कर्नाटक सरकार ने **2026** अपार्टमेंट बिल का ड्राफ्ट पेश किया है। इसके तहत **30 साल** से पुराने सभी अपार्टमेंट्स के लिए स्ट्रक्चरल सेफ्टी सर्टिफिकेट अनिवार्य होगा, और हर **5 साल** में इसका रिन्यूअल कराना होगा। इस ड्राफ्ट में अपार्टमेंट एसोसिएशन बनाने की प्रक्रिया को आसान बनाने और प्रॉपर्टी के मालिकाना हक को स्पष्ट करने के नियम भी शामिल हैं।
पुराने अपार्टमेंट्स पर सरकारी पहरा
कर्नाटक सरकार ने हाउसिंग सोसाइटी और मल्टी-स्टोरी कॉम्प्लेक्स के लिए कानूनी ढांचे को आधुनिक बनाने के उद्देश्य से कर्नाटक अपार्टमेंट (मालिकाना हक और प्रबंधन) बिल, 2026 का ड्राफ्ट जारी किया है। इस प्रस्ताव की सबसे खास बात यह है कि 30 साल की उम्र पार कर चुके किसी भी अपार्टमेंट बिल्डिंग के लिए स्ट्रक्चरल स्टेबिलिटी सर्टिफिकेट लेना अब अनिवार्य होगा। सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए, इन बिल्डिंग्स को शुरुआती ऑडिट के बाद हर 5 साल में एक प्रोफेशनल स्ट्रक्चरल इंस्पेक्शन से गुजरना होगा।
घर खरीदारों और बिल्डरों पर असर
सुरक्षा ऑडिट के अलावा, यह ड्राफ्ट बिल प्रॉपर्टी के अधिकारों को लेकर भी कई बड़े बदलाव ला रहा है। इसका मकसद अपार्टमेंट ओनर्स के लिए जमीन के अविभाजित हिस्से (undivided share of land) की गणना को सुव्यवस्थित करना है, जो ऐतिहासिक रूप से रियल एस्टेट सौदों में भ्रम और कानूनी विवादों का एक प्रमुख बिंदु रहा है। नई डेवलपमेंट की बात करें तो, बिल के अनुसार, किसी प्रोजेक्ट में 50% से अधिक यूनिट बुक होने के 3 महीने के भीतर अलॉटीज (allottees) का एक एसोसिएशन बनाना होगा। यह बदलाव उन स्थितियों को रोकने के लिए है जहां बिल्डर निर्माण पूरा होने के लंबे समय बाद भी कॉम्प्लेक्स मैनेजमेंट को नियंत्रित करते रहते हैं, जिससे निवासियों को कॉमन एरिया के रखरखाव और खर्चों पर पहले से राय बनाने का मौका मिलेगा।
विवाद समाधान और गवर्नेंस
यह ड्राफ्ट बिल निवासियों, एसोसिएशनों और डेवलपर्स के बीच विवादों को सुलझाने के लिए एक नई दो-स्तरीय (two-tier) अपीलीय प्रणाली का भी प्रस्ताव करता है। एक संरचित तंत्र बनाकर, राज्य का इरादा सामान्य प्रबंधन मुद्दों के लिए सिविल अदालतों पर बोझ कम करना है। इसके अतिरिक्त, सरकार सभी अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स के लिए रेनवाटर हार्वेस्टिंग (rainwater harvesting) को अनिवार्य बनाने पर भी विचार कर रही है, ताकि शहरी स्थिरता के व्यापक लक्ष्यों को पूरा किया जा सके। यह पहल बेंगलुरु और पूरे कर्नाटक में संपत्ति प्रबंधन को आधुनिक बनाने की एक बड़ी राज्य रणनीति का हिस्सा है, जो हाल ही में 2.6 मिलियन प्रॉपर्टी ई-खता के डिजिटलीकरण जैसे प्रयासों के बाद आई है।
निवेशकों और निवासियों को क्या ध्यान देना चाहिए?
चूंकि यह एक ड्राफ्ट बिल है, इसलिए प्रॉपर्टी डेवलपर्स, रेजिडेंशियल वेलफेयर एसोसिएशन और व्यक्तिगत घर खरीदारों जैसे हितधारकों के पास 6 अगस्त, 2026 तक अपनी प्रतिक्रिया राज्य सरकार को सबमिट करने का समय है। रियल एस्टेट क्षेत्र के निवेशकों को यह देखना होगा कि ये अनुपालन आवश्यकताएं, विशेष रूप से स्ट्रक्चरल ऑडिट और एसोसिएशन गठन की अनिवार्य समय-सीमा, प्रोजेक्ट प्रबंधन लागत और डेवलपर की जिम्मेदारियों को कैसे प्रभावित करती हैं। मौजूदा घर मालिकों के लिए, मुख्य रूप से पांच-साला स्ट्रक्चरल निरीक्षणों से जुड़ी लागतों और उन्हें रेजिडेंट एसोसिएशन द्वारा कैसे फंड किया जाएगा, इसके संबंध में अंतिम नियमों पर नजर रखनी होगी।