भारत का हाउसिंग डिवाइड: लग्जरी में उछाल, अफोर्डेबल घर गायब

भारत का रियल एस्टेट सेक्टर एक विरोधाभासी तस्वीर पेश कर रहा है। लग्जरी हाउसिंग में रिकॉर्ड बिक्री, अफोर्डेबल घरों की घटती इन्वेंट्री के विपरीत खड़ी है, जो एक चौड़ी खाई बना रही है जो घर के मालिकाना हक़ से बड़ी आबादी को बाहर रखने का जोखिम पैदा करती है। उद्योग विशेषज्ञों का कहना है कि देश तेज़ी से एक विभाजित हाउसिंग मार्केट की ओर बढ़ रहा है।
रियल एस्टेट विश्लेषण के एक प्रमुख आवाज़, अनुज पुरी कहते हैं कि स्थिति गंभीर है। उन्होंने कहा, "हम एक ऐसे हाउसिंग मार्केट बनाने के जोखिम में हैं जहाँ लग्जरी घर तो फलेंगे-फूलेंगे, लेकिन आम भारतीय घर खरीदने के हक़ से वंचित रह जाएँगे।" जबकि 2025 में कुल प्रॉपर्टी वैल्यू के हेडलाइन आंकड़ों में तेज वृद्धि देखी गई, और संस्थागत निवेश बढ़ा, ये आंकड़े बेचे गए घरों की वास्तविक संख्या में चिंताजनक गिरावट को छुपाते हैं।

लग्जरी में उछाल

अमीर खरीदार, अनिवासी भारतीय (एनआरआई), और उच्च-आय वाले पेशेवर बाज़ार के प्रीमियम छोर पर विकास को बढ़ावा दे रहे हैं। उच्च-मूल्य वाली संपत्तियों के लिए लेनदेन में वृद्धि हुई है, जिससे बाज़ार के समग्र मूल्य में वृद्धि हुई है। हालाँकि, पुरी चेतावनी देते हैं कि यह वृद्धि बहुत अधिक पक्षपाती है और यह हाउसिंग सेक्टर के व्यापक स्वास्थ्य को प्रतिबिंबित नहीं करती है। बुनियादी, अफोर्डेबल घरों की मांग काफी हद तक अनमेट है।

अफोर्डेबल घर सिकुड़ रहे हैं

अफोर्डेबल हाउसिंग, जो कभी भारत के आवासीय बाज़ार की नींव थी, की सप्लाई हाल के वर्षों में तेज़ी से घटी है। कई मध्यम-आय वर्ग के परिवारों के लिए, बढ़ती संपत्ति की कीमतें और बढ़ी हुई होम लोन ईएमआई (EMI) ने घर खरीदना असंभव बना दिया है। मजबूत जॉब मार्केट वाले शहरों में भी परिवारों को वह घर सुरक्षित करने में मुश्किल हो रही है जिसे वे वहन कर सकें।

आर्थिक और नीतिगत बाधाएँ

चुनौती अर्थशास्त्र से उत्पन्न होती है। अफोर्डेबल हाउसिंग प्रोजेक्ट्स में लग्जरी डेवलपमेंट की तुलना में काफी कम लाभ मार्जिन होता है। बढ़ती ज़मीन की कीमतें, निर्माण लागत में वृद्धि, और लंबी मंजूरी प्रक्रियाएँ प्रोजेक्ट की व्यवहार्यता को और कम कर देती हैं। इसमें पुरानी नीतिगत परिभाषाएँ भी जुड़ जाती हैं। अफोर्डेबल हाउसिंग के लिए वर्तमान मूल्य सीमा प्रमुख महानगरीय बाज़ारों की वास्तविकताओं को दर्शाने में विफल रहती है, जिससे डेवलपर्स के लिए निर्धारित सीमाओं के भीतर निर्माण करना मुश्किल हो जाता है।

बजट 2026: एक संभावित जीवनरेखा

विशेषज्ञों का मानना ​​है कि आगामी केंद्रीय बजट 2026 में इस प्रवृत्ति को उलटने की कुंजी है। संभावित हस्तक्षेपों में लाभप्रदता में सुधार के लिए अफोर्डेबल हाउसिंग डेवलपर्स के लिए टैक्स छूट को फिर से बहाल करना शामिल हो सकता है। वर्तमान ज़मीन और निर्माण लागतों के अनुरूप शहर-विशिष्ट आधार पर मूल्य सीमाओं को संशोधित करने से आपूर्ति को बढ़ावा मिल सकता है। इसके अतिरिक्त, ब्याज सब्सिडी योजनाओं को मजबूत करना और खरीदार लाभों तक पहुँच को सरल बनाना पहली बार घर खरीदने वालों पर वित्तीय बोझ को कम कर सकता है।

भारत अब एक महत्वपूर्ण मोड़ पर है। यह या तो हाउसिंग मार्केट को विशेष रूप से धनी लोगों के लिए काम करने दे सकता है, या समावेशी विकास और व्यापक घर के मालिकाना हक़ को सुनिश्चित करने के उपाय लागू कर सकता है। आगे बढ़ने के लिए निर्णायक कार्रवाई और राजनीतिक इच्छाशक्ति की आवश्यकता है।