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भारत का इंडस्ट्रियल और वेयरहाउसिंग सेक्टर तेजी से एक खास पैटर्न पकड़ रहा है, जहाँ ग्रोथ का बड़ा हिस्सा अब सिर्फ 13 मुख्य क्लस्टर्स की ओर मुड़ गया है। ये लॉजिस्टिक्स और मैन्युफैक्चरिंग हब इन्वेस्टमेंट और एक्टिविटी का बड़ा हिस्सा खींच रहे हैं। कोलियर्स इंडिया की रिपोर्ट बताती है कि ये 13 क्लस्टर्स भविष्य में देश की 70% से 80% Grade A इंडस्ट्रियल और वेयरहाउसिंग एक्टिविटी को कैप्चर कर सकते हैं।
Grade A एक्टिविटी पर इन 13 क्लस्टर्स का कब्जा
ये हब्स 2021 के बाद से सेक्टर की कुल डिमांड और नई सप्लाई का लगभग 75% हिस्सा एब्जॉर्ब कर चुके हैं। साल 2026 की शुरुआत तक, Grade A स्टॉक लगभग 300 मिलियन वर्ग फुट तक पहुंचने की उम्मीद है, जिसमें से 72% इन्हीं चुनिंदा इलाकों में होगा। 2021 से 2026 की पहली तिमाही के बीच, इन केंद्रित जोन में 128 मिलियन वर्ग फुट की डिमांड और 136.6 मिलियन वर्ग फुट की नई सप्लाई देखी गई। इंफ्रास्ट्रक्चर में सुधार, सरकारी नीतियां और बड़े कंजम्पशन सेंटर्स से निकटता इस फोकस के पीछे मुख्य कारण हैं, जिसमें चेन्नई, दिल्ली एनसीआर, पुणे और बेंगलुरु जैसे शहर सबसे आगे हैं।
डिमांड के पीछे की वजहें
सेक्टर की इस मजबूत ग्रोथ के पीछे कई फैक्टर काम कर रहे हैं। 'मेक इन इंडिया' और प्रोडक्शन-लिंक्ड इंसेटिव (PLI) स्कीम जैसी सरकारी पहलों से मैन्युफैक्चरिंग का विस्तार हो रहा है, जो लीजिंग एक्टिविटी का एक बड़ा हिस्सा (कभी-कभी 45% से ज्यादा) ले रहा है। थर्ड-पार्टी लॉजिस्टिक्स (3PL) प्रोवाइडर्स भी लगातार बड़े मार्केट्स में लीजिंग को बढ़ावा दे रहे हैं। ई-कॉमर्स, महामारी के बाद सामान्य होने के बावजूद, एक महत्वपूर्ण योगदानकर्ता बना हुआ है। वेयरहाउसिंग स्टॉक में कुल मिलाकर बढ़ोतरी की उम्मीद है, जो 2025 के अंत तक 400 मिलियन वर्ग फुट से अधिक Grade A/A+ तक पहुंच सकता है। भारत की GDP में मजबूत बढ़ोतरी का अनुमान है, जिसमें मैन्युफैक्चरिंग और सर्विसेज सेक्टर FY25-26 में क्रमशः लगभग 7% और 9% बढ़ सकते हैं।
इन्वेस्टमेंट और रेंटल आउटलुक
इन्वेस्टर्स का भरोसा मजबूत बना हुआ है। 2024 में इंडस्ट्रियल और वेयरहाउसिंग सेगमेंट में इंस्टीट्यूशनल इन्वेस्टमेंट $2.5 बिलियन तक पहुंच गया, जो कुल रियल एस्टेट इनफ्लो का 39% है, और इसने ऑफिस सेगमेंट को पीछे छोड़ दिया। प्राइम क्लस्टर्स में रेंटल ग्रोथ पिछले पांच सालों में 15-35% बढ़ चुकी है, और हर साल 5-10% बढ़ोतरी का अनुमान है। Grade A वेयरहाउसिंग ने ऑक्यूपेंसी लेवल और इन्वेस्टर इंटरेस्ट के मामले में ऑफिस और रिटेल जैसे एसेट क्लासेस को पीछे छोड़ दिया है, जहां यील्ड 8% से ऊपर जा सकती है। कुल Grade A स्टॉक 2029 तक लगभग 28% के CAGR से बढ़ने का अनुमान है।
ग्रोथ कंसंट्रेशन से उभरते रिस्क
हालांकि कुछ चुनिंदा क्लस्टर्स में डिमांड और सप्लाई का केंद्रीकरण एफिशिएंसी बढ़ा सकता है, लेकिन यह कई बड़े रिस्क भी पैदा करता है। प्राइम कॉरिडोर्स में अत्यधिक कॉम्पिटिशन बढ़ सकता है, जिससे समय के साथ रेंटल ग्रोथ और प्रॉफिट मार्जिन पर दबाव आ सकता है। सेक्टर का खास डिमांड ड्राइवर्स, जैसे मैन्युफैक्चरिंग का लगातार विस्तार और ई-कॉमर्स की रिकवरी, पर निर्भर रहना इसमें वोलेटिलिटी लाता है। अगर इन की-सेक्टर्स में गिरावट आती है, तो कंसंट्रेटेड मॉडल मुश्किल में पड़ सकता है, क्योंकि इसके पास ज्यादा बफर नहीं होगा।
वैश्विक स्तर पर देखें तो अमेरिका या चीन जैसे विकसित देशों की तुलना में भारत में प्रति शहरी निवासी वेयरहाउसिंग कैपेसिटी काफी कम है। यह बताता है कि प्राइम क्लस्टर्स में मौजूदा वैल्यूएशन और ग्रोथ अनुमान आक्रामक और संभावित रूप से आशावादी भविष्य की डिमांड पर आधारित हो सकते हैं। इसके अलावा, भारत की हाई लॉजिस्टिक्स कॉस्ट, जो GDP का 13-14% है (ग्लोबल एवरेज 8% के मुकाबले), यह बताती है कि कुछ स्ट्रक्चरल कमियां हैं जिन्हें सिर्फ कंसंट्रेशन से पूरी तरह हल नहीं किया जा सकता। इस तेज ग्रोथ से छोटे ऑपरेटर्स के लिए भी मार्केट में मुश्किलें बढ़ सकती हैं।
भविष्य का अनुमान और सरकारी सपोर्ट
भारत के इंडस्ट्रियल और वेयरहाउसिंग सेक्टर का आउटलुक पॉजिटिव बना हुआ है, जो मुख्य रूप से सरकारी समर्थन और अनुकूल मैक्रोइकॉनोमिक माहौल पर आधारित है। PM गति शक्ति मास्टर प्लान, नेशनल लॉजिस्टिक्स पॉलिसी और फ्रेट कॉरिडोर्स व लॉजिस्टिक्स पार्क्स में चल रहे इंफ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट जैसे कदम डिमांड को और बढ़ाएंगे। भारत का वैश्विक मैन्युफैक्चरिंग हब बनने का लक्ष्य और बदलती ग्लोबल सप्लाई चेन स्ट्रैटेजीज, भारत को इंडस्ट्रियल और लॉजिस्टिक्स इन्वेस्टमेंट के लिए एक आकर्षक डेस्टिनेशन बनाती हैं। FY26 में भारत की इकोनॉमी 6.5% से ज्यादा बढ़ने की उम्मीद है, जिसमें मैन्युफैक्चरिंग और सर्विसेज से ग्रोथ आएगी, ऐसे में मॉडर्न और एफिशिएंट वेयरहाउसिंग फैसिलिटीज की डिमांड बनी रहेगी।