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एक्सप्रेसवे का 'एक्सप्रेस' असर
जैसे-जैसे 594 किलोमीटर लंबा गंगा एक्सप्रेसवे खुल रहा है, उत्तर प्रदेश के 12 जिलों में रियल एस्टेट का नक्शा बदलने लगा है। यह बड़ा इंफ्रास्ट्रक्चर प्रोजेक्ट शहर-केंद्रित विकास से हटकर एक नए कॉरिडोर-आधारित मॉडल की ओर इशारा कर रहा है, ठीक वैसे ही जैसे भारत की अन्य बड़ी परियोजनाओं ने प्रॉपर्टी की वैल्यू बढ़ाई है। उम्मीद है कि एक्सप्रेसवे के जंक्शन के पास प्रॉपर्टी की कीमतें बढ़ेंगी। यह यूपी के टियर-2 शहरों में देखी गई ट्रेंड के अनुरूप है, जहां 2025 की शुरुआत में प्रॉपर्टी की कीमतों में 17-24% सालाना वृद्धि हुई थी। ई-कॉमर्स और सप्लाई चेन में बदलाव के चलते लॉजिस्टिक्स और वेयरहाउसिंग सेक्टर पहले से ही पूरे देश में तेजी दिखा रहा है, और 2026 तक ग्रेड ए वेयरहाउस के किराए बढ़ने का अनुमान है।
विकास के तीन चरण
एक्सप्रेसवे के किनारे विकास कई चरणों में होगा। सबसे पहले, यानी खुलने के तुरंत बाद, फोकस 18 प्रमुख हाईवे एग्जिट्स से 5 किलोमीटर के दायरे में ग्रेड ए वेयरहाउस पर होगा। यह उस राष्ट्रीय ट्रेंड के अनुरूप है जहां 2027 तक क्वालिटी वेयरहाउस स्पेस 400 मिलियन वर्ग फुट तक पहुंचने की उम्मीद है। दूसरा चरण, यानी दूसरे से पांचवें साल तक, इंडस्ट्रियल एक्टिविटी लाएगा, जिसमें मैन्युफैक्चरिंग यूनिट्स और लॉजिस्टिक्स पार्क्स की मांग बढ़ेगी। इसके साथ ही हाउसिंग और रिटेल स्पेस का भी विस्तार होगा। तीसरा चरण, जो पांच से दस साल तक चलेगा, उसमें अधिक लैंड डेवलपमेंट, महत्वपूर्ण हाउसिंग ग्रोथ और लगातार इंडस्ट्रियल इन्वेस्टमेंट देखने को मिलेगा, खासकर उन इलाकों में जो अभी कम विकसित हैं। यह चरणबद्ध तरीका बड़ी इंफ्रास्ट्रक्चर परियोजनाओं के लिए आम है।
प्रमुख जिले और सेक्टर
नाइट फ्रैंक ने मेरठ और प्रयागराज को ऐसे जिले बताया है जो अपनी मौजूदा इंफ्रास्ट्रक्चर के कारण शुरुआती फायदे के लिए सबसे अच्छी स्थिति में हैं। हरदोई, उन्नाव, हापुड़ और रायबरेली को इंडस्ट्री और लॉजिस्टिक्स के लिए संभावित नियर-टर्म हब के तौर पर पहचाना गया है। सेक्टरों की बात करें तो अवसर विविध हैं: मेरठ नेशनल कैपिटल रीजन (NCR) से निकटता के कारण हाउसिंग ग्रोथ देख सकता है। प्रतापगढ़, उन्नाव और हापुड़ जैसे इलाकों में कोल्ड चेन सुविधाओं के विकसित होने की उम्मीद है, जबकि अमरोहा, बदायूं और शाहजहांपुर जैसे जिलों में मैन्युफैक्चरिंग फल-फूल सकती है। उत्तर प्रदेश एक्सप्रेसवे के साथ 27 इंडस्ट्रियल हब बनाने की योजना बना रहा है, जिनमें से 12 को प्राथमिकता दी गई है, ताकि मैन्युफैक्चरिंग और लॉजिस्टिक्स को बेहतर ढंग से जोड़ा जा सके।
व्यापक आर्थिक प्रभाव
गंगा एक्सप्रेसवे का विकास उत्तर प्रदेश के आर्थिक लक्ष्यों और भारत के इंफ्रास्ट्रक्चर पर फोकस के साथ तालमेल बिठाता है। राष्ट्रीय बजट इंफ्रास्ट्रक्चर खर्च को प्राथमिकता देना जारी रखे हुए है, और बड़े शहरों से परे नए रियल एस्टेट क्षेत्रों को जोड़ने वाले ट्रांसपोर्ट नेटवर्क में भारी निवेश की उम्मीद है। यह टियर-2 और टियर-3 शहरों के विकास को सपोर्ट करता है। यह एक्सप्रेसवे पश्चिमी यूपी के इंडस्ट्री, मध्य के कृषि क्षेत्रों और पूर्वी हब को जोड़ता है, जिससे उत्तरी भारत की आर्थिक प्रगति को बढ़ावा मिलेगा। इंडस्ट्रियल क्लस्टर पर सरकारी प्रयास और व्यापार को आसान बनाने के उपाय भी इन कॉरिडोर में निवेश को बढ़ावा दे रहे हैं।
संभावित जोखिम और चुनौतियाँ
जहां गंगा एक्सप्रेसवे विकास का वादा करता है, वहीं निवेशकों को संभावित जोखिमों पर भी विचार करना चाहिए। चरणबद्ध विकास का मतलब है कि पूर्ण आर्थिक और रियल एस्टेट लाभ में वर्षों लग सकते हैं, जिसमें महत्वपूर्ण गतिविधि संभवतः चरण 2 और 3 में होगी। पिछली बड़ी परियोजनाओं में निर्माण में देरी, भूमि अधिग्रहण की समस्याएं और सहायक इंफ्रास्ट्रक्चर के विकास में धीमी गति जैसी चुनौतियाँ देखी गई हैं। शुरुआत में प्रॉपर्टी की कीमतों में सट्टा-आधारित उछाल की चिंताएं हैं, ठीक वैसे ही जैसे अन्य एक्सप्रेसवे के मामले में हुआ था जहां कीमतें मांग से तेज बढ़ीं। विकास 12 जिलों में फैलने के बजाय कुछ ही क्षेत्रों में केंद्रित भी हो सकता है, जैसा कि दिल्ली के पास केंद्रित यूपी के इलेक्ट्रॉनिक्स बूम में देखा गया था। सफलता निरंतर सरकारी समर्थन, स्थानीय योजना, रोजगार सृजन और सतत विकास पर निर्भर करेगी। रेगुलेटरी मुद्दे और पर्यावरणीय मंजूरी भी देरी और लागत में वृद्धि का कारण बन सकती है।