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इंस्टीट्यूशनल कैपिटल की कमी
ऑफिस स्पेस की लीजिंग (Leasing) जितनी तेजी से हो रही है, उस हिसाब से फंड उपलब्ध नहीं है। इस वजह से भारत के बड़े ऑफिस मार्केट्स में लगातार स्पेस की कमी बनी हुई है। बेंगलुरु (Bengaluru), मुंबई (Mumbai) और दिल्ली-एनसीआर (Delhi-NCR) जैसे शहर तेजी से बढ़ रहे हैं, लेकिन इन प्रोजेक्ट्स के लिए फाइनेंसिंग (Financing) लड़खड़ा रही है। अल्टरनेटिव इन्वेस्टमेंट फंड्स (AIFs), जो आमतौर पर बड़े डेवलपमेंट को फंड करते हैं, कम फंड जुटाने में संघर्ष कर रहे हैं, भले ही इकोनॉमिक ग्रोथ (Economic Growth) अच्छी हो। यह दिखाता है कि बिजनेस तो ठीक चल रहे हैं, लेकिन कैपिटल मार्केट्स (Capital Markets) नए प्रोजेक्ट्स को फंड करने में हिचकिचा रहे हैं।
सप्लाई की कमी से बढ़ी प्रॉपर्टी की वैल्यू
एशिया-पैसिफिक (Asia-Pacific) के विकसित बाजारों की तुलना में भारत में प्रति स्क्वायर फुट कैपिटल इन्वेस्टमेंट (Capital Investment) बहुत कम है, जो छोटे डेवलपर्स (Developers) के लिए एक बड़ी बाधा है। कैपिटल की यह कमी हाई-क्वालिटी (High-Quality) मौजूदा प्रॉपर्टीज के लिए एक आर्टिफिशियल प्राइस सपोर्ट (Artificial Price Support) का काम कर रही है। प्राइम, ग्रेड-ए कमर्शियल रियल एस्टेट (Commercial Real Estate) के मालिकों की प्रॉपर्टीज की वैल्यू बढ़ रही है, सिर्फ रेंटल इनकम (Rental Income) की वजह से नहीं, बल्कि इसलिए भी कि नई सप्लाई बनाना अब कहीं ज्यादा मुश्किल और महंगा हो गया है। मार्केट अब नए डेवलपमेंट से हटकर एक्वीजीशन (Acquisition) पर फोकस कर रहा है, जिससे उन लोगों को फायदा हो रहा है जिनके पास मौजूदा पोर्टफोलियो (Portfolio) हैं और वे इंस्टीट्यूशनल फंडिंग (Institutional Funding) हासिल कर सकते हैं।
मार्केट के रिस्क (Risks)
कमर्शियल प्रॉपर्टी ग्रोथ के लिए AIFs पर निर्भरता एक बड़ा रिस्क (Risk) है, खासकर अगर इंटरेस्ट रेट (Interest Rate) ऊंचे बने रहें या ग्लोबल इन्वेस्टर्स (Global Investors) उभरते बाजारों को लेकर और सावधान हो जाएं। ऑस्ट्रेलिया (Australia) या सिंगापुर (Singapore) जैसे बाजारों के विपरीत, जो स्टेबल, पब्लिक फंडिंग के लिए रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) का उपयोग करते हैं, भारत का प्राइवेट, महंगा कैपिटल पर निर्भर होना डेवलपर्स को फंडिंग की कमी के प्रति कमजोर बनाता है। इसके अलावा, सप्लाई की लगातार कमी किराए को इतना बढ़ा सकती है कि यह मल्टीनेशनल कंपनियों (Multinational Companies) को भारत में विस्तार करने से हतोत्साहित कर सकती है, जिससे वर्तमान में बाजार को सहारा देने वाली मांग कम हो सकती है। अगर सप्लाई मांग से काफी नीचे रहती है, तो बड़े बिजनेसेज के लिए ऑपरेटिंग कॉस्ट (Operating Cost) बढ़ने से वे लंबी अवधि के ऑफिस कमिटमेंट्स (Office Commitments) को कम कर सकते हैं।
भविष्य का आउटलुक (Future Outlook)
इस बढ़ती समस्या को ठीक करने के लिए, सेक्टर को मौजूदा AIF मॉडल से परे अधिक इंस्टीट्यूशनल इन्वेस्टर्स (Institutional Investors) की जरूरत है। लॉन्ग-टर्म समाधानों में भारत के REIT मार्केट का विकास और टैक्स नीतियों (Tax Policies) में बदलाव शामिल होने की संभावना है जो वर्तमान में इंटरनेशनल इन्वेस्टमेंट (International Investment) में बाधा डालती हैं। जब तक ये बदलाव एक स्मूथ इन्वेस्टमेंट एनवायरनमेंट (Investment Environment) नहीं बनाते, तब तक बाजार में ऊंची किराए, सीमित वेकेंसी (Vacancy) और अच्छी तरह से फंडेड डेवलपर्स (Well-funded Developers) का दबदबा जारी रहने की संभावना है।