प्रवर्तन निदेशालय (ED) ने FY24 से अब तक ₹73,000 करोड़ की संपत्ति कुर्क की है, जिसमें FY27 के पहले पांच महीनों में ₹10,000 करोड़ शामिल हैं। यह कार्रवाई घर खरीदारों को बचाने और फंड डायवर्जन रोकने के लिए है, लेकिन इससे प्रोजेक्ट्स में रुकावट और कानूनी अड़चनें भी पैदा हो सकती हैं।
घर खरीदारों के लिए ED की बड़ी कार्रवाई
प्रवर्तन निदेशालय (ED) भारतीय रियल एस्टेट सेक्टर में एक बड़ी ताकत बनकर उभरा है। हजारों घर खरीदारों की शिकायतों को दूर करने के लिए, ED ने FY24 से अब तक करीब ₹73,000 करोड़ की संपत्ति कुर्क या restituition (वापसी) का काम किया है। चालू फाइनेंशियल ईयर (FY27) के पहले पांच महीनों में ही, ED ने लगभग ₹10,000 करोड़ के घर खरीदारों को वापस दिलाने में मदद की है। यह दिखाता है कि ED उन डेवलपर्स पर ज़्यादा फोकस कर रहा है जिन पर कंस्ट्रक्शन के लिए लिए गए पैसे को दूसरी जगहों पर लगाने का आरोप है।
यह कार्रवाई क्यों खास है?
रियल एस्टेट (रेग्युलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट (RERA) या इंसॉल्वेंसी एंड बैंकरप्सी कोड (IBC) के विपरीत, जो प्रोजेक्ट कंप्लीशन या डेट रिजॉल्यूशन पर ध्यान देते हैं, ED की कार्रवाई प्रिवेंशन ऑफ मनी लॉन्ड्रिंग एक्ट (PMLA) के तहत होती है। ED जांच कर रहा है कि क्या डेवलपर्स ने घर खरीदारों से बड़ी रकम (अक्सर सबवेंश्न स्कीम के ज़रिए) ली और फिर उस पैसे को दूसरे प्रोजेक्ट्स या बिज़नेस में लगा दिया। इस वजह से, कई खरीदारों को ऐसे घरों के लिए होम लोन चुकाना पड़ रहा है जो या तो पूरे नहीं हुए या कभी शुरू ही नहीं हुए। सुप्रीम कोर्ट ने भी इस मामले में अधिकारियों पर दबाव बढ़ाया है, जिससे ED का यह एक्शन खरीदारों के लिए एक ज़रूरी, पर जटिल, रास्ता बन गया है।
किन डेवलपर्स पर कसा शिकंजा?
यह कार्रवाई ज़्यादातर दिल्ली-NCR रीजन में केंद्रित है और कई बड़े बिल्डरों को प्रभावित कर रही है। उदाहरण के लिए, Raheja Developers जांच के दायरे में है, ED ने मनी लॉन्ड्रिंग की जांच के तहत लगभग ₹2,399 करोड़ की संपत्ति कुर्क की है। इसके अलावा, Earth Infrastructure, Imperia Structures, CHD Developers, और Ninex Developers जैसी कंपनियां भी प्रोजेक्ट में देरी और फंड मैनेजमेंट को लेकर रेगुलेटरी एक्शन या मुकदमे का सामना कर रही हैं। ये मामले बताते हैं कि ED उन कंपनियों को निशाना बना रहा है जहां फंड डायवर्जन के आरोप लगे हैं।
घर खरीदारों के लिए उम्मीद और खतरा
ED की दखलअंदाज़ी से फंड रिकवरी की उम्मीद तो जगी है, लेकिन यह प्रोजेक्ट डिलीवरी की गारंटी नहीं है। खरीदारों को समझना होगा कि जब ED किसी डेवलपर की संपत्ति कुर्क करता है, तो यह प्रॉपर्टी को बेचने से रोकने के लिए एक कानूनी कदम है। लेकिन, संपत्ति फ्रीज होने से कभी-कभी एक अनचाहा नतीजा यह हो सकता है कि कंस्ट्रक्शन का काम पूरी तरह से रुक जाए। अगर डेवलपर के फंड अटक जाते हैं या अकाउंट फ्रीज हो जाते हैं, तो कॉन्ट्रैक्टर्स और वेंडर्स को तुरंत भुगतान करने की क्षमता खत्म हो जाती है।
इसके परिणामस्वरूप, जो कदम न्याय की ओर बढ़ाया गया था, वह सालों तक कानूनी कार्यवाही का कारण बन सकता है। कई मामलों में, प्रॉपर्टी का हैंडओवर तब तक रुका रहता है जब तक मामला कोर्ट में चलता रहता है। असलियत यह है कि ED की कार्रवाई मुख्य रूप से डेवलपर्स को प्रोजेक्ट पूरा करने या ड्यूज़ सेटल करने के लिए मजबूर करने का एक दबाव बनाने वाला टूल है, न कि सीधे कंस्ट्रक्शन मैनेजमेंट करने वाला।
प्रभावित पक्षों के लिए आगे क्या देखना ज़रूरी है?
घर खरीदारों के लिए आगे सबसे महत्वपूर्ण बातें हैं चल रहे कोर्ट केस की स्थिति और संबंधित डेवलपर की फाइनेंशियल हेल्थ। अगर ED की कुर्की के बाद किसी नए डेवलपर की नियुक्ति होती है या कोर्ट की निगरानी में किसी खास प्रोजेक्ट के फंड जारी किए जाते हैं, तो प्रोजेक्ट पूरा होने का रास्ता निकल सकता है। इसके विपरीत, अगर कोई कंपनी लंबे समय तक लिक्विडेशन प्रोसेस में चली जाती है, तो प्रॉपर्टी पर कब्ज़ा मिलने से पहले लेनदारों के दावों का निपटारा प्राथमिकता बन जाएगा। घर खरीदारों को यह उम्मीद करने के बजाय कि ED की कार्रवाई से तुरंत घर मिल जाएगा, संपत्ति को अनलॉक करने के उपायों पर बारीकी से नज़र रखनी चाहिए।