इंडिया का प्राइवेट क्रेडिट बूम: रियल एस्टेट में तूफानी तेजी, पर जोखिम भी बेतहाशा!

रियल एस्टेट को प्राइवेट क्रेडिट का सहारा

इंडिया के रियल एस्टेट सेक्टर की ग्रोथ का सीधा नाता प्राइवेट क्रेडिट मार्केट के उभार से जुड़ा है। जो कभी फाइनेंसिंग का एक सेकेंडरी ऑप्शन था, अब वो पारंपरिक बैंकों की ओर से छोड़े गए फंडिंग गैप को भरने में अहम भूमिका निभा रहा है। यह बदलाव सिर्फ ग्रोथ को सहारा नहीं दे रहा, बल्कि उन प्रोजेक्ट्स को भी संभव बना रहा है जो वरना अटक जाते।

विस्फोटक मार्केट ग्रोथ

इंडिया के प्राइवेट क्रेडिट मार्केट में गजब की तेजी आई है। साल 2025 में डील्स का वैल्यू पिछले साल के मुकाबले 35% बढ़कर लगभग $12.4 बिलियन तक पहुंच गया। मार्च 2025 तक एसेट्स अंडर मैनेजमेंट (Assets Under Management) का अनुमान $25-30 बिलियन लगाया गया था। भले ही यह ग्लोबल मार्केट से छोटा है, लेकिन इसकी ग्रोथ काफी तेज है। अनुमान है कि 2030 तक यह 28.4% की कंपाउंड एनुअल ग्रोथ रेट (CAGR) से बढ़ेगा। इस विस्तार की वजह प्राइवेट क्रेडिट को एक प्रमुख फंडिंग सोर्स के तौर पर बढ़ती स्वीकार्यता है, जिसमें घरेलू और अंतर्राष्ट्रीय दोनों तरह के निवेशक इसका इस्तेमाल बढ़ा रहे हैं।

रियल एस्टेट का बड़ा हिस्सा

रियल एस्टेट सेक्टर इस बूम का सबसे बड़ा लाभार्थी बना हुआ है। 2025 की पहली छमाही में कुल डील वैल्यू का करीब 42% इसी सेक्टर से था। प्राइवेट क्रेडिट फंड्स, लैंड एक्विजिशन (Land Acquisition) को फाइनेंस करने में महत्वपूर्ण हैं, जिस पर रिजर्व बैंक ऑफ इंडिया (RBI) के नियमों के कारण बैंकों को प्रतिबंधों का सामना करना पड़ता है। ये फंड प्रमोटर इक्विटी, मिड-स्टेज कंस्ट्रक्शन और कॉस्ट ओवररन के लिए लास्ट-माइल फंडिंग भी करते हैं। ये लेंडर्स कस्टम सॉल्यूशंस के साथ 14-22% तक का एक्सपेक्टेड रिटर्न देते हैं, जो पारंपरिक बैंक लेंडिंग रेट 8-10% से काफी ज्यादा है।

कौन दे रहा है पैसा और क्या है इजाजत?

इंडिया के प्राइवेट क्रेडिट मार्केट में कॉम्पिटिशन तेजी से बढ़ रहा है। ग्लोबल फंड्स के अलावा, 360 ONE एसेट मैनेजमेंट, कोटक अल्टरनेट एसेट मैनेजर्स और एडलवाइस अल्टरनेट एसेट एडवाइजर्स जैसे इंडियन मैनेजर्स, खासकर मिड-मार्केट डील्स में, अच्छा मार्केट शेयर हासिल कर रहे हैं। RBI के रेगुलेशंस इस मार्केट को प्रभावित करते हैं। हालांकि बैंक अब कुछ शर्तों के तहत रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) को उधार दे सकते हैं, लेकिन सीधी लैंड एक्विजिशन फाइनेंसिंग उनके लिए ज्यादातर पहुंच से बाहर है। बैंकिंग की यह सीमा प्राइवेट क्रेडिट के लचीले, भले ही महंगे, फंडिंग ऑप्शंस की मांग को बढ़ाती है।

तेज विस्तार में छिपे जोखिम

अपनी ग्रोथ के बावजूद, रियल एस्टेट के लिए इंडिया का प्राइवेट क्रेडिट मार्केट जोखिमों से अछूता नहीं है। लैंड एक्विजिशन जैसे शुरुआती चरणों के लिए प्राइवेट क्रेडिट पर भारी निर्भरता का मतलब है कि फंडिंग का एक बड़ा हिस्सा अक्सर कम रेगुलेटेड इंस्ट्रूमेंट्स का उपयोग करता है। इससे डील स्ट्रक्चर्स में पारदर्शिता की कमी हो सकती है और स्टैंडर्ड रिपोर्टिंग न होने से ड्यू डिलिजेंस और रिस्क असेसमेंट मुश्किल हो जाता है। इसके अलावा, मार्केट की तेज ग्रोथ, जो परिपक्वता का संकेत है, अधिक विकसित बाजारों जैसी चिंताओं को बढ़ाती है, जैसे कि उधारकर्ताओं पर कर्ज का बढ़ना और अप्रमाणित इकोनॉमिक साइकल्स की संभावना। यूएस की तुलना में इंडिया में प्राइवेट क्रेडिट का उपयोग बहुत कम है, लेकिन इसके तेज विस्तार पर सावधानीपूर्वक नजर रखने की जरूरत है। कुछ फंड मैनेजर्स रियल एस्टेट को प्राइवेट क्रेडिट में सबसे जोखिम भरा सेक्टर भी मानते हैं, जो इकोनॉमिक मंदी या इंटरेस्ट रेट में बदलाव के दौरान संभावित समस्याओं की ओर इशारा करते हैं।

आगे का रास्ता

इंडिया के प्राइवेट क्रेडिट मार्केट के लिए लगातार ग्रोथ का अनुमान है। यह रियल एस्टेट में चल रही फंडिंग जरूरतों और इंस्टीट्यूशनल इन्वेस्टर्स की बढ़ती दिलचस्पी से प्रेरित है। स्ट्रक्चर्ड फाइनेंसिंग सॉल्यूशंस की मजबूत मांग की उम्मीद है। यह मार्केट भारत की फाइनेंशियल सिस्टम का एक अहम हिस्सा बना रहेगा, जो सेक्टर के 2030 तक $1 ट्रिलियन के लक्ष्य का समर्थन करेगा। हालांकि, इस ग्रोथ को पारदर्शिता, सुशासन और सावधानीपूर्वक लेंडिंग पर अधिक फोकस के साथ जोड़ना होगा ताकि तेज फाइनेंशियल इनोवेशन से जुड़े जोखिमों को कम किया जा सके।