India Housing Shift: कम हुई ऑफिस से दूरी की अहमियत, जानिए क्यों?

दूरी का मूल्यांकन

रियल एस्टेट का सबसे बड़ा मंत्र 'लोकेशन-लोकेशन-लोकेशन' अब सवालों के घेरे में है। ऑफिस के पास रहने और प्रॉपर्टी की कीमत का सीधा संबंध अब कमजोर पड़ रहा है। सेंट्रल बिजनेस डिस्ट्रिक्ट (CBD) से दूर जाना सिर्फ पसंद का मामला नहीं, बल्कि शहर के इंफ्रास्ट्रक्चर की दिक्कतों का नतीजा है। बढ़ती फ्यूल कॉस्ट और ट्रैफिक जाम के कारण रोज़ के आने-जाने का छिपा हुआ खर्च शहरी प्रोफेशनल्स का डिस्पोजेबल इनकम कम कर रहा है। ऐसे में वे अब बाहरी और सस्ते इलाकों में वैल्यू तलाश रहे हैं।

बाहरी इलाकों का प्रीमियम

हालिया आंकड़े बताते हैं कि अब लोगों का रुझान लग्जरी अपार्टमेंट्स से हटकर बड़े टाउनशिप्स और बाहरी इलाकों में प्लॉट डेवलपमेंट की ओर बढ़ रहा है। इन जगहों पर घर के अंदर काम करने (Work From Home) के लिए ज़्यादा जगह मिलती है, जो शहर के बीचों-बीच वाले घरों में इतनी कीमत पर मिलना मुश्किल है। बड़े डेवलपर्स की बिक्री तो ठीक चल रही है, लेकिन इन बाहरी इलाकों में प्रॉपर्टी बिकने की रफ्तार (Absorption Rate) और कीमत में बड़ा अंतर देखने को मिल रहा है। मार्केट अब 'फ्लेक्सिबिलिटी प्रीमियम' को वैल्यू दे रहा है, यानी जिन प्रॉपर्टीज़ में घर से काम करने की अच्छी सुविधा और हाई-स्पीड इंटरनेट कनेक्टिविटी है, उन्हें घनी आबादी वाले पुराने इलाकों के मुकाबले ज़्यादा कीमत मिल रही है।

इंस्टीट्यूशनल बदलाव और जोखिम

इस बदलाव का सबसे बड़ा जोखिम यह है कि सेकेंडरी मार्केट (बाहरी इलाके) में सप्लाई बहुत ज़्यादा हो सकती है, जबकि वहां इंफ्रास्ट्रक्चर का विकास उतनी तेजी से नहीं हो पा रहा है। टियर-2 शहरों को अभी शहरी भीड़भाड़ का तोड़ माना जा रहा है, लेकिन ये शहर रीजनल इकोनॉमिक ग्रोथ में उतार-चढ़ाव के प्रति ज़्यादा संवेदनशील हैं। टियर-1 शहरों के मुकाबले, इन उभरते इलाकों की मांग इस बात पर निर्भर करती है कि कंपनियां हाइब्रिड वर्क पॉलिसी के लिए कितनी प्रतिबद्ध रहती हैं। अगर कंपनियां कभी भी पूरी तरह ऑफिस लौटने का फैसला करती हैं, तो इन इलाकों में किया गया लंबा निवेश बेकार साबित हो सकता है, जिससे इन क्षेत्रों में भारी निवेश कर चुके डेवलपर्स को बड़ा नुकसान हो सकता है।

भविष्य का नज़रिया: एग्जीक्यूशन ही सब कुछ

आगे चलकर सफल डेवलपर्स वही होंगे जो सिर्फ जमीन खरीदने के बजाय काम को सही ढंग से पूरा करने पर ध्यान देंगे। अब लोगों के रहने लायक और फंक्शनल डिज़ाइन पर ज़ोर देना होगा, जिससे कैपिटल एलोकेशन में बदलाव आएगा। हाई-डेंसिटी प्रोजेक्ट्स की जगह कम्युनिटी-सेंट्रिक डेवलपमेंट पर ध्यान देना होगा। खरीदारों की नज़र में घर अब एक परमानेंट प्रोफेशनल हेडक्वार्टर बन गया है। ऐसे में जो डेवलपर्स फ्लेक्सिबल फ्लोर प्लान्स और सस्टेनेबल लिविंग सुविधाएं नहीं देंगे, उन्हें इस नए और समझदार बाज़ार में मार्जिन कम होने और इन्वेंट्री धीरे-धीरे बिकने का सामना करना पड़ेगा।