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इंफ्रास्ट्रक्चर को गति, रियल एस्टेट को सहारा
Union Budget 2026-27 का मुख्य फोकस देश के इंफ्रास्ट्रक्चर को मजबूत करना है, जिसका सीधा असर रियल एस्टेट सेक्टर पर पड़ेगा। सरकार ने इस फाइनेंशियल ईयर में इंफ्रास्ट्रक्चर पर ₹12.2 लाख करोड़ का रिकॉर्ड निवेश करने का ऐलान किया है, जो पिछले साल के ₹11.2 लाख करोड़ से ज़्यादा है। इस भारी-भरकम फंड का इस्तेमाल नए ग्रोथ कॉरिडोर बनाने, टियर-2 और टियर-3 शहरों को विकसित करने और सात हाई-स्पीड रेल कॉरिडोर के निर्माण में किया जाएगा। सरकार ₹5,000 करोड़ प्रति रीजन के हिसाब से सिटी इकोनॉमिक रीजन्स (CERs) बनाने की भी योजना बना रही है, जिससे छोटे शहरों में आर्थिक गतिविधियां बढ़ेंगी और रियल एस्टेट की मांग को भी बढ़ावा मिलेगा।
प्राइवेट सेक्टर की भागीदारी बढ़ाने के लिए 'इंफ्रास्ट्रक्चर रिस्क गारंटी फंड' (Infrastructure Risk Guarantee Fund) जैसे कदमों से प्रोजेक्ट फाइनेंसिंग आसान होगी। साथ ही, सरकारी कंपनियों की रियल एस्टेट संपत्तियों को REITs (Real Estate Investment Trusts) के ज़रिए मोनेटाइज करने से रियल एस्टेट में संस्थागत निवेश बढ़ेगा। मैन्युफैक्चरिंग और इंडस्ट्रियल पार्क्स पर भी जोर दिया गया है, जिससे इंडस्ट्रियल और लॉजिस्टिक्स रियल एस्टेट की मांग में तेज़ी की उम्मीद है।
घर खरीदारों के लिए मायूसी, सीधे प्रोत्साहन की कमी
हालांकि, बजट में सीधे तौर पर हाउसिंग सेक्टर को राहत देने वाले उपायों की कमी खली है। इंडस्ट्री की लंबे समय से चली आ रही मांग, जैसे होम लोन इंटरेस्ट पर डिडक्शन की लिमिट बढ़ाना या डेवलपर्स के लिए GST इनपुट क्रेडिट, को सरकार ने नज़रअंदाज कर दिया है। इससे लगता है कि सरकार का ध्यान सीधे हाउसिंग अफोर्डेबिलिटी (Affordability) बढ़ाने के बजाय इंफ्रास्ट्रक्चर और कनेक्टिविटी के ज़रिए ग्रोथ को गति देने पर है।
प्रधानमंत्री आवास योजना (PMAY) के लिए आवंटन बढ़ाया गया है, लेकिन अफोर्डेबल हाउसिंग सेगमेंट, जिसका बिक्री में हिस्सा 2019 में 38% से घटकर 2025 में लगभग 18% रह गया है, के लिए बड़े प्रोत्साहन की कमी से इंडस्ट्री निराश है। इसका मतलब है कि रेसिडेंशियल मार्केट की तरक्की अब बड़े इंफ्रास्ट्रक्चर प्रोजेक्ट्स के नतीजों पर ज़्यादा निर्भर करेगी।
सेक्टर परफॉरमेंस और वैल्यूएशन
इन सबके बीच, रियल एस्टेट सेक्टर ने अच्छी रिकवरी दिखाई है। जनवरी 2026 की शुरुआत में Nifty Realty इंडेक्स 10% से ज़्यादा चढ़ा है, और पिछले साल रेसिडेंशियल मार्केट ने 15% का कुल रिटर्न दिया है, जो ब्रॉडर स्टॉक मार्केट से बेहतर रहा है।
बड़े डेवलपर्स में DLF का मार्केट कैप ₹1.66 लाख करोड़ से ज़्यादा है और कंपनी की सेल्स बुकिंग में लगातार बढ़ोतरी देखी जा रही है। वहीं, Godrej Properties का मार्केट कैप करीब ₹54,800 करोड़ है, लेकिन इसका P/E रेश्यो करीब 134.39 है, जो काफी ज़्यादा है और ग्रोथ के लिए भारी उम्मीदें जगाता है। Oberoi Realty का मार्केट कैप लगभग ₹56,900 करोड़ है और इसका P/E रेश्यो करीब 25.22 है, जो बेहतर ऑपरेटिंग मार्जिन दिखाता है। इन कंपनियों के RSI (Relative Strength Index) भी अलग-अलग मोमेंटम दिखाते हैं, जैसे Godrej Properties का RSI 44.5 और Oberoi Realty का 58.118।
जोखिम और आगे की राह
सरकार का यह अप्रत्यक्ष तरीका कुछ जोखिम भी पैदा करता है। रियल एस्टेट सेक्टर का प्रदर्शन अब इंफ्रास्ट्रक्चर प्रोजेक्ट्स के टाइम पर और प्रभावी ढंग से पूरा होने पर बहुत ज़्यादा निर्भर करेगा। डायरेक्ट डिमांड सपोर्ट की कमी से रेसिडेंशियल सेल्स, खासकर अफोर्डेबल सेगमेंट में, स्थिर रह सकती है। कंस्ट्रक्शन कॉस्ट बढ़ने और खरीदारों की सीमित क्षमता भी एक चिंता का विषय है।
टियर-2 और टियर-3 शहरों में बढ़ती प्रतिस्पर्धा डेवलपर्स के मार्जिन को कम कर सकती है। साथ ही, Godrej Properties जैसे शेयरों का हाई वैल्यूएशन (P/E 134.39) एक रिस्क है, अगर कमाई में उम्मीद के मुताबिक बढ़ोतरी नहीं हुई। ऐतिहासिक रूप से, बजट-आधारित तेज़ियां अक्सर कंसॉलिडेशन (Consolidation) के दौर से गुज़रती हैं, जहां कमाई का बढ़ना ज़रूरी हो जाता है।
आउटलुक: लंबी अवधि में उम्मीद, पर तत्काल सावधानी
Union Budget 2026-27 इंफ्रास्ट्रक्चर डेवलपमेंट और REITs जैसे कैपिटल मार्केट रिफॉर्म्स के ज़रिए रियल एस्टेट में लंबी अवधि की, भौगोलिक रूप से विविध ग्रोथ की नींव रखता है। कमर्शियल, इंडस्ट्रियल और लॉजिस्टिक्स सेग्मेंट्स के लिए उम्मीदें अच्छी हैं। मौजूदा मैक्रोइकॉनॉमिक माहौल, जिसमें GDP ग्रोथ 7.3% और रेपो रेट 5.25% रहने का अनुमान है, निवेश के लिए अनुकूल है।
हालांकि, रेसिडेंशियल हाउसिंग मार्केट, खासकर अफोर्डेबल सेगमेंट के लिए तत्काल आउटलुक सतर्क रहने वाला है, क्योंकि सीधे नीतिगत हस्तक्षेपों की कमी है। सेक्टर का प्रदर्शन दो हिस्सों में बंटा हुआ दिखेगा: एक इंफ्रास्ट्रक्चर और एसेट मोनेटाइजेशन से लाभान्वित होगा, और दूसरा अफोर्डेबिलिटी और डिमांड की कमी को दूर करने वाले डायरेक्ट उपायों का इंतज़ार करेगा।