NAREDCO की मांग: दिल्ली TOD पॉलिसी में बदलाव से क्या प्रॉपर्टी होगी और महंगी?

TOD पॉलिसी में बदलाव की मांग

नेशनल रियल एस्टेट डेवलपमेंट काउंसिल (NAREDCO) ने दिल्ली डेवलपमेंट अथॉरिटी (DDA) से हाल ही में पेश की गई ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (TOD) पॉलिसी में संशोधन करने का आग्रह किया है। NAREDCO का प्रस्ताव है कि अपार्टमेंट के साइज और प्रॉपर्टी की कीमतों से जुड़ी पाबंदियों को शिथिल किया जाए, ताकि आवासीय और वाणिज्यिक विकास को बढ़ावा मिल सके। हालांकि, इन बदलावों से किफायती शहरी विकास के लक्ष्यों को संतुलित करने पर भी बहस छिड़ गई है।

NAREDCO की खास मांगें

NAREDCO की मुख्य मांगें हैं कि TOD प्रोजेक्ट्स पर लगी मौजूदा प्राइस कैप (Price Cap) को हटाया जाए और अपार्टमेंट के यूनिट साइज को मौजूदा '100 वर्ग मीटर बिल्ट-अप' की सीमा के बजाय RERA कारपेट एरिया के आधार पर परिभाषित किया जाए। NAREDCO दिल्ली के प्रेसिडेंट हर्ष वर्धन बंसल ने कहा कि ये प्रतिबंध डेवलपर्स को हतोत्साहित कर सकते हैं, और प्रोजेक्ट्स को व्यवहार्य बनाने के लिए फ्लेक्सिबिलिटी (Flexibility) बहुत ज़रूरी है। दिल्ली की TOD पॉलिसी वर्तमान में मेट्रो और RRTS कॉरिडोर के पास घने, मिश्रित-उपयोग वाले विकास को प्रोत्साहित करती है। यह कुछ शर्तों के तहत 500 तक का फ्लोर एरिया रेशियो (FAR) देती है, जिसमें कम से कम 65% डेवलपमेंट आवासीय उपयोग के लिए समर्पित होना चाहिए। NAREDCO के प्रस्तावित बदलावों से इस पॉलिसी के तहत विभिन्न प्रकार और कीमतों की हाउसिंग यूनिट्स का निर्माण हो सकता है।

मार्केट का संदर्भ और भारत का रियल एस्टेट सेक्टर

ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (TOD) का वैश्विक लक्ष्य पब्लिक ट्रांसपोर्ट के पास कॉम्पैक्ट, चलने-फिरने योग्य इलाके बनाना है। हालांकि, भारत में खंडित गवर्नेंस (Fragmented Governance) और समन्वित योजना की कमी के कारण इसे लागू करने में संघर्ष करना पड़ता है। दिल्ली की TOD पॉलिसी ट्रांजिट कॉरिडोर के साथ एक महत्वपूर्ण क्षेत्र को कवर करती है, लेकिन शहर को हाउसिंग शॉर्टेज और दबाव वाले इंफ्रास्ट्रक्चर जैसी चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है। इस बीच, भारत के रियल एस्टेट सेक्टर ने 2024 से Q1 2026 तक $30.7 बिलियन का रिकॉर्ड इक्विटी इनफ्लो (Equity Inflow) आकर्षित किया है, जिसमें प्रीमियम हाउसिंग और ज़मीन व ऑफिस जैसी स्थिर संपत्तियों की ओर एक उल्लेखनीय बदलाव देखा गया है। नेशनल कैपिटल रीजन (NCR) रियल एस्टेट मार्केट में संतुलित ग्रोथ दिख रही है, और 2020 के बाद से रेजिडेंशियल प्राइस में वृद्धि हुई है। इन मार्केट ट्रेंड्स के साथ-साथ दिल्ली में हाउसिंग सप्लाई बढ़ाने के लिए पहले किए गए FAR में बढ़ोतरी, NAREDCO के वर्तमान प्रस्तावों के लिए एक जटिल परिदृश्य तैयार करते हैं।

रेगुलेटरी बैकग्राउंड: RERA और लैंड पूलिंग

रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट (RERA) ने RERA कारपेट एरिया के आधार पर बिक्री की आवश्यकता करके, बेकार जगह के लिए खरीदारों से शुल्क लेने से बचाकर मार्केट में पारदर्शिता में सुधार किया। यूनिट साइज के लिए RERA कारपेट एरिया का उपयोग करने का NAREDCO का अनुरोध इस पारदर्शिता लक्ष्य के साथ संरेखित होता है। हालांकि, प्राइस कैप को हटाना अफोर्डेबिलिटी पर केंद्रित नियमों से दूर जाने जैसा हो सकता है। दिल्ली की लैंड पूलिंग पॉलिसी, जो 2025 में स्वीकृत हुई, एक और प्रमुख शहरी विकास प्रयास है जिसका उद्देश्य भू-मालिकों के सहयोग से नियोजित विकास और अफोर्डेबल हाउसिंग को बढ़ावा देना है।

अफोर्डेबिलिटी पर चिंताएं

NAREDCO के प्रस्तावित परिवर्तनों, विशेष रूप से प्राइस कैप हटाने और RERA कारपेट एरिया के आधार पर यूनिट साइज के नियमों को शिथिल करने, के साथ एक बड़ी चिंता यह है कि यह TOD पॉलिसी के अफोर्डेबल हाउसिंग के उद्देश्य को कमजोर कर सकता है। ऐतिहासिक रूप से, डेवलपमेंट नियमों में ढील देने से कभी-कभी प्रॉपर्टी की कीमतें बढ़ी हैं, बिना हाउसिंग डेंसिटी या अफोर्डेबिलिटी में इसी तरह की वृद्धि के। यदि डेवलपर्स स्वतंत्र रूप से कीमतें तय कर सकते हैं और बड़े, अधिक प्रीमियम यूनिट बना सकते हैं, तो समावेशी, ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट का लक्ष्य खतरे में पड़ सकता है, जिससे शहर में सामाजिक और आर्थिक विभाजन बढ़ सकता है। वर्तमान पॉलिसी अफोर्डेबिलिटी को बढ़ावा देने के लिए 100 वर्ग मीटर तक की यूनिट्स के साथ 65% रेजिडेंशियल उपयोग की आवश्यकता रखती है; कैप हटाने से डेवलपमेंट का फोकस पूरी तरह से हाई-प्रॉफिट, प्रीमियम सेगमेंट की ओर शिफ्ट हो सकता है।

TOD लागू करने में चुनौतियां

भारत में TOD को सफलतापूर्वक लागू करने में महत्वपूर्ण बाधाएं आती हैं, खासकर खंडित गवर्नेंस। ओवरलैपिंग जिम्मेदारियों वाली कई एजेंसियां अक्सर अन-कोऑर्डिनेटेड प्लानिंग का कारण बनती हैं। मजबूत, एकीकृत योजना के बिना, लैंड यूज (Land Use) के साथ उचित एकीकरण के बिना ट्रांजिट इंफ्रास्ट्रक्चर का निर्माण हो सकता है। दिल्ली की TOD पॉलिसी की प्रभावशीलता, NAREDCO के प्रस्तावित परिवर्तनों के साथ भी, DDA, ट्रांसपोर्ट डिपार्टमेंट और शहर के योजनाकारों के बीच सुचारू समन्वय पर बहुत अधिक निर्भर करेगी। पॉलिसी आवश्यक पैदल पथ और लास्ट-माइल ट्रांजिट कनेक्शन विकसित करने पर भी निर्भर करती है, जो अक्सर भारतीय शहरों में गायब होते हैं, जिससे ट्रांजिट तक पहुंचना कठिन हो जाता है और कॉरिडोर के पास रहने के लाभ कम हो जाते हैं।

डेवलपर मुनाफे और सार्वजनिक हित में संतुलन

नियमों में ढील देने की मांग डेवलपर के मुनाफे और हाउसिंग अफोर्डेबिलिटी जैसे सार्वजनिक लक्ष्यों के बीच चल रहे संघर्ष को दर्शाती है। NAREDCO का तर्क है कि मौजूदा नियम विकास में बाधा डालते हैं। हालांकि, पूरी तरह से मूल्य नियंत्रण हटाने से हाई-वैल्यू प्रॉपर्टी पर केंद्रित बाजार बन सकता है, जिससे TOD पॉलिसी जिन लोगों को लाभ पहुंचाना चाहती है, उनके लिए वे दुर्गम हो जाएंगी। अफोर्डेबल हाउसिंग को ₹45 लाख से बढ़ाकर ₹75-80 लाख करने के NAREDCO के व्यापक प्रयास वर्तमान सरकारी अफोर्डेबिलिटी लक्ष्यों से एक महत्वपूर्ण अंतर का सुझाव देते हैं।

दिल्ली रियल एस्टेट और TOD पॉलिसी का आउटलुक

विश्लेषकों को उम्मीद है कि भारत का रियल एस्टेट मार्केट शहरीकरण और इंफ्रास्ट्रक्चर डेवलपमेंट से प्रेरित होकर ग्रोथ बनाए रखेगा, लेकिन प्रीमियम प्रॉपर्टी पर अधिक ध्यान केंद्रित होगा। NAREDCO के प्रस्तावों को सरकार द्वारा समीक्षा का सामना करने की संभावना है, जिसके लिए उद्योग की जरूरतों और शहरी नियोजन के उद्देश्यों के बीच संतुलन की आवश्यकता होगी। दिल्ली की TOD पॉलिसी की सफलता, चाहे उसमें संशोधन हो या न हो, प्रभावी कार्यान्वयन, समन्वित सरकारी कार्रवाई और यह सुनिश्चित करने के निरंतर प्रयास पर निर्भर करेगी कि विकास अफोर्डेबल हाउसिंग और उचित शहरी विस्तार का समर्थन करे। नियमों को बदलने के उद्योग के प्रयास, अफोर्डेबल हाउसिंग की नई परिभाषाओं और रेंटल प्रॉपर्टी के लिए अधिक समर्थन सहित भविष्य की हाउसिंग नीतियों को प्रभावित करने वाले एक व्यापक आंदोलन का संकेत देते हैं।