GIFT City के IFSCA में रियल एस्टेट फाइनेंसिंग का विस्तार करने के लिए एक विशेषज्ञ समिति ने मॉर्गेज REITs (mREITs) लाने का प्रस्ताव दिया है। इस कदम का लक्ष्य सेकेराटाइजेशन के जरिए पूंजी को अनलॉक करना और डुअल लिस्टिंग व टैक्स छूट के जरिए वैश्विक निवेशकों को आकर्षित करना है।
रियल एस्टेट और इंफ्रास्ट्रक्चर फाइनेंसिंग में बड़े बदलाव की तैयारी
पूर्व SEBI सदस्य अनंता बरुआ की अध्यक्षता वाली एक विशेषज्ञ समिति ने GIFT City के इंटरनेशनल फाइनेंशियल सर्विसेज सेंटर (IFSC) में रियल एस्टेट और इंफ्रास्ट्रक्चर फाइनेंसिंग के परिदृश्य को बदलने के लिए एक विस्तृत योजना पेश की है। इन प्रस्तावों का मुख्य उद्देश्य नए निवेश ढांचे पेश करना और घरेलू व विदेशी पूंजी को आकर्षित करने के लिए नियमों को सुव्यवस्थित करना है।
मॉर्गेज REITs (mREITs) का आगमन
समिति की सिफारिशों के केंद्र में IFSC में मॉर्गेज REITs (mREITs) का परिचय है। पारंपरिक REITs के विपरीत, जो प्रॉपर्टी के मालिक होते हैं और उनका संचालन करते हैं, mREITs फिक्स्ड-इनकम साधनों की तरह काम करते हैं। ये मुख्य रूप से मॉर्गेज-बैक सिक्योरिटीज और रियल एस्टेट लोन पर मिलने वाले ब्याज से आय अर्जित करते हैं। निवेशकों के लिए, यह एक ऐसे तंत्र का निर्माण करता है जहां मुनाफा सीधे ब्याज आय और कर्ज की लागत के अंतर से जुड़ा होता है। बैंकों और NBFCs को अपने लोन पोर्टफोलियो को सेकेराटाइज करने की अनुमति देकर, यह प्रस्ताव उस पूंजी को मुक्त करने का लक्ष्य रखता है जो वर्तमान में लंबी अवधि के प्रॉपर्टी लेंडिंग में फंसी हुई है।
निवेश के नए प्रारूप
समिति ने IFSC की अपील को व्यापक बनाने के लिए ग्रीन REITs और स्मॉल एंड मीडियम REITs सहित विभिन्न निवेश वाहनों का प्रस्ताव दिया है। 'मिक्सड' और 'ग्लोबल' REIT संरचनाओं का प्रस्ताव करके, समिति का इरादा एसेट मालिकों को विभिन्न देशों में फैले पोर्टफोलियो को समेकित करने की अनुमति देना है। इससे निवेशकों को अधिक विविधीकरण (diversification) मिलेगा, जैसा कि अमेरिका, ऑस्ट्रेलिया और यूके जैसे स्थापित वित्तीय केंद्रों में पहले से ही हो रहा है।
रेगुलेटरी और टैक्स सुधार
लिक्विडिटी और वैश्विक भागीदारी बढ़ाने के लिए, रिपोर्ट में SEBI-रजिस्टर्ड REITs और InvITs को डिपॉजिस्ट्री रिसीट्स या सेकेंडरी लिस्टिंग के माध्यम से GIFT-IFSC एक्सचेंजों पर लिस्ट करने का सुझाव दिया गया है। यह डुअल-लिस्टिंग मॉडल भारतीय ट्रस्टों को अंतरराष्ट्रीय संस्थानों और प्रवासी भारतीय निवेशकों तक सीधी पहुंच प्रदान करने के लिए डिज़ाइन किया गया है।
इसके अलावा, पैनल ने प्रतिस्पर्धा सुनिश्चित करने के लिए टैक्स और रेगुलेटरी ढांचे में महत्वपूर्ण बदलावों का सुझाव दिया है। प्रमुख सिफारिशों में IFSCA और SEBI के तहत रजिस्टर्ड ट्रस्टों के बीच टैक्स समानता (tax parity) प्रदान करना शामिल है। समिति ने यह भी प्रस्ताव दिया है कि विदेशी निवेश से होने वाली आय गैर-निवासी यूनिटधारकों के लिए कर-मुक्त होनी चाहिए, जो कुछ वैकल्पिक निवेश फंडों (Alternative Investment Funds) को दी जाने वाली टैक्स व्यवस्था के समान है। अतिरिक्त रूप से, समिति IFSC-आधारित ट्रस्टों द्वारा भारतीय इक्विटी में किए गए निवेश के लिए मौजूदा सेक्टरल कैप और लॉक-इन आवश्यकताओं को शिथिल करना चाहती है, ताकि क्रॉस-बॉर्डर निवेश के लिए GIFT City का लाभ उठाने वाले प्रमोटरों के लिए बाधाओं को दूर किया जा सके। इन प्रस्तावों का अंतिम कार्यान्वयन IFSCA, वित्त मंत्रालय और SEBI के बीच सहयोग के साथ-साथ आयकर अधिनियम (Income Tax Act) में आवश्यक संशोधनों पर निर्भर करेगा।