रियल एस्टेट पर बजट 2026 का असर: इंफ्रा को बूस्ट, सस्ते घर मुश्किल में!

यह बजट भारत के रियल एस्टेट सेक्टर के लिए एक मिली-जुली कहानी लेकर आया है। एक तरफ इंफ्रास्ट्रक्चर डेवलपमेंट को ज़बरदस्त बढ़ावा मिला है, तो दूसरी तरफ अफोर्डेबल हाउसिंग सेगमेंट को लेकर एक बड़ी चिंता बनी हुई है। जहां इंडस्ट्री के खिलाड़ी बड़े कैपिटल एक्सपेंडिचर (Capital Expenditure) और बेहतर कनेक्टिविटी के लॉन्ग-टर्म फायदों को स्वीकार कर रहे हैं, वहीं अफोर्डेबल हाउसिंग के लिए विशेष प्रोत्साहनों की कमी ने उत्साह को कम कर दिया है। इससे सप्लाई में कमी और घरों की कीमतों में बढ़ोतरी का डर सता रहा है।

इंफ्रास्ट्रक्चर में तेज़ी: पूर्वी भारत की उम्मीदें बढ़ीं

Union Budget 2026 में इंफ्रास्ट्रक्चर-आधारित ग्रोथ पर जोर, खासकर ₹12.2 लाख करोड़ के कैपिटल एक्सपेंडिचर (Capital Expenditure) के आवंटन को इंडस्ट्री ने सराहा है। CREDAI वेस्ट बंगाल के प्रेसिडेंट सुशील मोहता जैसे डेवलपर्स ने कहा है कि हाईवे, मेट्रो रेल, लॉजिस्टिक्स कॉरिडोर और अर्बन इंफ्रास्ट्रक्चर में निवेश कनेक्टिविटी को बेहतर बनाने और खासकर पूर्वी भारत और छोटे शहरों में ग्रोथ के नए रास्ते खोलने के लिए बेहद ज़रूरी है। हर्ष वर्धन नियोतिया ने बताया कि कैपिटल एक्सपेंडिचर (Capital Expenditure) में 8.9% की बढ़ोतरी बड़े पैमाने पर डेवलपमेंट की रफ्तार को बनाए रखेगी, जिससे कंस्ट्रक्शन वैल्यू चेन में नए मौके पैदा होंगे। टियर-2 और टियर-3 शहरों पर यह फोकस ग्रोथ का एक अहम मोर्चा माना जा रहा है। इसके अलावा, CPSE एसेट्स के मोनेटाइजेशन के लिए डेडिकेटेड REITs और इंफ्रास्ट्रक्चर रिस्क गारंटी फंड जैसी पहलों से कैपिटल डिप्लॉयमेंट को डी-रिस्क करने और इंस्टीट्यूशनल इन्वेस्टर्स को आकर्षित करने की उम्मीद है। यह डेवलपमेंट के लिए एक ज़्यादा स्टेबल माहौल का संकेत देता है। भारतीय रियल एस्टेट सेक्टर पहले ही कैपिटल मार्केट में ज़ोरदार एक्टिविटी देख चुका है, जिसने फाइनेंशियल ईयर 2026 (YTD) में ₹17,867 करोड़ जुटाए हैं, जिसमें REITs प्रमुख लाभार्थी रहे हैं। फर्स्ट फरवरी 2026 तक, Nifty Realty इंडेक्स का प्राइस-टू-अर्निंग (P/E) रेश्यो 35.7x और मार्केट कैपिटलाइजेशन ₹5.43 लाख करोड़ है, जिसमें 5-ईयर CAGR 20.7% रहा है, जो इस बात का संकेत देता है कि स्पेसिफिक चिंताओं के बावजूद ब्रॉडर सेक्टर में निवेशकों की दिलचस्पी बनी हुई है।

अफोर्डेबल हाउसिंग का अनसुलझा संकट

इंफ्रास्ट्रक्चर पर फोकस के बावजूद, अफोर्डेबल हाउसिंग (Affordable Housing) पर खास ध्यान न दिए जाने को लेकर निराशा का माहौल है। सुशील मोहता ने इस सेगमेंट की अनदेखी को 'गंभीर चिंता' बताया और कहा कि पुरानी प्राइस और एरिया कैप्स को रिवाइज करने की लंबे समय से चली आ रही मांगों को नज़रअंदाज़ किया गया है। बढ़ती ज़मीन और कंस्ट्रक्शन लागत के बीच, डेवलपर्स चेतावनी दे रहे हैं कि अफोर्डेबल हाउसिंग सेगमेंट, जो फिलहाल कुल सप्लाई का करीब 18% है, घटकर लगभग 12% रह सकता है। ANAROCK ग्रुप के चेयरमैन अनुज पुरी बताते हैं कि अफोर्डेबल हाउसिंग का शेयर 2019 में 38% से ज़्यादा से गिरकर 2025 में 18% हो गया है, जो एक साइक्लिकल डाउनटर्न की बजाय एक स्ट्रक्चरल क्राइसिस का संकेत देता है। सप्लाई में इस संभावित गिरावट से किराए बढ़ सकते हैं, आने-जाने का समय लंबा हो सकता है और अनौपचारिक आवास व्यवस्थाओं में बढ़ोतरी हो सकती है। डेवलपर्स ने GST रैशनलाइजेशन, इनपुट टैक्स क्रेडिट या होम लोन पर इनकम टैक्स बेनिफिट्स पर राहत की कमी को भी नोट किया, जो सीधे तौर पर अफोर्डेबिलिटी को सपोर्ट करते। बजट का फोकस इकोनॉमिक इंफ्रास्ट्रक्चर पर है, वेलफेयर पर नहीं, इसलिए अफोर्डेबल हाउसिंग सप्लाई में लगातार कमी शहरी आवास की कमी को और बढ़ा सकती है, जो बिना हस्तक्षेप के 2030 तक 30 मिलियन यूनिट तक पहुंच सकती है।

कैपिटल मार्केट्स और REITs: वैल्यू को अनलॉक करना

बजट में REITs (रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स) और InVITs (इंफ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स) जैसे फाइनेंशियल इंस्ट्रूमेंट्स पर ज़ोर देना कैपिटल को अनलॉक करने और लॉन्ग-टर्म ग्रोथ को बढ़ावा देने की दिशा में एक पॉजिटिव कदम माना जा रहा है। सेंट्रल पब्लिक सेक्टर एंटरप्राइजेज (CPSEs) की रियल एस्टेट एसेट्स के मोनेटाइजेशन को तेज़ी से करने का प्रस्ताव, डेडिकेटेड REITs के ज़रिए, कैपिटल को फ्री करने और इंस्टीट्यूशनल इन्वेस्टर्स को आकर्षित करने की उम्मीद है। ये इंस्ट्रूमेंट्स बड़े पैमाने पर, इनकम-जेनरेटिंग प्रॉपर्टीज़ और इंफ्रा प्रोजेक्ट्स में निवेश की सुविधा देते हैं, जिससे निवेशकों को सीधे मालिकाना हक़ के बिना रेंटल इनकम और टोल में हिस्सा मिलता है। भारत में पहले से मौजूद पांच लिस्टेड REITs ₹2.3 ट्रिलियन से ज़्यादा के एसेट्स मैनेज कर रहे हैं, इस स्ट्रेटेजी का मकसद कैपिटल मार्केट्स को गहरा करना और लिक्विडिटी बढ़ाना है। REITs और InVITs पर यह लगातार फोकस उनके मेनस्ट्रीम इन्वेस्टमेंट वेहिकल्स के तौर पर भूमिका को मज़बूत करता है, जिससे रियल एस्टेट और इंफ्रा इकोसिस्टम में ट्रांसपेरेंसी और निवेशक का भरोसा बढ़ सकता है।

सेक्टर आउटलुक और वैल्यूएशन

मैक्रोइकोनॉमिक नज़रिया देखें तो, इंफ्रास्ट्रक्चर क्रिएशन और बैलेंस्ड रीजनल ग्रोथ की ओर लगातार पुश, मीडियम से लॉन्ग-टर्म में रियल एस्टेट की डिमांड को इनडायरेक्टली सपोर्ट करने की उम्मीद है, जैसा कि मरलिन ग्रुप के MD साकेत मोहता ने बताया। टियर-2 और टियर-3 शहरों पर फोकस, जिसमें हर सिटी इकोनॉमिक रीजन के लिए ₹5,000 करोड़ आवंटित किए गए हैं, शहरी परिवर्तन और ग्रोथ के लिए एक लॉन्ग-टर्म स्ट्रेटेजी का संकेत देता है, जो खासकर पूर्वी भारत के लिए फायदेमंद होगा। हालांकि, हाउसिंग अफोर्डेबिलिटी अपने तीन दशकों के सर्वश्रेष्ठ स्तर पर है (स्थिर होम लोन रेट्स और बढ़ती आय के कारण), अफोर्डेबल हाउसिंग सेगमेंट का सिकुड़ना एक बड़ी चुनौती पेश करता है। Nifty Realty इंडेक्स का P/E 35.7x बताता है कि मार्केट वैल्यूड है, लेकिन सेक्टर का ऐतिहासिक 5-ईयर CAGR 20.7% मजबूत ग्रोथ पोटेंशियल दिखाता है, जो अफोर्डेबल हाउसिंग की कमी को दूर करने और इंफ्रास्ट्रक्चर डेवलपमेंट का फायदा उठाने पर निर्भर करता है।