RERA Act के 10 साल: रिकॉर्ड निवेश आया, पर Enforcement में अटकी उम्मीदें!

RERA: भरोसे की नींव

10 साल पहले जब रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट (RERA) लागू हुआ था, तो कई लोगों को इस पर संदेह था। लेकिन, RERA अपनी खूबियों से नहीं, बल्कि मार्केट के काम करने के तरीके को मौलिक रूप से बदलकर सफल हुआ है। इसका सबसे बड़ा असर खरीदारों के विश्वास को मजबूत करना, एस्क्रो अकाउंट (escrow accounts) जैसी व्यवस्थाओं से पूंजी का सही इस्तेमाल सुनिश्चित करना और एक ऐसे सेक्टर को औपचारिक बनाना रहा है, जो पहले पारदर्शिता की कमी के लिए जाना जाता था। इस नियामकीय बदलाव ने हर किसी के लिए जोखिम का आकलन बदलना आसान कर दिया है, जिससे भारतीय रियल एस्टेट मार्केट संस्थागत निवेशकों के लिए एक आकर्षक जगह बन गया है।

रिकॉर्ड तोड़ निवेश का सैलाब

बढ़ते भरोसे का अंदाजा इस बात से लगाया जा सकता है कि सेक्टर में कितना पैसा आ रहा है। 2024 से 2026 की पहली तिमाही के बीच, सेक्टर ने $30.7 बिलियन का रिकॉर्ड इक्विटी इनफ्लो (equity inflows) आकर्षित किया है। यह पिछले दो सालों की तुलना में 88% की भारी बढ़ोतरी है। इस दौरान संस्थागत निवेशकों ने अपने निवेश को लगभग दोगुना कर दिया। रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) भी काफी परिपक्व हुए हैं, जिन्होंने 2026 की पहली तिमाही में अकेले $2 बिलियन का निवेश किया और मार्केट कैपिटलाइजेशन में महत्वपूर्ण वृद्धि में योगदान दिया। ये निवेश उस बाजार को दर्शाते हैं जिसने RERA-पूर्व के बिखरे हुए और कम पारदर्शी माहौल के विपरीत, संस्थागत विश्वास हासिल कर लिया है।

Enforcement की बड़ी चुनौती

RERA की महत्वपूर्ण संरचनात्मक सफलताओं के बावजूद, इसके प्रभाव को गंभीर प्रवर्तन (enforcement) समस्याओं से लगातार नुकसान हो रहा है। सुप्रीम कोर्ट ने बार-बार तीखी आलोचना की है, कुछ जजों ने तो यह सुझाव भी दिया है कि अगर यह कानून मुख्य रूप से खरीदारों की सुरक्षा के बजाय डिफॉल्टर बिल्डरों को बचाने का काम कर रहा है, तो इसे खत्म कर देना ही बेहतर होगा। अदालतों की यह आलोचना एक मुख्य समस्या की ओर इशारा करती है: जबकि RERA प्रोजेक्ट रजिस्ट्रेशन, एस्क्रो की शर्तों और खुलासों को अनिवार्य करता है, इसके आदेशों का वास्तविक निष्पादन (execution) असमान और अक्सर धीमा रहता है। कई राज्यों की RERA अथॉरिटीज में खाली पद और प्रवर्तन शक्तियों की कमी है, जिससे लंबी कानूनी प्रक्रियाएं और खरीदारों के लिए फंड या पजेशन की वसूली में दिक्कतें आती हैं।

कमजोर Enforcement पर चिंताएं

कुछ आलोचकों का तर्क है कि भरोसा बनाने में RERA की सफलता अभी तक लगातार, विश्वसनीय सुरक्षा प्रदान करने में तब्दील नहीं हुई है। न्यायिक टिप्पणियां, खासकर सुप्रीम कोर्ट से, यह बताती हैं कि कुछ नियामक निकाय खरीदारों के लिए मजबूत कानूनी उपायों के बजाय डेवलपर्स के लिए आसान प्रक्रियाओं को प्राथमिकता देते हुए लगते हैं। इससे यह राय बनती है कि RERA ने सौदों को औपचारिक तो कर दिया है, लेकिन जवाबदेही सुनिश्चित करने की इसकी शक्ति धीमी नौकरशाही और राज्यों में असमान प्रवर्तन से कमजोर हो जाती है। निवेशकों के लिए, जोखिम कानून के उद्देश्य से नहीं, बल्कि इसके कार्यान्वयन (execution) के तरीके से आता है। लंबे अदालती मामले, अनसुने आदेश और कुछ बिल्डरों को मिलने वाली स्पष्ट सुरक्षा का मतलब है कि उपभोक्ता संरक्षण प्रणाली में हेरफेर और देरी की जा सकती है, जिससे RERA द्वारा बनाए जाने वाले निवेशक भरोसे को कमजोर किया जा सकता है। अधिक पारदर्शिता और कमजोर प्रवर्तन का यह मिश्रण, गारंटीड रिटर्न की उम्मीद करने वाले निवेशकों के लिए एक स्पष्ट जोखिम जोड़ता है।

आगे की राह

जैसे ही RERA अपने दूसरे दशक में प्रवेश कर रहा है, ध्यान केवल नियमों का पालन करने से हटकर एक मजबूत, अनुकूलनीय प्रणाली बनाने पर केंद्रित होना चाहिए। पूरे देश में लगातार प्रवर्तन, कर्मचारियों की रिक्तियों को भरना और फंड की वसूली के तरीकों में सुधार करना आवश्यक है। इसके अलावा, फिनटेक-सक्षम एस्क्रो प्रबंधन और एपीआई-आधारित फंड ट्रैकिंग जैसी तकनीक को एकीकृत करने से बड़े पैमाने पर पारदर्शिता और दक्षता में काफी वृद्धि हो सकती है। नियामक ढांचे को को-लिविंग और फ्रैक्शनल ओनरशिप जैसी उभरती परिसंपत्ति वर्गों (emerging asset classes) को शामिल करने के लिए भी विकसित होना चाहिए, ताकि नए निवेश क्षेत्रों तक अपनी सुरक्षा छतरी का विस्तार किया जा सके। भरोसे की नींव बन चुकी है; अब, भारत के गतिशील रियल एस्टेट बाजार में घरेलू और वैश्विक पूंजी के प्रवाह को बनाए रखने के लिए लगातार डिलीवरी को अपना मूल्य साबित करना होगा।