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रिटेल सेक्टर में मजबूती से Nexus Select Trust की शानदार परफॉरमेंस
भारत में उपभोक्ता खर्च में आई तेजी का सीधा असर Nexus Select Trust के Q4 FY26 के नतीजों में साफ दिखा है। कंपनी के सब्सक्रीप्शन (tenant) की बिक्री में पिछले साल की समान अवधि की तुलना में 19% का जबरदस्त इजाफा हुआ, जिससे रिटेल नेट ऑपरेटिंग इनकम (NOI) 11% बढ़कर ₹440 करोड़ पर पहुंच गई। इस मजबूत वित्तीय स्थिति के दम पर, Nexus ने लगातार ग्यारहवीं तिमाही तक 100% डिस्ट्रीब्यूशन का भुगतान किया, जिसमें कुल ₹346.3 करोड़, या प्रति यूनिट ₹2.286 का भुगतान शामिल है।
हाई ऑक्यूपेंसी और स्टॉक में तेज़ी
Nexus ने लगातार बारहवीं तिमाही तक 97% की मजबूत ऑक्यूपेंसी रेट (कब्ज़ात दर) बनाए रखी है। कंपनी ने 0.24 मिलियन वर्ग फुट के लिए स्वस्थ री-लीजिंग स्प्रेड्स (re-leasing spreads) दर्ज किए हैं। पिछले एक साल में कंपनी के स्टॉक में भी लगभग 21-24% की बढ़ोतरी देखी गई है, जो मई 2026 की शुरुआत में लगभग ₹157-₹158 पर ट्रेड कर रहा था। यह परफॉरमेंस प्रमुख इंडेक्स एस एंड पी बीएसई सेंसेक्स (S&P BSE SENSEX) के हालिया मामूली गिरावट के मुकाबले बेहतर है। वित्त वर्ष 2027 (FY27) के लिए, मैनेजमेंट प्रति यूनिट डिस्ट्रीब्यूशन (DPU) ₹9.8-10 के बीच रहने का अनुमान लगा रहा है, जो कि लगभग 9% की बढ़ोतरी का संकेत देता है।
भारत के प्रमुख रिटेल REIT के रूप में Nexus
भारत का पहला लिस्टेड रिटेल REIT होने के नाते, Nexus Select Trust ऑफिस-फोक्स्ड पीयर्स जैसे एम्बेसी ऑफिस पार्क्स REIT (Embassy Office Parks REIT) और माइंडस्पेस बिजनेस पार्क्स REIT (Mindspace Business Parks REIT) से अलग है। हालांकि एम्बेसी (~₹39,958 करोड़) और माइंडस्पेस (~₹36,952 करोड़) का मार्केट कैप Nexus (~₹23,915 करोड़, मई 2026 की शुरुआत तक) से ज़्यादा है, Nexus के स्पेशलाइज्ड रिटेल पोर्टफोलियो ने विकास की महत्वपूर्ण क्षमता दिखाई है। लिस्टिंग के बाद से 19.67% का CAGR (कंपाउंड एनुअल ग्रोथ रेट) कई डाइवर्सिफाइड REITs से बेहतर रहा है, जिसका मुख्य कारण स्टोर रेवेन्यू से जुड़ा रेंटल इनकम और छोटी लीज टर्म्स हैं। लेटेस्ट डेटा के मुताबिक, प्रमुख भारतीय शहरों में कुल लीजिंग एक्टिविटी का 47% हिस्सा मॉल लीजिंग का है, जो ऑर्गेनाइज्ड रिटेल फॉर्मेट्स के प्रति मजबूत प्राथमिकता को दर्शाता है। 31 मार्च 2026 तक Nexus के कुल पोर्टफोलियो का मार्केट वैल्यू INR 305,583 मिलियन आंका गया था।
REIT अपने पोर्टफोलियो को 2030 तक दोगुना करने की एक महत्वाकांक्षी योजना पर काम कर रहा है। कोलकाता के डायमंड प्लाजा मॉल का अधिग्रहण वित्तीय वर्ष 2027 (FY27) की पहली छमाही में पूरा होने की उम्मीद है। Nexus ने वेगा सिटी (Vega City) और एमबीडी कॉम्प्लेक्स (MBD Complex) को भी एकीकृत किया है, जहाँ सब्सक्रीप्शन (tenant) की बिक्री में 15% की वृद्धि देखी गई। इसके डेवलपमेंट पाइपलाइन में आठ और रिटेल एसेट्स (संपत्तियां) शामिल हैं, जिनमें से दो पर फिलहाल ड्यू डिलिजेंस (due diligence) चल रहा है। मुंबई क्षेत्र में रनवाल एंटरप्राइजेज (Runwal Enterprises) के साथ 0.7 मिलियन वर्ग फुट के मॉल के लिए एक जॉइंट डेवलपमेंट एग्रीमेंट (संयुक्त विकास समझौता) भी इसकी विस्तार रणनीति का संकेत देता है।
संभावित जोखिम: रिटेल साइक्लिकैलिटी और वैल्यूएशन
रिटेल सेक्टर की अंतर्निहित साइक्लिकैलिटी (चक्रीयता) एक जोखिम पैदा करती है। Nexus Select Trust की आय सीधे उपभोक्ता खर्च से जुड़ी है, जो इसे आर्थिक मंदी या कंज्यूमर कॉन्फिडेंस (उपभोक्ता विश्वास) में बदलाव के प्रति संवेदनशील बनाती है। यह ऑफिस REITs की तुलना में ज़्यादा जोखिम भरा है, जहाँ लंबी अवधि की लीज होती हैं। हालांकि Nexus 18% के लो लोन-टू-वैल्यू रेशियो (LTV) और मजबूत AAA/Stable क्रेडिट रेटिंग बनाए हुए है, लेकिन इसकी एग्रेसिव एक्वीजिशन स्ट्रैटेजी (आक्रामक अधिग्रहण रणनीति) के लिए काफी कैपिटल (पूंजी) की ज़रूरत होगी। कंपनी का P/E रेशियो, लगभग 47x, कुछ रियल एस्टेट पीयर्स (साथियों) और इंटरनेशनल बेंचमार्क्स (अंतर्राष्ट्रीय मापदंडों) की तुलना में काफी ज़्यादा लगता है। यह एक प्रीमियम वैल्यूएशन (प्रीमियम मूल्यांकन) का संकेत देता है, जो भविष्य की एग्जीक्यूशन चैलेंजेज़ (निष्पादन चुनौतियों) या मार्केट करेक्शन्स (बाज़ार में सुधार) को पूरी तरह से नहीं दर्शाता है। इसके अलावा, Nexus का छोटा मार्केट कैप और रिटेल पर फोकस, एम्बेसी और माइंडस्पेस जैसे बड़े, डाइवर्सिफाइड ऑफिस REITs की तुलना में कम ट्रेडिंग लिक्विडिटी (ट्रेडिंग तरलता) का कारण बन सकता है।
विश्लेषकों की 'स्ट्रॉन्ग बाय' राय
विश्लेषकों ने Nexus Select Trust पर सकारात्मक दृष्टिकोण व्यक्त किया है, जिसमें 12 विश्लेषकों ने 'स्ट्रॉन्ग बाय' (Strong Buy) की आम राय (consensus) दी है। औसत 12-महीने का प्राइस टारगेट (मूल्य लक्ष्य) ₹178.50 है, जो मौजूदा स्तरों से लगभग 13-14% की संभावित बढ़त (upside) का संकेत देता है। वित्त वर्ष 2027 (FY27) में निरंतर DPU ग्रोथ (DPU में निरंतर वृद्धि) के लिए REIT का गाइडेंस (मार्गदर्शन) इस आशावादी दृष्टिकोण का और समर्थन करता है। उच्च-गुणवत्ता वाली रिटेल एसेट्स (संपत्तियों) पर Nexus की केंद्रित रणनीति, एक रिकवरिंग कंज्यूमर मार्केट (उबरते उपभोक्ता बाज़ार) में इसे मौजूदा ट्रेंड्स से लाभ उठाने के लिए अच्छी स्थिति में रखती है।