डेवलपर्स पर जेल का खतरा? महाRERA के नए SOP से घर खरीदारों को राहत, रियल एस्टेट में हलचल!

महाRERA ने कसा शिकंजा: डेवलपर जवाबदेही के लिए नया SOP

महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (MahaRERA) ने एक अभूतपूर्व मानक संचालन प्रक्रिया (SOP) का अनावरण किया है, जिसे राज्य भर में घर खरीदारों के लिए मुआवज़े की वसूली को संभालने के तरीके को बेहतर बनाने के लिए डिज़ाइन किया गया है। बॉम्बे हाई कोर्ट के निर्देशों के बाद जारी, यह SOP डेवलपर्स को खरीदारों के प्रति उनके वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के लिए एक औपचारिक, समय-सीमा वाली प्रवर्तन मार्गिका (enforcement pathway) पेश करता है, जैसे विलंबित कब्ज़ा, निर्माण दोष या सुविधाओं का अभाव। यह MahaRERA द्वारा ऐसे कड़े उपायों का पहला औपचारिक संहिताकरण है।

नए SOP का विवरण

• अथॉरिटी ने घर खरीदारों को दिए गए मुआवज़े को वसूलने के लिए एक स्पष्ट, संरचित प्रक्रिया स्थापित की है।
• प्रारंभिक मुआवज़ा आदेश से लेकर अंतिम वसूली कार्रवाई तक, प्रत्येक चरण अब समय-सीमा वाला और अनुक्रमिक है, जिससे प्रशासनिक अस्पष्टता कम होती है।
• यह प्रक्रिया मुआवज़ा आदेश से शुरू होती है, जिसके बाद डेवलपर के लिए 60-दिवसीय अनुपालन अवधि (compliance period) होती है।
• यदि बकाया का भुगतान नहीं किया जाता है, तो घर खरीदार अनुपालन न करने का आवेदन (non-compliance application) दाखिल कर सकते हैं, जिसे MahaRERA चार सप्ताह के भीतर सुनेगा।

अनिवार्य संपत्ति प्रकटीकरण और वसूली

• एक महत्वपूर्ण नया कदम डेवलपर्स से एक हलफनामा (affidavit) दाखिल करने की मांग करता है जिसमें सभी चल और अचल संपत्तियों, बैंक खातों और वित्तीय निवेशों का खुलासा करना होगा यदि वे प्रारंभिक आदेश के बाद मुआवज़ा देने में विफल रहते हैं।
• MahaRERA जिला कलेक्टर को वसूली वारंट (recovery warrant) जारी कर सकता है ताकि यदि भुगतान अभी भी तय नहीं होता है तो संपत्ति, बैंक खाते और निवेश कुर्क (attach) किए जा सकें।
• वसूली वारंट, जिनका पहले असंगत रूप से उपयोग किया जाता था, अब प्रक्रिया में एक अनिवार्य वृद्धि चरण (escalation step) है।

घर खरीदारों को राहत और विश्वास में वृद्धि

• घर खरीदारों के लिए, SOP बहुत ज़रूरी स्पष्टता, पूर्वानुमेयता (predictability) और एक परिभाषित प्रवर्तन मार्ग लाता है।
• पहले, खरीदारों को अक्सर अनुकूल आदेश मिलने के बाद भी लंबी देरी का सामना करना पड़ता था, जिसमें डेवलपर्स प्रक्रियात्मक खामियों का फायदा उठाते थे।
• नई प्रणाली खरीदारों को ठीक से जानने देती है कि कब आवेदन दाखिल करना है और यदि कोई डेवलपर चूक करता है तो किन वृद्धि चरणों (escalation steps) की उम्मीद करनी है।
• अनिवार्य संपत्ति प्रकटीकरण अपर्याप्त धन के दावों को संबोधित करता है, जिससे वसूली अधिक यथार्थवादी हो जाती है, खासकर रुके हुए (stalled) परियोजनाओं के लिए।

डेवलपर्स को कड़ी जवाबदेही का सामना करना पड़ेगा

• डेवलपर्स के पास अब मुआवज़ा आदेशों का पालन करने के लिए 60-दिवसीय सख्त समय-सीमा है।
• पालन न करने पर मामला प्रिंसिपल सिविल कोर्ट (Principal Civil Court) तक जा सकता है।
• कोर्ट जानबूझकर भुगतान न करने या संपत्ति छिपाने पर तीन महीने तक की सिविल कैद (civil imprisonment) की सज़ा सुना सकता है, जो MahaRERA के प्रवर्तन ढांचे (enforcement framework) के लिए पहली बार है।
• इसका उद्देश्य भविष्य में चूक को रोकना और रियल एस्टेट क्षेत्र में अधिक जवाबदेही सुनिश्चित करना है।

व्यापक क्षेत्र पर प्रभाव

• SOP से रियल एस्टेट डेवलपर्स के बीच अनुपालन अनुशासन (compliance discipline) में महत्वपूर्ण सुधार की उम्मीद है।
• हालांकि, वसूली प्रक्रिया की प्रभावशीलता अभी भी जिला कलेक्टरों और सिविल अदालतों की परिचालन क्षमता पर निर्भर करेगी।
• छोटे डेवलपर्स को सख्त समय-सीमा और तत्काल वसूली कार्रवाइयों के कारण नकदी प्रवाह (cash flow) के दबाव का सामना करना पड़ सकता है।

प्रभाव

• इस नए SOP से रियल एस्टेट बाजार में खरीदारों का विश्वास काफी बढ़ेगा, जिससे संभावित रूप से अधिक पारदर्शी व्यवहार होंगे।
• डेवलपर्स को वित्त का प्रबंधन करने और परियोजना की समय-सीमा और खरीदार की प्रतिबद्धताओं का पालन करने के लिए अधिक दबाव का सामना करना पड़ेगा, जिससे संभावित रूप से अनुपालन लागत बढ़ सकती है या वित्तीय प्रबंधन सख्त हो सकता है।
• रियल एस्टेट कंपनियों में निवेशकों के लिए, इसका मतलब नियामक जोखिम (regulatory risk) में वृद्धि है और डेवलपर्स के वित्तीय स्वास्थ्य और अनुपालन ट्रैक रिकॉर्ड (compliance track records) का अधिक बारीकी से मूल्यांकन करने की आवश्यकता है।
• प्रभाव रेटिंग: 7/10

कठिन शब्दों की व्याख्या

• SOP (Standard Operating Procedure): एक प्रक्रिया को चरण-दर-चरण पूरा करने के लिए निर्देशों का एक सेट, जिसे कोई संगठन अपने कर्मचारियों को जटिल नियमित संचालन करने में मदद करने के लिए संकलित करता है।
• MahaRERA: महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी, महाराष्ट्र में रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए नियामक निकाय।
• Complainant: एक व्यक्ति जो किसी चीज़ के बारे में औपचारिक शिकायत करता है। इस संदर्भ में, यह एक घर खरीदार को संदर्भित करता है जिसने शिकायत दर्ज की है।
• Affidavit: एक लिखित बयान जिसे शपथ या पुष्टि द्वारा प्रमाणित किया जाता है, जिसे अदालत में सबूत के तौर पर इस्तेमाल किया जा सकता है।
• Recovery Warrant: एक अदालत या प्राधिकरण द्वारा जारी किया गया कानूनी आदेश जो अधिकारियों को ऋण वसूलने के लिए संपत्ति या संपत्तियों को ज़ब्त करने के लिए सशक्त बनाता है।
• Attachment: किसी निर्णय या कानूनी कार्रवाई के परिणाम लंबित होने पर, या निर्णय को संतुष्ट करने के लिए, किसी अदालत या सरकारी प्राधिकरण द्वारा संपत्ति की कानूनी जब्ती।
• Principal Civil Court: किसी जिले की मुख्य अदालत जो दीवानी मामलों (civil cases) को संभालने के लिए जिम्मेदार है।
• Wilful Non-payment: जानबूझकर भुगतान करने से इनकार करना या भुगतान करने में विफल रहना जब वह देय हो।
• Suppression of Assets: संपत्तियों को छुपाना या उनका खुलासा करने में विफल रहना जिन्हें कानूनी रूप से रिपोर्ट किया जाना चाहिए, अक्सर ऋण या करों का भुगतान करने से बचने के लिए।