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शहरी विकास के लिए फंड की अदला-बदली
Union Budget 2026-27 में शहरी विकास (Urban Development) को प्राथमिकता दी गई है। Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY)-Urban स्कीम के लिए 18,625 करोड़ रुपये का महत्वपूर्ण आवंटन किया गया है। 'हाउसिंग फॉर ऑल' (Housing for All) के लक्ष्य वाली इस योजना के लिए PMAY-Urban 2.0 में फंडिंग को 3,000 करोड़ रुपये तक बढ़ाया गया है। हालांकि, पिछले फाइनेंशियल ईयर (Financial Year) के 19,794 करोड़ रुपये के बजट अनुमानों की तुलना में PMAY-Urban का कुल आवंटन कम है।
इसी के साथ, अन्य शहरी नवीनीकरण प्रोजेक्ट्स (Urban Renewal Projects) के लिए आवंटन को भी समायोजित किया गया है। AMRUT (Atal Mission for Rejuvenation and Urban Transformation) को 8,000 करोड़ रुपये मिले हैं, जो पिछले आवंटनों से कम हैं। Smart Cities Mission अपनी डेडलाइन पूरी कर चुका है, इसलिए इस फाइनेंशियल ईयर के लिए इसका कोई अलग बजट आवंटन नहीं है। 10,000 करोड़ रुपये का एक अर्बन चैलेंज फंड (Urban Challenge Fund) रीडेवलपमेंट और इंफ्रास्ट्रक्चर प्रोजेक्ट्स के लिए रखा गया है।
अफोर्डेबल हाउसिंग में बढ़ती खाई
रियल एस्टेट सेक्टर के लिए सबसे बड़ी चिंता यह है कि बजट में अफोर्डेबल हाउसिंग (Affordable Housing) के लिए कोई खास टैक्सेज़ (Tax) या पॉलिसी (Policy) में बदलाव नहीं किया गया है। ANAROCK के आंकड़ों के अनुसार, 2019 में 38% से अधिक की बिक्री हिस्सेदारी रखने वाला अफोर्डेबल हाउसिंग सेगमेंट 2025 तक घटकर करीब 18% रह गया है। CREDAI जैसे उद्योग संगठनों ने गहरी निराशा जताई है। उनके नेशनल प्रेसिडेंट शेखर पटेल ने चेतावनी दी है कि बिना ठोस हस्तक्षेप के यह हिस्सा 12% तक और गिर सकता है।
बाजार के विश्लेषकों का कहना है कि बढ़ती कंस्ट्रक्शन और जमीन की लागत, साथ ही 2017 से लागू 45 लाख रुपये की अफोर्डेबल हाउसिंग की पुरानी परिभाषा कई प्रोजेक्ट्स को अलाभकारी बना रही है, जिससे खरीदारों के लिए फायदे सीमित हो रहे हैं।
मार्केट परफॉरमेंस और इंडस्ट्री की मांगें
Nifty Realty Index, जो सेक्टर का प्रतिनिधित्व करता है, फिलहाल करीब 35.7x के P/E रेश्यो (Ratio) पर ट्रेड कर रहा है, जो इंडस्ट्री के औसत 21.6x से काफी ज्यादा है। पिछले 12 महीनों में इस सेक्टर में 15% की गिरावट आई है, हालांकि पिछले हफ्ते इसमें 2.94% का मामूली उछाल देखा गया है। Luxury और Premium हाउसिंग सेगमेंट में बढ़ती आय और NRI निवेश के कारण अच्छी डिमांड और प्राइस ग्रोथ देखी जा रही है, जबकि अफोर्डेबल हाउसिंग अपने मार्केट शेयर को बनाए रखने के लिए संघर्ष कर रहा है।
आगे 2026 में रियल एस्टेट मार्केट में स्थिर, पर टिकाऊ ग्रोथ की उम्मीद है, क्योंकि ब्याज दरें (Interest Rates) 7.5% से 8.5% के बीच रहने का अनुमान है। हालांकि, इंडस्ट्री एसोसिएशन्स (Associations) बजट के आवंटनों से परे महत्वपूर्ण पॉलिसी रिफॉर्म्स की मांग कर रही हैं। उनकी मुख्य मांगों में सेक्टर को 'इंडस्ट्री स्टेटस' (Industry Status) देना, अफोर्डेबल हाउसिंग की परिभाषा को मौजूदा बाजार के अनुसार बदलना और होम लोन इंटरेस्ट (Interest) पर टैक्स डिडक्शन (Deduction) बढ़ाना शामिल है। रेंटल मार्केट को औपचारिक बनाने और शहरी गतिशीलता का समर्थन करने के लिए एक नेशनल रेंटल हाउसिंग मिशन (National Rental Housing Mission) और रेंटल हाउसिंग प्रोजेक्ट्स पर टैक्स छूट की भी वकालत की जा रही है।