भारत के ग्रीन बिल्डिंग्स: डिज़ाइन पर ज़ोर, आर्थिक मुनाफ़ा मिसिंग! परफॉरमेंस डेटा क्यों है ज़रूरी?

भारत ने ग्रीन बिल्डिंग्स के क्षेत्र में पहचान बनाई है, लेकिन एक बड़ी कमी है। मौजूदा मूल्यांकन मुख्य रूप से डिज़ाइन मानकों और सर्टिफाइड फ्लोर एरिया पर केंद्रित है। यह तरीका इमारतों की असली ऑपरेशनल परफॉरमेंस और उनसे मिलने वाले व्यापक आर्थिक लाभों को अक्सर छोड़ देता है। यह ग्रीन बिल्डिंग्स के असली आर्थिक मूल्य को बहुत कम आंकता है, खासकर ऐसे देश में जहाँ वर्कफोर्स (workforce) एक महत्वपूर्ण संपत्ति है।

भारत की वर्तमान मूल्यांकन प्रणाली डिज़ाइन के समय कुछ नियमों को पूरा करने पर आधारित है। यह निरंतर ऊर्जा दक्षता, बेहतर इनडोर एयर क्वालिटी, या बेहतर ऑक्यूपेंट प्रोडक्टिविटी (occupant productivity) से मिलने वाले महत्वपूर्ण आर्थिक लाभों को सुनिश्चित नहीं करती। यूके (UK) और यूएस (US) जैसे देशों के अंतर्राष्ट्रीय उदाहरणों से पता चलता है कि पोस्ट-ऑक्यूपेंसी इवैल्यूएशन (POEs) - यानी इमारतें इस्तेमाल होने के बाद किए जाने वाले अध्ययन - का क्या महत्व है। ये POEs ऑपरेशनल परफॉरमेंस को ट्रैक करते हैं और दिखाते हैं कि बेहतर वेंटिलेशन, डेलाइट (daylight) और आराम ग्रीन ऑफिस में प्रोडक्टिविटी को 3% से 8% तक बढ़ा सकते हैं और बीमारी की छुट्टियों को कम कर सकते हैं। भारत में, जहाँ स्टाफ कॉस्ट (staff costs) ऑपरेटिंग कॉस्ट (operating costs) का लगभग 80% से 90% होती है, एक बेहतर बिल्डिंग माहौल से प्रोडक्टिविटी में छोटी सी भी वृद्धि बड़े आर्थिक लाभ का कारण बन सकती है। केवल सर्टिफिकेशन पर ध्यान केंद्रित करने से, वास्तविक प्रदर्शन के बजाय, यह क्षमता छिप जाती है और दीर्घकालिक ऑपरेशनल गुणवत्ता के लिए प्रेरणा कम हो जाती है।

वैश्विक स्तर पर, रियल एस्टेट मार्केट पर्यावरण, सामाजिक और शासन (ESG) सिद्धांतों से प्रेरित एक बड़े बदलाव से गुजर रहा है। निवेशक तेजी से उन संपत्तियों में पैसा लगा रहे हैं जो सख्त ESG मानकों को पूरा करती हैं, और जो इमारतें इनका पालन नहीं करतीं उन्हें जोखिम भरा माना जा रहा है। भारत में, ग्रीन-सर्टिफाइड कमर्शियल बिल्डिंग्स पहले से ही पारंपरिक इमारतों की तुलना में 7% से 10% अधिक किराया वसूल रही हैं और उनमें खाली रहने की दरें कम हैं, जो एक स्पष्ट बाजार प्रवृत्ति दर्शाती है। अध्ययन बताते हैं कि भारत में ग्रीन बिल्डिंग्स ऊर्जा और पानी की दक्षता के माध्यम से परिचालन लागत में 20% से 30% तक बचा सकती हैं।

SEBI BRSR (Business Responsibility and Sustainability Reporting) के नियम भारतीय रियल एस्टेट को स्पष्ट स्थिरता लक्ष्यों की ओर धकेल रहे हैं। हालांकि, सत्यापित ऑपरेशनल डेटा के बजाय डिज़ाइन सर्टिफिकेशन पर ध्यान केंद्रित करने से अपेक्षित लाभ और इमारतों द्वारा वास्तव में वितरित किए जाने वाले लाभों के बीच एक अंतर पैदा होता है। यूके में नियमित POEs जैसी अंतर्राष्ट्रीय विधियाँ, प्रबंधन में वास्तविक प्रदर्शन को शामिल करती हैं और ऊर्जा उपयोग, ऑक्यूपेंट संतुष्टि और प्रोडक्टिविटी पर प्रतिक्रिया प्रदान करती हैं। यूएस का अनुभव भी बताता है कि प्रबंधन प्रक्रियाओं में निरंतर निगरानी और जाँच से ऊर्जा का उपयोग कम होता है और ऑक्यूपेंट अधिक खुश रहते हैं। डिज़ाइन सर्टिफिकेशन पर निर्भर रहना, बिना अनिवार्य, सत्यापित प्रदर्शन डेटा के, भारत के ग्रीन बिल्डिंग सेक्टर को जोखिम में डालता है। यह प्रणाली, हालांकि व्यापक है, 'ग्रीनवॉशिंग' (greenwashing) के लिए खुली है – इमारतें मानकों को पूरा कर सकती हैं लेकिन स्थायी दक्षता या ऑक्यूपेंट लाभ प्रदान नहीं कर सकतीं।

सत्यापित प्रदर्शन डेटा की इस कमी से निवेशकों को संदेह हो सकता है, जो ग्रीन फाइनेंसिंग (green financing) विकल्पों की अपील और ग्रीन बिल्डिंग्स के समग्र बाजार मूल्य को प्रभावित कर सकता है। इस प्रमाण के बिना, 'ग्रीन' दावों में वास्तविक अक्षमताएं छिपी हो सकती हैं, जिससे इमारतें समय के साथ कम मूल्यवान हो सकती हैं क्योंकि बाजार तेजी से सिद्ध प्रदर्शन की मांग कर रहा है। भारत में ग्रीन बिल्डिंग्स के मूल्यांकन को बेहतर बनाने के लिए, नीतियों को बड़े वाणिज्यिक और सार्वजनिक भवनों के लिए अनिवार्य प्रदर्शन प्रकटीकरण की आवश्यकता की ओर बढ़ना चाहिए। ऊर्जा खपत, पानी के उपयोग और प्रमुख इनडोर वातावरण विवरणों पर वार्षिक रिपोर्ट, सार्वजनिक तुलना के साथ, तथ्य-आधारित नीति परिवर्तनों की अनुमति देगी। ग्रीन सर्टिफिकेशन में पोस्ट-ऑक्यूपेंसी जाँच शामिल होनी चाहिए, जिसमें साबित ऑपरेशनल परफॉरमेंस के बाद ही प्रारंभिक रेटिंग की पुष्टि हो। आधुनिक मीटरिंग और डिजिटल मॉनिटरिंग सिस्टम सस्ते हो रहे हैं और इस बदलाव के लिए आवश्यक हैं। वित्तीय नियमों और ग्रीन फाइनेंस सिस्टम को सत्यापित प्रदर्शन वाले भवनों को स्वीकार करने और पुरस्कृत करने के लिए अनुकूलित करने की आवश्यकता है, शायद सिद्ध दक्षता के लिए कम-ब्याज वाले ऋणों के माध्यम से, केवल डिज़ाइन अनुपालन से आगे बढ़ते हुए। जैसे-जैसे भारत की अर्थव्यवस्था अपने लोगों द्वारा संचालित होकर विस्तारित हो रही है, इमारतों को केवल ऊर्जा उपयोगकर्ताओं के रूप में नहीं, बल्कि महत्वपूर्ण प्रोडक्टिविटी टूल के रूप में देखा जाना चाहिए, जिससे राष्ट्रीय प्रगति के लिए उनकी पूरी क्षमता का एहसास हो सके।