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वैल्यूएशन का अजीब खेल
रियल एस्टेट सेक्टर में अभी जो रौनक दिख रही है, वह असलियत से थोड़ी अलग है। एक तरफ लग्जरी और प्रीमियम सेगमेंट के घरों की खूब बिक्री हो रही है, वहीं दूसरी ओर मध्यम-आय वर्ग के खरीदार पीछे छूटते जा रहे हैं। आंकड़े भले ही कुल डिमांड को ऊंचा दिखा रहे हों, लेकिन असल ग्रोथ प्रीमियम सेगमेंट में ही है।
मार्केट दो हिस्सों में बंट गया है - एंट्री-लेवल सेगमेंट में इन्वेंटरी की बिक्री धीमी पड़ गई है। इसकी वजह खरीदारों की कमी नहीं, बल्कि किफायती घरों को लेकर बनी सरकारी नीतियों की खामी है। किफायती घर की ₹45 लाख की अधिकतम सीमा, जो कि कोरोना महामारी से पहले की पॉलिसी का हिस्सा है, पिछले तीन फाइनेंशियल ईयर में बढ़ी महंगाई और शहरी जमीनों की ऊंची कीमतों को ध्यान में नहीं रखती।
डेवलपर्स के मार्जिन पर मार
पिछले सायकल में डेवलपर्स के मार्जिन पर ज्यादा सप्लाई की मार पड़ती थी, लेकिन इस बार मामला इनपुट कॉस्ट का है। स्ट्रक्चरल स्टील से लेकर फिनिशिंग मटेरियल तक, कंस्ट्रक्शन का खर्चा आसमान छू रहा है। ऊपर से ऊंचे इंटरेस्ट रेट ने डेवलपर्स की कमाई को और टाइट कर दिया है। इसी वजह से कई बड़े डेवलपर्स अपना पोर्टफोलियो लग्जरी घरों की ओर मोड़ रहे हैं ताकि मार्जिन बचा सकें। यह कदम मिड-मार्केट सेगमेंट में एक बड़ा खालीपन पैदा कर रहा है, जिससे भविष्य में कुछ खास इलाकों में इन्वेंटरी का ढेर लग सकता है।
पॉलिसी में देरी का जोखिम
पुरानी टैक्स ब्रैकेट और हाउसिंग की पुरानी परिभाषाओं पर निर्भर रहना, पूरे सेक्टर की स्थिरता के लिए एक बड़ा जोखिम है। अगर अफोर्डेबल हाउसिंग की लिमिट को समय के साथ बढ़ाया नहीं गया, तो इंडस्ट्री के वॉल्यूम पर एक आर्टिफिशियल रोक लग जाएगी। इसके अलावा, बाहरी कैपिटल, खासकर NRI फंड्स पर निर्भरता, जियो-पॉलिटिकल अस्थिरता का खतरा बढ़ाती है। हाल के आंकड़े बताते हैं कि वेस्ट एशिया में आई अस्थिरता के कारण कैपिटल फ्लो में कुछ हिचकिचाहट आई है। ऐसे में डेवलपर्स को अपने बड़े प्रोजेक्ट्स को फंड करने के लिए डोमेस्टिक लिक्विडिटी और अपनी कमाई पर ज्यादा निर्भर रहना पड़ रहा है।
स्ट्रक्चरल कमजोरियां
कुछ खास इलाकों में स्पेकुलेटिव नेचर पर नजर रखने की जरूरत है, जैसे-जैसे फाइनेंशियल ईयर आगे बढ़ेगा। हालांकि, संगठित सेक्टर ने अपनी बैलेंस शीट को सुधारा है और डेट-टू-इक्विटी रेशियो को 2019 के मुकाबले कम किया है, लेकिन छोटे और असंगठित प्लेयर्स के लिए लिक्विडिटी का संकट बना हुआ है। इन छोटी कंपनियों के पास कमोडिटी की बढ़ती कीमतों को मैनेज करने की पावर नहीं है, जिससे उनके प्रोजेक्ट्स में देरी और मुश्किलों का खतरा बढ़ जाता है। निवेशकों को टियर-वन शहरों में लॉन्च से लेकर बिक्री के रेश्यो पर करीबी नजर रखनी चाहिए। अगर लग्जरी सेगमेंट में नरमी आती है, तो यह पूरे डेवलपर इकोसिस्टम पर असर डाल सकती है, खासकर तब जब इंटरेस्ट रेट में कटौती से मिडिल क्लास की डिमांड में खास जान न आए।