दुबई प्रॉपर्टी में लौटे भारतीय खरीदार, अब छोटी डील पर फोकस

भारतीय निवेशक अब सावधानी से दुबई के रियल एस्टेट बाजार में लौट रहे हैं। लग्जरी प्रॉपर्टी की जगह अब छोटे, किराए पर देने लायक यूनिट्स पर ध्यान केंद्रित किया जा रहा है, जिससे औसत ट्रांजेक्शन वैल्यू में गिरावट आई है।

क्या हुआ है?

भू-राजनीतिक अनिश्चितता के दौर के बाद भारतीय निवेशक धीरे-धीरे दुबई प्रॉपर्टी मार्केट में वापसी कर रहे हैं। हालांकि, निवेश का तरीका काफी बदल गया है। भले ही दिलचस्पी बढ़ रही है, लेकिन यह पिछले सालों की रफ्तार से नहीं चल रही है। इसके बजाय, भारतीय खरीदार सावधानी बरत रहे हैं और लग्जरी प्रॉपर्टी की जगह छोटे ट्रांजेक्शन साइज वाली और तुरंत किराया देने वाली संपत्तियों को प्राथमिकता दे रहे हैं।

आंकड़े बताते हैं कि भारतीय खरीदारों के लिए पसंदीदा डील साइज घटकर AED 1.2 मिलियन से AED 1.5 मिलियन के बीच आ गया है। यह हालिया भू-राजनीतिक तनाव से पहले देखे गए AED 2 मिलियन से अधिक के औसत से एक उल्लेखनीय गिरावट है। निवेशक अब हाई-एंड विला और पेंटहाउस से हटकर अच्छी कनेक्टिविटी वाले इलाकों में स्टूडियो और छोटे 1BHK या 2BHK यूनिट्स की ओर रुख कर रहे हैं।

निवेश की रणनीति क्यों बदली?

इस बदलाव के पीछे दो मुख्य कारण हैं: निवेशकों में कम जोखिम लेने की प्रवृत्ति और कम जोखिम वाले वैकल्पिक निवेश विकल्पों की उपलब्धता। फॉरेन करेंसी नॉन-रेजिडेंट (FCNR) बैंक डिपॉजिट पर वर्तमान में 7% तक का रिटर्न मिल रहा है, जो एक सुरक्षित आय का जरिया प्रदान करता है जिसमें प्रॉपर्टी के रखरखाव या बाजार की निगरानी की कोई जरूरत नहीं है। कई अनिवासी भारतीयों के लिए, यह एक मजबूत बेंचमार्क बनाता है जिसके मुकाबले वे किसी विदेशी देश में प्रॉपर्टी खरीदने के संभावित रिटर्न और जोखिमों का मूल्यांकन करते हैं।

इसके अलावा, गोल्डन वीज़ा की सीमा, जिसने पहले कई भारतीय खरीदारों को AED 2 मिलियन से ऊपर की प्रॉपर्टी खरीदने के लिए प्रेरित किया था, अब सभी निवेशकों के लिए प्राथमिक ड्राइवर नहीं रह गई है। कई लोग अब AED 1.5 मिलियन के आसपास की प्रॉपर्टी से संतुष्ट हो रहे हैं, जो बताता है कि वीज़ा-लिंक्ड निवेश लक्ष्यों पर उपयोगिता और किराये का तर्क हावी हो गया है।

यील्ड और रेंटल की हकीकत

दुबई रियल एस्टेट मार्केट को किराये की उम्मीदों में भी बदलाव का सामना करना पड़ रहा है। अनुमानों से पता चलता है कि सकल किराये की यील्ड (संपत्ति मूल्य के प्रतिशत के रूप में वार्षिक किराया) 2026 तक घटकर 5.5% से 7% हो सकती है। यह 7% से 9% की रेंज से एक कदम नीचे है जो दो साल पहले संभव थी। यील्ड में इस कमी का मतलब है कि निवेशकों को अधिक चयनात्मक होने की आवश्यकता है। लगातार मांग वाले प्राइम लोकेशन में प्रॉपर्टी को प्राथमिकता दी जा रही है, जबकि परिधीय क्षेत्रों में सट्टा खरीदारी काफी कम हो गई है।

निवेशकों को क्या ट्रैक करना चाहिए?

दुबई प्रॉपर्टी पर विचार करने वालों के लिए, वर्तमान माहौल में केवल स्थान या डेवलपर ब्रांड के बजाय डील की बुनियादी बातों पर ध्यान केंद्रित करने की आवश्यकता है। निवेशक पूंजी प्रतिबद्ध करने से पहले एग्जिट विकल्पों, रखरखाव लागत और विशिष्ट इमारतों में वास्तविक किराये की मांग पर तेजी से सवाल उठा रहे हैं।

आने वाले महीनों के लिए मुख्य निगरानी योग्य बातें शामिल हैं:

• किराया बाजार के रुझान: यह निगरानी करना कि किराये की वृद्धि संपत्ति की कीमतों के रुझान के साथ तालमेल बिठा सकती है या नहीं ताकि यील्ड स्थिर रहे।
• डेवलपर का डिलीवरी रिकॉर्ड: यह सुनिश्चित करना कि चुनी गई डेवलपर के पास समय पर प्रोजेक्ट पूरा करने और गुणवत्ता मानकों को बनाए रखने का इतिहास हो।
• मुद्रा और ब्याज दरें: चूंकि FCNR जमा प्रॉपर्टी के साथ प्रतिस्पर्धा करते हैं, वैश्विक ब्याज दरों में बदलाव निवेशकों द्वारा पूंजी निवेश करने के तरीके को प्रभावित करना जारी रखेंगे।
• बाजार अवशोषण: स्टूडियो और 1BHK सेगमेंट में नई सप्लाई कितनी जल्दी अवशोषित हो रही है, इसकी ट्रैकिंग करना, क्योंकि इससे पता चलेगा कि किराये की यील्ड आकर्षक बनी रहती है या नहीं।