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सेल्स में तेजी, शेयर में गिरावट का खेल
Max Estates के ₹5,305 करोड़ के FY26 प्री-सेल्स के आंकड़े, खासकर Q4 FY26 में ₹3,392 करोड़ की कमाई, उसके प्रीमियम, वेलनेस-फोक्स्ड रेसिडेंशियल प्रोजेक्ट्स की मजबूत डिमांड को साबित करते हैं। यह लगातार दूसरा साल है जब कंपनी ₹5,000 करोड़ का सेल्स मार्क पार करने में सफल रही। नोएडा में Estate 105 (लॉन्च के 10 दिनों में ₹1,783 करोड़ की प्री-सेल्स) और गुरुग्राम में Estate 361 ( ₹1,704 करोड़ ) जैसे प्रोजेक्ट्स ने खरीदारों को खूब आकर्षित किया। कंपनी के वाइस चेयरमैन और मैनेजिंग डायरेक्टर Sahil Vachani ने कहा कि यह उनकी 'वेलबीइंग-फोक्स्ड' और कम्युनिटी-सेंट्रिक लिविंग स्पेस बनाने की स्ट्रैटेजी की सफलता है।
बाजार की चिंताएं: वैल्यूएशन से लेकर प्रॉफिटेबिलिटी तक
ऑपरेशनल सफलता और ₹16,000 करोड़ से ज्यादा के डेवलपमेंट पाइपलाइन के बावजूद, Max Estates का स्टॉक पिछले छह महीनों में करीब 30% लुढ़क गया है। खबर आने पर शेयर में करीब 5% की तेजी आई और यह ₹348.65 के हाई पर पहुंचा, लेकिन बाद में ₹340.40 पर आ गया। यह सेल्स की सफलता और स्टॉक में गिरावट का विरोधाभास दर्शाता है कि मार्केट की चिंताएं सेल्स के आंकड़ों से परे हैं।
सेक्टर की चाल और वैल्यूएशन का फासला
भारतीय रियल एस्टेट सेक्टर में अभी मिले-जुले संकेत दिख रहे हैं। 2026 की पहली तिमाही में इंस्टीट्यूशनल इन्वेस्टमेंट 74% बढ़कर $1.4 बिलियन हो गया, लेकिन प्रमुख शहरों में कुल हाउसिंग सेल्स में थोड़ी गिरावट आई है और यह पिछले साल की तुलना में 13% कम है। Max Estates प्रीमियम सेगमेंट पर फोकस करता है, जहां ₹100-200 मिलियन की हाई-प्राइस वाली घरों की सेल्स में 164% की वृद्धि हुई है। लेकिन, DLF (P/E ~27.2), Godrej Properties (P/E ~31.6), और Oberoi Realty (P/E ~22.7) जैसे कॉम्पिटिटर्स Max Estates की तुलना में कम P/E मल्टीपल्स पर ट्रेड कर रहे हैं। Max Estates का P/E 22.31 से 155.87 तक रहा है, जो बताता है कि मार्केट या तो कंपनी की भविष्य की ग्रोथ को बहुत ज्यादा वैल्यू दे रहा है या फिर अन्य फैक्टर्स को लेकर चिंतित है।
प्रॉफिटेबिलिटी और डेट का बोझ
Max Estates की भविष्य को लेकर कुछ चिंताएं इसकी प्रॉफिटेबिलिटी और फाइनेंशियल हेल्थ को लेकर भी हैं। MarketsMojo ने फरवरी 2026 में Max Estates को "Strong Sell" रेटिंग दी थी, जिसका कारण 1.21% का कम रिटर्न ऑन इक्विटी (ROE), 6.87 गुना का हाई डेट टू EBITDA रेश्यो, और कैपिटल एम्प्लॉयड (ROCE 0.4%) की तुलना में महंगी वैल्यूएशन बताई गई। एनालिसिस में लो इंटरेस्ट कवरेज रेश्यो और वर्किंग कैपिटल डेज बढ़ने की चिंताएं भी सामने आई हैं। FY25 में नेट प्रॉफिट FY24 की तुलना में काफी बढ़ा, लेकिन Q3 FY26 में प्रॉफिट आफ्टर टैक्स (PAT) पिछले साल की समान तिमाही के ₹15.81 करोड़ से गिरकर ₹2.53 लाख रह गया। दिसंबर 2025 तक Max Estates पर ₹1,698 करोड़ का डेट था, जिसमें कैश को एडजस्ट करने के बाद नेट डेट ₹414 करोड़ था।
आउटलुक और निवेशकों का नजरिया
नया फाइनेंशियल ईयर शुरू करते हुए, Max Estates के पास ₹16,000 करोड़ से ज्यादा का GDV प्रोजेक्ट पाइपलाइन है, जो FY27 से निरंतर ग्रोथ की राह तैयार करता है। मैनेजमेंट ग्रोथ की संभावनाओं को लेकर आशावादी है और बैलेंस शीट डिसिप्लिन पर ध्यान केंद्रित कर रहा है। हालांकि, इन्वेस्टर सेंटिमेंट execution रिस्क और हाई वैल्यूएशन पर केंद्रित नजर आ रहा है, जो मजबूत सेल्स के बावजूद स्टॉक में हालिया गिरावट का कारण बन रहा है। अपने बड़े प्रोजेक्ट पाइपलाइन को लगातार, प्रॉफिटेबल ग्रोथ में बदलना इन्वेस्टर का भरोसा वापस जीतने के लिए महत्वपूर्ण होगा।