India Public Land Crisis: भारत में ज़मीन का अंबार, फिर भी घरों की भारी किल्लत! जानें क्या है वजह

भारतीय शहरों में सस्ते घरों की भारी कमी है और प्रॉपर्टी की कीमतें आसमान छू रही हैं। तेज़ शहरीकरण के बीच, बड़े शहरों में ₹50 लाख से कम कीमत वाले घरों की हिस्सेदारी 2018 में 52.4% थी, जो 2025 तक घटकर सिर्फ 17% रह गई है। यह अंतर, जो लगभग 9.4 मिलियन (94 लाख) यूनिट्स का है और 2030 तक 30 मिलियन (3 करोड़) तक पहुंचने का अनुमान है, निम्न और मध्यम-आय वर्ग के परिवारों को बुरी तरह प्रभावित कर रहा है। इस समस्या के बीच एक बड़ा विरोधाभास यह है कि देश के पास भारतीय रेलवे, रक्षा मंत्रालय और PSUs जैसे संस्थानों के स्वामित्व वाली विशाल सार्वजनिक भूमि भंडार है, जो एक समाधान पेश कर सकता है, लेकिन यह नीतिगत देरी और जटिल नियमों के कारण बड़े पैमाने पर अप्रयुक्त (unused) पड़ा है।

सरकारी संगठनों के पास ज़मीन का विशाल पोर्टफोलियो है। भारतीय रेलवे, जो एक प्रमुख ज़मीन मालिक है, के पास लगभग 4.90 लाख हेक्टेयर ज़मीन है। हालांकि, इसका 1% से भी कम व्यावसायिक उपयोग में आता है, जिससे फाइनेंशियल ईयर 2024-25 में लीज़ से केवल ₹3,129 करोड़ का राजस्व प्राप्त हुआ। मार्च 2023 तक 62,000 हेक्टेयर ज़मीन को खाली घोषित करने के बावजूद, केवल 0.14% ही विकास के लिए आवंटित की गई, और अब तक कोई भी प्रोजेक्ट पूरा नहीं हुआ है। रक्षा मंत्रालय लगभग 18 लाख एकड़ ज़मीन की देखरेख करता है, जिसमें 45,906 एकड़ अतिरिक्त (surplus) मानी गई है, जिसमें अकेले दिल्ली में 800 एकड़ से अधिक की पहचान की गई है। PSUs के पास भी काफी निष्क्रिय ज़मीनें हैं; तेलंगाना में, सेंट्रल PSUs द्वारा आवंटित 12,500 एकड़ में से 4,000-5,000 एकड़ का उपयोग नहीं किया जा रहा है। ये ज़मीन भंडार, जो अक्सर प्रमुख शहरी क्षेत्रों में स्थित हैं, एक बहुत बड़ा, अप्रयुक्त संसाधन का प्रतिनिधित्व करते हैं जो आवास आपूर्ति को महत्वपूर्ण रूप से बढ़ा सकते हैं और ज़मीन की कीमतों को स्थिर कर सकते हैं।

सार्वजनिक ज़मीन के उपयोग में देरी के पीछे पुराने नियम और नौकरशाही की जटिलताएं हैं। शहरी भूमि सीलिंग अधिनियम (Urban Land Ceiling Act) जैसे पिछले भूमि सुधारों ने संपत्तियों को कानूनी विवादों में फंसाकर और निजी क्षेत्र की भागीदारी को सीमित करके ज़मीन की कमी में योगदान दिया। जबकि PMAY जैसी सरकारी योजनाएं किफायती आवास को बढ़ावा देने का लक्ष्य रखती हैं, आपूर्ति-पक्ष की समस्याएं बनी हुई हैं। नियंत्रक और महालेखा परीक्षक (CAG) ने बार-बार भारतीय रेलवे की अपनी ज़मीन का प्रभावी ढंग से मुद्रीकरण (monetization) करने में विफलता के लिए आलोचना की है, जिसमें आवंटित प्लॉट्स पर कम विकास और अतिक्रमण (encroachment) जैसी समस्याएं बताई गई हैं। रेल भूमि विकास प्राधिकरण (RLDA), जो इसके लिए जिम्मेदार है, उपलब्ध ज़मीन के एक छोटे से हिस्से को ही विकसित कर पाया है। इस बीच, डेवलपर्स का ध्यान लग्जरी प्रोजेक्ट्स पर अधिक केंद्रित हो रहा है, क्योंकि Q1 2026 में किफायती आवास की बिक्री 23% गिर गई, जो बढ़ती इनपुट लागतों और कम लागत वाले विकल्पों की घटती आपूर्ति से प्रेरित है।

इन सार्वजनिक ज़मीन संपत्तियों के उपयोग में देरी के महत्वपूर्ण जोखिम हैं। इस निष्क्रियता से भारी आर्थिक अवसर की हानि होती है, जिससे विकास बाधित होता है। जैसे-जैसे ज़मीन की कीमतें बढ़ती हैं, इन भंडारों का उपयोग और भी महंगा हो जाता है। ज़मीन के मालिकाना हक (land titles) से जुड़ी चुनौतियां, अतिक्रमण और विभिन्न एजेंसियों के बीच समन्वय की कमी देरी और संभावित दुरुपयोग के लिए एक उपजाऊ जमीन तैयार करती है। किफायती आवास की कमी से प्रेरित होकर, निजी डेवलपर्स का लग्जरी सेगमेंट पर ध्यान केंद्रित करने से सामाजिक असमानता बढ़ती है। इसके अलावा, विभिन्न सरकारी निकायों में सार्वजनिक ज़मीन के होल्डिंग्स का एक एकीकृत, डिजिटाइज़्ड रिकॉर्ड न होने से रणनीतिक योजना बनाना मुश्किल हो जाता है। स्पष्ट, सरल नीतियों के बिना, इन संपत्तियों को अनलॉक करने के प्रयासों में अक्षमता का खतरा है और यह मुख्य आवास की कमी को दूर करने में विफल रहेंगे। भारत के शहरी आवास संकट को दूर करने के लिए, इसकी विशाल सार्वजनिक भूमि का उपयोग करने के लिए एक नए दृष्टिकोण की आवश्यकता है। इसके लिए सभी सार्वजनिक भूमि का एक सरकारी-नेतृत्व वाला ऑडिट (audit) करने की आवश्यकता है ताकि इसके आकार, स्थान, कानूनी स्थिति और वर्तमान उपयोग का आकलन किया जा सके। किफायती आवास की आवश्यकताओं को शामिल करने वाली स्पष्ट, प्रतिस्पर्धी लीजिंग नीतियों को लागू करना डेवलपर्स की लागत को कम करने और परियोजनाओं की व्यवहार्यता सुनिश्चित करने के लिए आवश्यक है। नियामक प्रोत्साहन, जैसे तेजी से अनुमोदन और उच्च फ्लोर एरिया रेशियो (FAR), विकास को बढ़ावा दे सकते हैं। जबकि 5.25% रेपो दर जैसे स्थिर मैक्रो-आर्थिक कारक रियल एस्टेट बाजार को कुछ स्थिरता प्रदान करते हैं, वे मूलभूत आपूर्ति-पक्ष की समस्याओं को हल नहीं करते हैं। विशेषज्ञों का घर की मांग और उपलब्धता के बीच के अंतर को पाटने के लिए आपूर्ति-पक्ष सुधारों और नीतिगत बदलावों की आवश्यकता पर जोर है। व्यवस्थित रूप से मूल्यांकन और आवास के लिए कम उपयोग वाली सार्वजनिक भूमि जारी करके, भारत अपनी आवास की कमी को पूरा करने, टिकाऊ शहरी विकास को बढ़ावा देने और यह सुनिश्चित करने में मदद कर सकता है कि सार्वजनिक संपत्तियों से समुदाय को लाभ हो।