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कैपिटल डील्स में आया बड़ा बदलाव
FY25-26 में India's Real Estate Capital Markets में एक अहम बदलाव देखा गया। पहले जहां सौदे काफी सधे हुए और चुनिंदा होते थे, वहीं अब बाज़ार ज़्यादा खुला और आत्मविश्वास से भरा नज़र आ रहा है। एनारॉक कैपिटल के मुताबिक, कुल डील वैल्यू $4.3 बिलियन (करीब ₹36,000 करोड़) तक पहुंच गई, जो FY23-24 के मुकाबले 13% और FY24-25 के मुकाबले 16% ज़्यादा है। इस रिकवरी से बाज़ार FY21-22 के स्तर पर वापस आ गया है, जो एक ज़्यादा संतुलित बाज़ार और निवेशकों की व्यापक भागीदारी का संकेत देता है। बाज़ार की गहराई भी बढ़ी है: FY26 में सबसे बड़ा डील कुल वैल्यू का सिर्फ 9% रहा, जो FY24 ( 37%) और FY25 ( 41%) के मुकाबले काफी कम है, जब बड़े सौदों का दबदबा था।
डील वॉल्यूम 7 साल के हाई पर
FY26 में ट्रांज़ैक्शन वॉल्यूम बढ़कर 60 डील्स हो गया, जो पिछले 7 सालों में सबसे ज़्यादा है। FY25 में यह आंकड़ा 41 था। हालांकि, एवरेज डील साइज़ घटकर $71 मिलियन रह गया, लेकिन यह निवेशक की रुचि में कमी नहीं, बल्कि कैपिटल का ज़्यादा, छोटे सौदों में बंटने को दिखाता है। यह विविधीकरण (diversification) चुनौतीपूर्ण ग्लोबल इकोनॉमी के बावजूद हो रहा है।
इक्विटी का दबदबा; ऑफिस और रिटेल चमके
इक्विटी निवेश का सबसे बड़ा जरिया रहा, जिसने डील वैल्यू का 77% हिस्सा बनाया। यह FY25 के एक बड़े हाइब्रिड डील से प्रभावित ट्रेंड के बाद वापस अपनी सामान्य स्थिति में आ गया। डेट (Debt) ने बाकी 23% हिस्सा लिया, और FY26 में कोई हाइब्रिड डील नहीं हुआ। ऑफिस सेगमेंट $1.6 बिलियन की डील वैल्यू के साथ 14 डील्स में सबसे आगे रहा, जिसका मुख्य कारण ग्लोबल कैपेबिलिटी सेंटर्स (GCCs) से मिली ज़बरदस्त मांग थी। रिटेल रियल एस्टेट ने भी ज़ोरदार वापसी की, जिसने कुल डील वैल्यू का 9% योगदान दिया। इसमें ब्लैकस्टोन (Blackstone) द्वारा कोलकाता के साउथ सिटी मॉल (South City Mall) को $377 मिलियन में खरीदना एक अहम सौदा था, जो कंज्यूमर-केंद्रित एसेट्स में फिर से निवेशकों की रुचि दिखा रहा है। रेजिडेंशियल सेगमेंट 25 मिलियन डॉलर के एवरेज के साथ 26 इंस्टीट्यूशनल डील्स के साथ स्थिर रहा। इंडस्ट्रियल और लॉजिस्टिक्स सेगमेंट का हिस्सा FY25 के 47% से घटकर 10% रह गया, हालांकि निवेशकों की रुचि बनी हुई है।
डोमेस्टिक कैपिटल बढ़ा, फॉरेन शेयर घटा
FY26 का एक बड़ा ट्रेंड डोमेस्टिक कैपिटल का बढ़ना रहा। फॉरेन इन्वेस्टर्स का योगदान FY22 के 82% से घटकर FY26 में 52% रह गया, जबकि डोमेस्टिक इन्वेस्टर्स की हिस्सेदारी 15% से बढ़कर 38% हो गई। डॉलर के लिहाज़ से, डोमेस्टिक निवेश $1.64 बिलियन पर पहुंच गया, जो कम से कम 7 सालों में सबसे ज़्यादा है। यह बदलाव बढ़ती डोमेस्टिक वेल्थ, बेहतर ट्रांसपेरेंसी और रियल एस्टेट में बढ़ते आत्मविश्वास के कारण हुआ है। ग्लोबली, भारत इंस्टीट्यूशनल कैपिटल के लिए एक स्ट्रेटेजिक एशिया-पैसिफिक मार्केट के तौर पर उभर रहा है, जो इनकम विजिबिलिटी और लॉन्ग-टर्म ग्रोथ पर केंद्रित है, जिसमें क्वालिटी ऑफिस और लॉजिस्टिक्स में सबसे ज़्यादा रुचि है।
वैल्यूएशन को मुख्य सेगमेंट्स ने बढ़ाया; मैक्रो सपोर्ट
जहां कुल डील वैल्यू में रिकवरी आई है, वहीं ऑफिस स्पेस और प्रीमियम हाउसिंग जैसे कुछ सेगमेंट्स मार्केट के वैल्यूएशन को काफी हद तक बढ़ा रहे हैं। GCCs की मांग से मजबूत हुआ ऑफिस सेक्टर, उम्मीद के मुताबिक स्थिर ग्रोथ और रेंटल बढ़ोतरी के साथ लचीलापन दिखा रहा है। हालांकि, इस एकाग्रता (concentration) में जोखिम भी हैं। इंडस्ट्रियल और लॉजिस्टिक्स सेगमेंट के हिस्से में गिरावट, जिसे रुचि की कमी के बजाय एक रोटेशन माना जा रहा है, पर नज़र रखने की ज़रूरत है। ग्लोबल लेवल पर, रियल एस्टेट पर ब्याज दरों में नरमी और महंगाई जैसे फैक्टर का असर पड़ रहा है। भारत की अनुमानित 7.3% की जीडीपी ग्रोथ FY25-26 के लिए एक सपोर्टिव बैकग्राउंड प्रदान करती है, जो कुछ ग्लोबल मार्केट्स के विपरीत है जो दबाव का सामना कर रहे हैं, जैसे कि भारत में संभावित आईटी जॉब कट जो बेंगलुरु जैसे शहरों में मांग को प्रभावित कर सकते हैं।
जोखिम अभी भी मौजूद: GCCs पर निर्भरता, कैपिटल फ्लो
रिकवरी के बावजूद, कुछ कमजोरियां बनी हुई हैं। ऑफिस डिमांड के लिए GCCs पर निर्भरता, जो वर्तमान में मजबूत है, सेक्टर-विशिष्ट जोखिम पैदा करती है। इंडस्ट्रियल और लॉजिस्टिक्स सेगमेंट के शेयर में आई भारी गिरावट, 47% से 10% तक, इन क्षेत्रों से दूर एक रोटेशन का संकेत दे सकती है या एक अस्थायी समायोजन हो सकता है जो भविष्य में अस्थिरता पैदा कर सकता है। साथ ही, फॉरेन इन्वेस्टर्स अभी भी 52% निवेश का हिस्सा हैं, इसलिए मार्केट ग्लोबल कैपिटल फ्लो में बदलाव और करेंसी शिफ्ट के प्रति संवेदनशील है। DLF और मैक्रोटेक डेवलपर्स जैसे डेवलपर्स विस्तार कर रहे हैं, लेकिन प्रतिस्पर्धा बढ़ रही है, जिसमें ESG और प्रॉपटेक पर ज़्यादा ध्यान दिया जा रहा है। रेजिडेंशियल मार्केट बढ़ा, लेकिन अफोर्डेबल हाउसिंग प्रोजेक्ट्स कम लॉन्च हुए, जिससे कई लोगों के लिए अफोर्डेबिलिटी के मुद्दे और बिगड़ सकते हैं।
आउटलुक पॉजिटिव लेकिन सतर्क
2026 में भी पॉजिटिव मोमेंटम जारी रहने की उम्मीद है। एनालिस्ट प्रीमियम सेगमेंट और ब्याज दरों में नरमी से प्रेरित होकर रेजिडेंशियल बिक्री और कीमतों में स्थिर ग्रोथ की भविष्यवाणी कर रहे हैं। ऑफिस मार्केट GCCs की मांग और हाइब्रिड वर्क की वापसी से समर्थित होकर अपनी अपवर्ड ट्रेंड बनाए रखना चाहिए। हालांकि, मार्केट प्लेयर्स को ग्लोबल इकोनॉमिक अनिश्चितताओं, फॉरेन कैपिटल फ्लो में संभावित बदलावों और टेक डिसरप्शन (tech disruptions) का मांग पर असर कैसे पड़ता है, इस पर नज़र रखनी होगी।