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अटके प्रोजेक्ट्स को मिला नया सहारा
County Group ने गुरुग्राम (Gurugram) में स्थित दो बड़े अटके हुए हाउसिंग प्रोजेक्ट्स को अपने हाथ में ले लिया है। इस कदम से लगभग 400 ऐसे घर खरीदारों के लिए उम्मीद की किरण जगी है, जिन्हें प्रॉपर्टी का कब्ज़ा मिलने में एक दशक से ज़्यादा का समय लग गया। Ashiana Landcraft प्रोजेक्ट का अधिग्रहण नेशनल कंपनी लॉ ट्रिब्यूनल (NCLT) के ज़रिए हुआ, जबकि Ansal ग्रुप के एक प्रोजेक्ट का मामला सेटलमेंट के ज़रिए सुलझाया गया। इन दोनों डील्स को मिलाकर कंपनी को 2.6 मिलियन वर्ग फुट की कुल सेलएबल एरिया मिली है, जिससे ₹4,000 करोड़ तक का रेवेन्यू मिलने का अनुमान है।
यह डील County Group के लिए डिस्ट्रेस्ड रियल एस्टेट एसेट्स (distressed real estate assets) में एंट्री का एक अहम पड़ाव है। कंपनी इंसॉल्वेंसी प्रोसेस (insolvency process) का इस्तेमाल करके मुश्किल में फंसे डेवलपमेंट्स को अधिग्रहित कर रही है। Ashiana Landcraft प्रोजेक्ट में 2014 से 326 घर खरीदार फंसे हुए थे, जिन्हें समस्या से निकालने के लिए County Group ने ₹75 करोड़ सीधे लेंडर्स (lenders) को चुकाकर डील फाइनल की। दूसरे अधिग्रहण में, Ansal ग्रुप के 10 एकड़ के प्रोजेक्ट में 42 खरीदारों को बाहर निकालने, पुरानी कंस्ट्रक्शन को तोड़कर नए सिरे से डेवलपमेंट शुरू करने की योजना है। इसे मिलाकर कुल 17 एकड़ का बड़ा डेवलपमेंट तैयार किया जाएगा। इस दूसरे ट्रांजैक्शन के लिए ₹110 करोड़ लेंडर्स को, ₹50 करोड़ लोकल अथॉरिटी को और डेवलपमेंट के लिए ₹1,300 करोड़ का अतिरिक्त निवेश प्लान किया गया है।
जमीन अधिग्रहण और नए प्रोजेक्ट्स का विस्तार
County Group सिर्फ अटके प्रोजेक्ट्स को ही नहीं, बल्कि नई जमीन के अधिग्रहण में भी सक्रिय है। हाल ही में कंपनी ने नोएडा के सेक्टर 151 में लगभग ₹473-475 करोड़ में 5 एकड़ जमीन खरीदी है। इस ज़मीन पर 1.1 मिलियन वर्ग फुट से ज़्यादा एरिया में 226 रेजिडेंशियल यूनिट्स का कम घनत्व वाला (low-density) प्रोजेक्ट बनाने की योजना है।
इसके अलावा, डेवलपर ने गाज़ियाबाद की वेव सिटी (Wave City) में करीब ₹400 करोड़ में 13.3 एकड़ जमीन भी अधिग्रहित की है। ये ज़मीन की खरीद कंपनी के हालिया प्रोजेक्ट डिलीवरी परफॉरमेंस के अनुरूप है, जिसने 2024 में ही 4 मिलियन वर्ग फुट से ज़्यादा एरिया डिलीवर किया है। कंपनी ने Ivory County और Jade County जैसे प्रोजेक्ट्स भी लॉन्च किए हैं, जिनमें से Jade County के पहले फेज में ही ₹1,600 करोड़ की प्री-सेल्स जनरेट हो चुकी है।
जमीन अधिग्रहण और प्रोजेक्ट डेवलपमेंट की यह रफ़्तार दिखाती है कि County Group अटके प्रोजेक्ट्स को पुनर्जीवित करने और रणनीतिक जमीन हासिल करके तेज़ी से स्केल करना चाहता है। यह रणनीति ऐसे मार्केट में वैल्यू तलाशती है जहां बिल्डर की विश्वसनीयता और प्रोजेक्ट को समय पर पूरा करने की क्षमता को ज़्यादा महत्व दिया जाता है।
डिस्ट्रेस्ड डील्स और मार्केट की चुनौतियाँ
Ashiana Landcraft और Ansal ग्रुप जैसे प्रोजेक्ट्स को अधिग्रहित करने में कई जोखिम जुड़े हैं। Ashiana Landcraft Realty Private Limited, जनवरी 2022 से कॉर्पोरेट इंसॉल्वेंसी रेज़ोल्यूशन प्रोसेस (CIRP) के अधीन थी, जिसका रेज़ोल्यूशन प्लान अगस्त 2023 में मंज़ूर हुआ था।
ज़्यादा चिंता की बात यह है कि Ansal ग्रुप पर पहले भी कई कानूनी और रेगुलेटरी जांच हो चुकी हैं। Ansal Properties & Infrastructure Ltd. का रिकॉर्ड अटके हुए प्रोजेक्ट्स से भरा रहा है, जिनमें Fernhill Group Housing Project और Ansal Hub-83 कमर्शियल प्रोजेक्ट (गुरुग्राम) शामिल हैं। बाद वाले मामले में, मनी लॉन्ड्रिंग और 1,000 से ज़्यादा निवेशकों से धोखाधड़ी के आरोप में एनफोर्समेंट डायरेक्टरेट (Enforcement Directorate) ने ₹82 करोड़ की संपत्ति अटैच की थी। इसके अलावा, सेक्टर 92 स्थित Ansal Heights को लगभग एक दशक से ज़्यादा समय से ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट (occupancy certificate) के बिना ही इस्तेमाल किया जा रहा है, जो निवासियों के लिए सुरक्षा और कानूनी चिंताएं खड़ी करता है।
NCR का रियल एस्टेट मार्केट भी धीरे-धीरे ठंडा पड़ रहा है। हाल की कीमतों में बढ़ोतरी के बाद, फाइनेंशियल ईयर 26 के लिए बिक्री में गिरावट आई है और इन्वेंटरी बढ़ रही है, जो बाज़ार की मांग में नरमी का संकेत देता है। जहां County Group की NCLT रणनीति एक समाधान की ओर ले जाती है, वहीं मुश्किल में फंसे पुराने डेवलपर्स से जुड़ाव और संभावित रूप से धीमा होता मार्केट एक चुनौती पेश करता है। प्रतिस्पर्धी अब ब्रांड रेपुटेशन और एग्जीक्यूशन पर ज़्यादा ध्यान दे रहे हैं, और बड़े लिस्टेड डेवलपर्स ज़मीन के सौदों पर हावी हैं। इससे कम स्थापित खिलाड़ियों के लिए एंट्री बैरियर (entry barrier) बढ़ जाता है।
NCR मार्केट के ट्रेंड्स और County Group का रास्ता
NCR का रियल एस्टेट मार्केट 2026 तक स्पेकुलेटिव बाइंग (speculative buying) से हटकर क्वालिटी, विश्वसनीयता और एंड-यूज़र डिमांड (end-user demand) की ओर बढ़ रहा है। द्वारका एक्सप्रेस-वे (Dwarka Expressway) जैसे इंफ्रास्ट्रक्चर डेवलपमेंट अभी भी रुचि जगा रहे हैं, जबकि लग्जरी हाउसिंग (luxury housing) सेगमेंट मज़बूत बना हुआ है।
County Group की डिस्ट्रेस्ड एसेट्स को एक्वायर करने और प्रीमियम प्रोजेक्ट्स डेवलप करने की रणनीति इस बदलते मार्केट के अनुरूप है। हालांकि, सफलता NCLT-रिजॉल्व्ड प्रोजेक्ट्स की जटिलताओं को मैनेज करने और मार्केट की चुनौतियों से निपटने पर निर्भर करेगी। कंसॉलिडेशन (consolidation) का मौजूदा दौर, जो बड़े और भरोसेमंद डेवलपर्स के पक्ष में है, यह बताता है कि भविष्य की ग्रोथ के लिए एग्जीक्यूशन क्षमता और फाइनेंशियल स्टेबिलिटी (financial stability) सबसे महत्वपूर्ण साबित होंगे।