमान
Nexus Select Trust ने 'Nexus 2.0' के नाम से एक महत्वाकांक्षी स्ट्रैटेजी पेश की है, जिसका लक्ष्य 2030 तक अपने मॉल पोर्टफोलियो और ग्रॉस लीजेबल एरिया को दोगुना करना है, जो मुख्य रूप से एक्वीजीशन के जरिए होगा। एक मजबूत पाइपलाइन और हाई-ऑक्युपेंसी वाले एसेट्स खरीदने पर फोकस के साथ, कंपनी सिग्निफिकेंट नेट ऑपरेटिंग इनकम (NOI) ग्रोथ के लिए खुद को पोजिशन कर रही है। कंपनी FY26 के लिए लगभग 15% NOI ग्रोथ का अनुमान लगा रही है, और डिस्ट्रीब्यूशन ₹9.1–9.2 प्रति यूनिट के करीब रहने की उम्मीद है। जैसे-जैसे भारतीय आरईआईटी मार्केट परिपक्व हो रहा है और अधिक इंस्टीट्यूशनल इन्वेस्टमेंट आकर्षित कर रहा है, Nexus Select Trust की सफलता नई प्रॉपर्टीज को स्मूथली इंटीग्रेट करने, अपने डेट को जिम्मेदारी से मैनेज करने और रीटेल रियल एस्टेट सेक्टर के इनहेरेंट उतार-चढ़ावों को नेविगेट करने की क्षमता पर निर्भर करेगी।