महाराष्ट्र ने ईडब्ल्यूएस आवास के लिए PMAY-U 2.0 के नियमों को कड़ा किया

1. निर्बाध जुड़ाव
ये उन्नत दिशानिर्देश महाराष्ट्र सरकार द्वारा प्रधान मंत्री आवास योजना (शहरी) 2.0, विशेष रूप से आर्थिक रूप से कमजोर वर्ग (EWS) के लाभार्थियों के लिए किफायती आवास के कार्यान्वयन में, अधिक जवाबदेही की ओर एक महत्वपूर्ण बदलाव का संकेत देते हैं। 23 जनवरी को जारी इस निर्देश में, परियोजना व्यवहार्यता सुनिश्चित करने और महत्वपूर्ण पूंजी निवेश से पहले रिपोर्टिंग विसंगतियों को दूर करने के लिए, निर्माण शुरू होने से पहले लाभार्थी जुड़ाव की आवश्यकताएं पेश की गई हैं। यह परियोजना स्वीकृतियों के लिए एक अधिक कठोर दृष्टिकोण का प्रतिनिधित्व करता है, जो केवल दस्तावेज़ीकरण से आगे बढ़कर वास्तविक खरीदार की प्रतिबद्धता की ओर बढ़ रहा है।

2. संरचना

मुख्य उत्प्रेरक: लाभार्थी प्रतिबद्धता को अनिवार्य करना

प्रधान मंत्री आवास योजना (शहरी) 2.0 के लिए महाराष्ट्र सरकार के संशोधित नियमों में चुनिंदा किफायती आवास परियोजनाओं के लिए एक महत्वपूर्ण पूर्व-शर्त पेश की गई है। किफायती आवास साझेदारी (AHP) और AHP-सार्वजनिक निजी भागीदारी (AHP-PPP) श्रेणियों के लिए, जहाँ EWS घरों की बिक्री मूल्य मौजूदा वार्षिक भू-राजस्व दर (ASR) से 20% से अधिक है, निर्माण शुरू होने से पहले कम से कम 25% लाभार्थी जुड़ाव अनिवार्य है। AHP परियोजनाओं के लिए, यह जुड़ाव भौतिक निर्माण शुरू होने से पहले होना चाहिए। AHP-PPP परियोजनाओं के लिए, यह आवश्यकता अतिरिक्त फ्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) या अन्य योजना लाभ प्राप्त करने तक विस्तारित है। यह जनादेश सीधे तौर पर डेवलपर की समय-सीमा और नकदी प्रवाह को प्रभावित करता है, क्योंकि परियोजना की शुरुआत और लाभ की प्राप्ति अब बड़ी संख्या में अंतिम-उपयोगकर्ताओं को पहले से सुरक्षित करने पर निर्भर करती है। इसके अतिरिक्त, राज्य सरकार ने परियोजना पूरी होने पर न बिके या खाली इकाइयों की कोई भी देयता स्पष्ट रूप से अस्वीकार कर दी है, जिससे वाणिज्यिक जोखिम पूरी तरह से लागू करने वाली एजेंसियों पर आ गया है।

विश्लेषणात्मक गहरी गोता: संदर्भ और क्षेत्रीय प्रभाव

ये परिवर्तन PMAY (शहरी) 2.0 के तहत प्रस्तुत विस्तृत परियोजना रिपोर्टों (DPRs) की समीक्षा के बाद आए हैं, जिसमें EWS मूल्य निर्धारण, निर्मित क्षेत्र गणना और दस्तावेज़ीकरण में विसंगतियां पाई गई थीं। मानदंडों का यह कड़ा होना असामान्य नहीं है, क्योंकि PMAY-U योजना, जिसे 2015 में लॉन्च किया गया था और अब अपने 2.0 चरण में है (सितंबर 2024 में शुरू हुई), इसका उद्देश्य सभी शहरी गरीब और मध्यम वर्ग के परिवारों के लिए आवास प्रदान करना है। 2026 में लगभग 585 बिलियन अमेरिकी डॉलर के अनुमानित मूल्य वाले व्यापक भारतीय रियल एस्टेट क्षेत्र में, 2031 तक 926.56 बिलियन अमेरिकी डॉलर तक पहुंचने का अनुमान है, जिसमें असमान वृद्धि देखी गई है। जबकि लक्जरी आवास में तेजी आई है, किफायती खंड को लगातार चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है, जैसे कि जमीन और इनपुट लागत में वृद्धि, और 'किफायती आवास' की परिभाषाएं बाजार की वास्तविकताओं के साथ तालमेल बिठाने में संघर्ष कर रही हैं। उद्योग निकायों ने वर्तमान बाजार स्थितियों को बेहतर ढंग से दर्शाने के लिए किफायती आवास के लिए मूल्य सीमा को संशोधित करने का प्रस्ताव दिया है। सूचीबद्ध किफायती आवास वित्त कंपनियों और डेवलपर्स के लिए, P/E अनुपात आम तौर पर लगभग 15x से 25x तक होते हैं, और AAVAS Financiers और Home First Finance जैसी संस्थाओं का बाजार पूंजीकरण लगभग ₹10,000-12,000 करोड़ की सीमा में है। PMAY-U 2.0 का कार्यान्वयन, जो किराये के आवास पर भी जोर देता है, कुशल वितरण सुनिश्चित करने और पहले देखी गई समस्याओं को रोकने के लिए मजबूत साझेदारी और मानकीकृत प्रक्रियाओं की आवश्यकता है। नए दिशानिर्देश राज्य स्तरीय मूल्यांकन समिति (SLAC) के निर्देशानुसार, परियोजना स्वीकृतियों को मानकीकृत करके इसे प्राप्त करने का लक्ष्य रखते हैं।

भविष्य का दृष्टिकोण: व्यवहार्यता और अनुपालन सुनिश्चित करना

लाभार्थी जुड़ाव और अग्रिम अनुपालन आवश्यकताओं में बढ़ी हुई सख्ती, जैसे कि प्रस्ताव चरण में पानी, सीवरेज और बिजली के लिए आवश्यक अनापत्ति प्रमाण पत्र (NOCs) जमा करना, परियोजना निष्पादन की गुणवत्ता में सुधार करने और देरी को कम करने के लिए हैं। न बिके हुए इकाइयों के लिए डेवलपर्स पर वाणिज्यिक जोखिम डालकर और शुरुआत में ही ठोस लाभार्थी जुड़ाव की मांग करके, महाराष्ट्र यह सुनिश्चित करना चाहता है कि परियोजनाएं शुरू से ही अच्छी तरह से सोची-समझी और बाजार-मान्य हों। इससे PMAY (शहरी) 2.0 के तहत EWS आवास खंड में अधिक यथार्थवादी परियोजना योजना और निष्पादन हो सकता है, जो वास्तविक खरीदारों को संभावित रूप से लाभान्वित कर सकता है और योजना के उद्देश्यों को अधिक प्रभावी ढंग से पूरा कर सकता है, हालांकि यह डेवलपर्स के लिए परियोजना वित्तपोषण और शुरुआत में अल्पकालिक बाधाएं भी पेश कर सकता है।