बजट 2026: लग्जरी घरों की मांग बढ़ी, किफायती आवास संकट में

भारत का आवास बाजार एक महत्वपूर्ण मोड़ पर खड़ा है क्योंकि नीति निर्माता केंद्रीय बजट 2026 की तैयारी कर रहे हैं। कंसल्टेंसी फर्म अनाशॉक (Anarock) एक गहरे होते सामर्थ्य संकट को उजागर करती है, जो लग्जरी होम सेगमेंट में जबरदस्त उछाल के विपरीत है। 2025 में बेचे गए घरों की कुल कीमत 6% बढ़कर लगभग ₹6 लाख करोड़ हो गई, जबकि बिके हुए यूनिट्स की वास्तविक संख्या में 14% की महत्वपूर्ण गिरावट आई। यह उच्च-स्तरीय संपत्तियों की ओर एक संरचनात्मक बदलाव का संकेत देता है, जो सीधे तौर पर आम-बाजार (mass-market) आवास की आपूर्ति को प्रभावित कर रहा है।

यह असमानता स्पष्ट है। कुल आवासीय बिक्री में किफायती आवास का योगदान 2019 के 38% से घटकर 2025 में मात्र 18% रह गया है। इसके विपरीत, 2024 में लग्जरी होम बिक्री में 170% की भारी वृद्धि देखी गई, जिसे उच्च-नेट-वर्थ वाले व्यक्तियों (high-net-worth individuals) और अनिवासी भारतीयों (Non-Resident Indians) ने बढ़ावा दिया। भारत के शीर्ष सात शहरों में, ₹50 लाख से कम कीमत वाले नए घरों का हिस्सा 2018 के 52% से घटकर 2025 में केवल 17% रह गया है। अनाशॉक का अनुमान है कि भारत में शहरी आवास की कमी 94 लाख यूनिट है, जो समय पर नीतिगत हस्तक्षेप के बिना 2030 तक बढ़कर 3 करोड़ होने का अनुमान है।

वेतनभोगी परिवारों (salaried households) के लिए आवास सामर्थ्य (housing affordability) काफी खराब हो गई है। औसत गृह खरीदारों के लिए ईएमआई (EMI) - आय अनुपात (income ratio) लगभग 60% तक पहुंच गया है, जो 2020 में 43% से काफी अधिक है और टिकाऊ स्तरों (sustainable levels) से काफी ऊपर है। मध्यम-आय वर्ग के परिवारों को अब 40% का ईएमआई-से-आय अनुपात का सामना करना पड़ रहा है, जो पहले 28% था। बेंगलुरु में, ₹1 करोड़ से कम के घर खरीदने के इच्छुक 42% संभावित खरीदारों ने बताया कि वे अब उन्हें वहन नहीं कर सकते।

अनाशॉक के अनुसार, मुख्य समस्या मांग में नहीं, बल्कि आपूर्ति की अर्थशास्त्र (supply economics) में है। किफायती आवास परियोजनाओं (affordable housing projects) से केवल 10-12% का लाभ (margins) मिलता है, जो प्रीमियम विकास (premium developments) में प्राप्त 25-30% या उससे अधिक के विपरीत है। बढ़ती भूमि की कीमतें, निर्माण लागत और अनुमोदन में देरी व्यवहार्यता (viability) को कम कर देती है, जिससे डेवलपर्स उच्च-मूल्य वाली परियोजनाओं की ओर बढ़ते हैं।

बजट 2026 को पुरानी नीतिगत परिभाषाओं (policy definitions) को संबोधित करना चाहिए। किफायती आवास के लिए ₹45 लाख की वर्तमान मूल्य सीमा (price cap), जो 2017 में स्थापित की गई थी, अब अप्रचलित (obsolete) हो गई है और परिधीय स्थानों (peripheral locations) में भी व्यवहार्य शहरी परियोजनाओं को शामिल करने में विफल रहती है। अनाशॉक शहर-विशिष्ट संशोधन (city-specific revisions) की वकालत करता है, मुंबई महानगरीय क्षेत्र (Mumbai Metropolitan Region) के लिए ₹85 लाख और अन्य प्रमुख महानगरों (major metros) के लिए ₹75 लाख तक की सीमाएं प्रस्तावित करता है, जबकि कारपेट-एरिया मानदंडों (carpet-area norms) को बनाए रखता है।

एक महत्वपूर्ण बजट मांग (budget ask) किफायती आवास डेवलपर्स के लिए धारा 80-IBA (Section 80-IBA) कर अवकाश (tax holiday) को पुनर्जीवित करना है, जो 2021 में समाप्त हो गया था। इस प्रोत्साहन ने पहले आपूर्ति बढ़ाने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाई थी। अनाशॉक अटके हुए प्रोजेक्ट्स को खोलने के लिए इसे सीमित अवधि के लिए फिर से शुरू करने का सुझाव देता है।

इसके अतिरिक्त, फर्म सरकार से प्रधानमंत्री आवास योजना-शहरी 2.0 (PM Awas Yojana-Urban 2.0) के तहत क्रेडिट-लिंक्ड सब्सिडी योजना (Credit-Linked Subsidy Scheme - CLSS) का विस्तार करने का आग्रह करती है। इसमें सब्सिडी की सीमाएं बढ़ाना, पात्र ऋण राशि (eligible loan amounts) बढ़ाना और वितरण (disbursals) को सरल बनाना शामिल है ताकि बढ़ती ब्याज दरों का मुकाबला किया जा सके। ₹10,000-₹15,000 करोड़ का वार्षिक CLSS आउटले (outlay) पांच वर्षों में 20 लाख प्रथम-बार खरीदारों (first-time buyers) का समर्थन कर सकता है। शहरी अवसंरचना परियोजनाओं (urban infrastructure projects) को तेज करना भी महत्वपूर्ण है ताकि नए विकास क्षेत्रों (development zones) को खोला जा सके और शहर के केंद्रों पर दबाव कम हो सके। निर्णायक बजटीय हस्तक्षेप (decisive budgetary intervention) के बिना, भारत एक दो-स्तरीय आवास बाजार (two-tier housing market) में फंसने का जोखिम उठाता है, जिससे लाखों शहरी परिवार घर के स्वामित्व (home ownership) से बाहर हो जाएंगे।