KPMG और NAREDCO की एक नई रिपोर्ट भारत के शहरी विकास में बड़ी बाधाओं को उजागर करती है। इसमें किफायती आवास की कमी और रेंटल हाउसिंग के औपचारीकरण की ज़रूरत पर ज़ोर दिया गया है। साल 2036 तक भारत की 40% आबादी शहरी हो जाएगी, ऐसे में रिपोर्ट ने सेक्टर को 2047 तक ₹5.8 ट्रिलियन डॉलर तक पहुंचाने के लिए रेगुलेटरी सुधारों की मांग की है।
क्या हुआ?
भारत का रियल एस्टेट सेक्टर एक अहम मोड़ पर खड़ा है। KPMG और NAREDCO (नेशनल रियल एस्टेट डेवलपमेंट काउंसिल) की एक ज्वाइंट रिपोर्ट ने साल 2047 तक इस सेक्टर के $5.8 ट्रिलियन डॉलर के मूल्यांकन तक पहुंचने का रोडमैप तैयार किया है। रिपोर्ट, जो जून 2026 में जारी हुई, इस बात पर ज़ोर देती है कि भारत का तेज़ी से बढ़ता शहरीकरण - 2036 तक 40% और 2050 तक लगभग 50% आबादी के शहरों में बसने का अनुमान है - हाउसिंग इंफ्रास्ट्रक्चर पर भारी दबाव डाल रहा है। यह निष्कर्ष बताते हैं कि सेक्टर तो बढ़ रहा है, लेकिन इसे कुछ ऐसी संरचनात्मक चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है जो लंबी अवधि की स्थिरता को सीमित कर सकती हैं, यदि इन्हें नीतियों और सुधारों के ज़रिए ठीक न किया गया।
किफायती आवास का विरोधाभास
रिपोर्ट में उठाई गई एक मुख्य चिंता बाजार की सप्लाई और खरीदारों की ज़रूरत के बीच बढ़ती खाई है। डेवलपर्स ज़्यादातर प्रीमियम और लग्ज़री हाउसिंग सेगमेंट की ओर बढ़ रहे हैं, क्योंकि इनमें मुनाफे की गुंजाइश ज़्यादा होती है। इस बदलाव के चलते आर्थिक रूप से कमज़ोर वर्गों (EWS) और निम्न-आय समूहों (LIG) के लिए किफायती आवासों में भारी कमी आ गई है। रिपोर्ट के अनुसार, ज़मीन की ऊंची कीमतें, अप्रूवल मिलने में देरी और बिखरी हुई रेगुलेटरी प्रक्रियाएं ऐसे प्रमुख कारण हैं जो डेवलपर्स को मास-मार्केट हाउसिंग स्पेस में आने से हतोत्साहित कर रहे हैं। निवेशकों के लिए, यह ट्रेंड एक संभावित दीर्घकालिक जोखिम का संकेत देता है: यदि बाजार हाई-एंड सेगमेंट पर बहुत ज़्यादा केंद्रित हो जाता है, तो यह डिमांड में कमी या आर्थिक मंदी के प्रति संवेदनशीलता का शिकार हो सकता है, जो हाई-इनकम खरीदारों को ज़्यादा प्रभावित करती है।
रेंटल हाउसिंग: एक गायब एसेट क्लास
रिपोर्ट रेंटल हाउसिंग मार्केट को शहरी नीति का एक महत्वपूर्ण लेकिन अविकसित स्तंभ बताती है। वर्तमान में, यह सेक्टर काफी बिखरा हुआ, बड़े पैमाने पर अनौपचारिक है और इसमें इंटरनेशनल मार्केट की तरह बड़े पैमाने पर संस्थागत उत्पाद नहीं हैं। इस सेगमेंट को फॉर्मलाइज़ करने - जैसे GST रैशनलाइज़ेशन और छात्रों, प्रवासी श्रमिकों और वरिष्ठ नागरिकों के लिए विशेष हाउसिंग मॉडल बनाने जैसे उपायों के ज़रिए - डेवलपर्स और संस्थागत निवेशकों के लिए नए रेवेन्यू स्रोत खोल सकता है। मैनेज्ड रेंटल हाउसिंग (को-लिविंग और सर्विस्ड अपार्टमेंट) की ओर रुझान प्रमुख मेट्रो शहरों में पहले से ही चल रहा है, लेकिन व्यापक विकास रेगुलेटरी फ्रेमवर्क जैसे मॉडल टेनेंसी एक्ट के राज्य-स्तरीय अपनाने पर निर्भर करेगा।
रेगुलेटरी भरोसा और RERA-IBC का टकराव
सेक्टर की कुशलता में एक बड़ा रोड़ा रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट (RERA) और इन्सॉल्वेंसी एंड बैंकरप्सी कोड (IBC) के बीच अधिकार क्षेत्र का टकराव है। हालांकि दोनों कानून घर खरीदारों की सुरक्षा के लिए हैं, लेकिन उनका इंटरैक्शन अक्सर कानूनी उलझनें पैदा करता है। रिपोर्ट लिक्विडेशन के बजाय प्रोजेक्ट पूरा होने को प्राथमिकता देने के लिए बेहतर समन्वय की वकालत करती है। जब डेवलपर्स को इन्सॉल्वेंसी का सामना करना पड़ता है, तो मौजूदा कानूनी प्रक्रिया परियोजनाओं को सालों तक अटका सकती है, जिससे घर खरीदार अनिश्चितता में रहते हैं और निवेशक का भरोसा टूटता है। RERA के कार्यान्वयन को मज़बूत करना और प्रोजेक्ट-विशिष्ट इन्सॉल्वेंसी मैकेनिज्म बनाना विश्वास बहाल करने और बाजार की अनिश्चितता को कम करने के लिए महत्वपूर्ण कदम माने जाते हैं।
निवेशकों को क्या देखना चाहिए?
निवेशकों को यह देखना चाहिए कि डेवलपर्स इन संरचनात्मक बदलावों को कैसे संभालते हैं। मुख्य बातें जिन पर नज़र रखनी चाहिए:
- प्रोडक्ट मिक्स: जो कंपनियां प्रीमियम लॉन्च को किफायती या मिड-सेगमेंट प्रोजेक्ट्स के साथ संतुलित कर सकती हैं, वे व्यापक मांग को पूरा करने के लिए बेहतर स्थिति में हो सकती हैं।
- रेगुलेटरी अनुपालन: उन डेवलपर्स की तलाश करें जिनका RERA नियमों का पालन करने और प्रोजेक्ट में कम देरी का मजबूत ट्रैक रिकॉर्ड हो, क्योंकि नियामक दबाव और खरीदारों की जांच केवल बढ़ रही है।
- फंडिंग में लचीलापन: किफायती आवास वित्त में अक्सर उधार लेने की लागत ज़्यादा होती है, इसलिए मास-मार्केट प्रोजेक्ट्स के लिए कम लागत वाली पूंजी सुरक्षित करने की डेवलपर्स की क्षमता एक प्रमुख अंतर होगी।
- एसेट डाइवर्सिफिकेशन: जैसे-जैसे रेंटल हाउसिंग मार्केट विकसित हो रहा है, जो शुरुआती कदम उठाने वाले संस्थागत रेंटल मॉडल स्थापित करते हैं या उनके साथ साझेदारी करते हैं, उन्हें आवर्ती राजस्व का लाभ मिल सकता है।