Whalesbook
प्रॉपर्टी मार्केट में ICICI Pru AMC की स्ट्रैटेजी
ICICI Prudential Asset Management Company Limited ने इनकम देने वाली कमर्शियल रियल एस्टेट में एक सोची-समझी स्ट्रैटेजी के तहत कदम रखा है। Office Yield Optimiser Fund – AIF II का इस्तेमाल करते हुए, कंपनी ने NCP Commercials Private Limited में कंट्रोलिंग स्टेक हासिल कर लिया है, जिससे उन्हें नौ फ्लोर का प्राइम ऑफिस स्पेस मिल गया है। ₹525 करोड़ से ज़्यादा की इस डील का मकसद मुंबई में ग्रेड-ए (Grade-A) कमर्शियल इंफ्रास्ट्रक्चर की ज़बरदस्त डिमांड का फायदा उठाना है। लीज़ एग्रीमेंट पहले से ही मौजूद हैं, ऐसे में यह प्रॉपर्टी सालाना 8% से ज़्यादा का यील्ड देने के लिए तैयार है। साथ ही, 5% सालाना रेंटल इंक्रीमेंट क्लॉज़ महंगाई से बचाव भी करेगा।
वाडाला (Wadala) बनेगा नया बिजनेस हब?
पहले इंडस्ट्रियल एरिया के तौर पर जाना जाने वाला वाडाला इलाका अब एक सेकेंडरी बिजनेस डिस्ट्रिक्ट में बदल रहा है। इंफ्रास्ट्रक्चर में सुधार और बांद्रा-कुर्ला कॉम्प्लेक्स (BKC) और साउथ मुंबई से बेहतर कनेक्टिविटी इस बदलाव को सपोर्ट कर रही है। इस कॉरिडोर को टारगेट करके, ICICI Prudential अपने AIF को एक ऐसी लोकेशन के एप्रिसिएशन पोटेंशियल का फायदा उठाने के लिए तैयार कर रहा है, जिसने हाल के सालों में कई पुराने इलाकों को पीछे छोड़ दिया है। यह फंड की सातवीं कमर्शियल प्रॉपर्टी खरीद है, जो इस बात का संकेत देती है कि डोमेस्टिक इंस्टीट्यूशनल इन्वेस्टर्स अब नई डेवलपमेंट प्रोजेक्ट्स की बजाय तैयार और चालू प्रॉपर्टीज़ को ज़्यादा पसंद कर रहे हैं।
Varde Partners की एग्जिट स्ट्रैटेजी
Varde Partners ने इस प्रॉपर्टी से बड़ी पूंजी वृद्धि (Capital Appreciation) हासिल की है। 2019 में लगभग ₹1,100 करोड़ में इस टावर की कंट्रोलिंग एंटिटी खरीदने के बाद, Varde Partners ने Federal Bank और Trent Ltd जैसी कंपनियों को प्रॉपर्टी के कुछ हिस्से बेच दिए थे। इस फाइनल ट्रांज़ैक्शन से पहले, उन्होंने 120% से ज़्यादा का रिटर्न हासिल किया है। यह दिखाता है कि मुंबई में प्रीमियम, प्री-लीज्ड कमर्शियल एसेट्स में कितनी लिक्विडिटी है, भले ही ग्लोबल मैक्रो ट्रेंड्स में अनिश्चितता हो।
AIF में छुपे रिस्क
हालांकि 8% का यील्ड आकर्षक लग रहा है, लेकिन निवेशकों को कैटेगरी II अल्टरनेटिव इन्वेस्टमेंट फंड्स (AIFs) के रिस्क को भी समझना होगा। म्यूचुअल फंड्स के विपरीत, ये फंड्स आमतौर पर 5 से 10 साल तक के लिए लॉक-इन होते हैं, यानी पैसा आसानी से निकाला नहीं जा सकता। फिलहाल रेंटल इनकम से स्थिरता मिल रही है, लेकिन यह लेटेन्ट की क्वालिटी और वाडाला कॉरिडोर में लॉन्ग-टर्म लीजिंग डिमांड पर बहुत निर्भर करता है। कमर्शियल लीजिंग साइकिल या ऑक्यूपेंसी में किसी भी गिरावट से यील्ड कम हो सकता है। इसके अलावा, AIF स्ट्रक्चर में मैनेजमेंट फीस और सेटअप कॉस्ट ट्रेडिशनल इन्वेस्टमेंट व्हीकल्स से काफी ज़्यादा होती है, जो कुल रिटर्न को प्रभावित कर सकती है।