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ब्लैकस्टोन से जुड़े Nexusmalls Whitefield ने कोलकाता के Diamond Plaza मॉल को ₹347.5 करोड़ में खरीद लिया है। यह डील भारत के बदलते रिटेल प्रॉपर्टी मार्केट में एक बड़ा विस्तार है।
डील का विवरण और REIT का प्रदर्शन
₹347.5 करोड़ के इस सौदे की घोषणा से Nexus Select Trust (NEXE) के शेयरों पर मामूली असर पड़ा है, जो हाल ही में ₹150 और ₹158 के बीच कारोबार कर रहे हैं। REIT के स्टॉक ने लगातार अच्छा प्रदर्शन किया है, जिसने पिछले एक साल में लगभग 15.66% और मई 2023 में अपने आईपीओ (IPO) के बाद से 44% से अधिक का रिटर्न दिया है। इस अधिग्रहण से Nexus Select Trust की नेट ऑपरेटिंग इनकम (NOI) बढ़ने की उम्मीद है और यह 'Nexus 2.0' रणनीति का समर्थन करता है। इस योजना का लक्ष्य 2030 तक REIT के मॉल पोर्टफोलियो और कुल लीज-योग्य क्षेत्र को दोगुना करना है। 244,000 वर्ग फुट में फैले Diamond Plaza के जुड़ने से REIT की भौगोलिक पहुंच में विविधता आएगी और पूर्वी भारत में इसकी स्थिति मजबूत होगी। यह क्षेत्र में ब्लैकस्टोन के पिछले निवेशों पर आधारित है, जिसमें ₹3,250 करोड़ में South City Mall की खरीद शामिल है।
ब्लैकस्टोन की इंडिया रणनीति और मार्केट आउटलुक
ब्लैकस्टोन ने भारत में $22 बिलियन से अधिक का निवेश किया है और इसका लक्ष्य इस राशि को दोगुना करना है, जिसमें स्थापित रिटेल प्रॉपर्टीज़ पर विशेष ध्यान दिया जा रहा है। भारत का एकमात्र रिटेल-केंद्रित REIT, Nexus Select Trust, इस रणनीति में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है, जो 15 शहरों में 19 मॉल का प्रबंधन करता है, जिसका कुल क्षेत्रफल 10.7 मिलियन वर्ग फुट है। उत्तरी कोलकाता के एक प्रमुख मॉल Diamond Plaza का अधिग्रहण, जहाँ सीधे प्रतिस्पर्धी कम हैं, दक्षिण कोलकाता के South City Mall की पिछली खरीद का पूरक है, जो शहर के रिटेल मार्केट के प्रति एक व्यापक दृष्टिकोण दर्शाता है। भारत के REIT मार्केट में महत्वपूर्ण वृद्धि की उम्मीद है, जहाँ 2030 तक रिटेल REITs का मूल्य ₹60,000-80,000 करोड़ तक पहुँच सकता है। विश्लेषकों का Nexus Select Trust के वैल्यूएशन मेट्रिक्स पर ध्यान गया है, जिसमें पिछले बारह महीनों का P/E अनुपात लगभग 45.63 है। यह इसे Brookfield India REIT (P/E 27.69-45.6) जैसे साथियों के रेंज में रखता है, लेकिन Embassy Office Parks REIT (P/E 100 से ऊपर) से नीचे है। भारत के समग्र रियल एस्टेट मार्केट में 2026 तक स्थिर वृद्धि का अनुमान है, जिसमें रिटेल लीजिंग के रुझान सकारात्मक संकेत दे रहे हैं और प्राइम मॉल्स में रिक्त दरें कम हैं, जैसे कि 2026 की पहली तिमाही में कोलकाता में ग्रेड ए मॉल की रिक्त दर 2.4% थी।
संभावित जोखिम और चुनौतियाँ
विस्तार के बावजूद, Nexus Select Trust के वैल्यूएशन और इसके कर्ज-आधारित अधिग्रहण रणनीति पर सवाल बने हुए हैं, जो वित्तीय मजबूती के संबंध में निवेशकों की जांच को आकर्षित कर सकता है। ई-कॉमर्स द्वारा संचालित रिटेल सेक्टर के निरंतर विकास के लिए टेनेंट मिक्स (tenant mix) और ग्राहक अनुभव में लगातार अनुकूलन की आवश्यकता होती है। यह गतिशीलता Diamond Plaza जैसी संपत्तियों पर आगंतुकों की संख्या और किराए की आय को प्रभावित कर सकती है। Diamond Plaza के पूर्व मालिक, Super Diamond Enterprises, को बहुत कम प्रमुख किरायेदारों के कारण जोखिमों का सामना करना पड़ा था, जिसमें Future Group जैसे शीर्ष ग्राहकों से राजस्व का एक महत्वपूर्ण हिस्सा आता था। जबकि Nexus Select Trust का लक्ष्य संपत्ति के उपयोग में सुधार करना है, किरायेदार संबंधों का प्रबंधन करना और आय स्रोतों में विविधता लाना इन जोखिमों को कम करने के लिए महत्वपूर्ण होगा। इसके अतिरिक्त, ब्लैकस्टोन की व्यापक रणनीति प्रतिस्पर्धी बने रहने के लिए गैर-पारंपरिक संपत्तियों और मध्य-श्रेणी के शहरों की ओर बढ़ रही है, जो बड़े शहरों में बड़े रिटेल सौदों के प्रति अधिक सतर्क दृष्टिकोण का संकेत दे सकता है, भले ही वे लाभदायक हों।
ग्रोथ रणनीति और निवेशक आउटलुक
Nexus Select Trust की 'Nexus 2.0' योजना का लक्ष्य 2030 तक अपने पोर्टफोलियो को दोगुना करना है, जिसमें ऐसी संपत्तियों पर ध्यान केंद्रित किया जाएगा जिन्हें सुधारा जा सके या जिनमें पहले से ही उच्च अधिभोग दर (high occupancy) हो। REIT के पास कर्ज के लिए महत्वपूर्ण गुंजाइश है, जिसका अनुमान लगभग $1 बिलियन है, जिससे यह अधिग्रहण के माध्यम से विकास को वित्तपोषित कर सकता है। विश्लेषकों का भारतीय REIT मार्केट के विकास की ओर इशारा है, जिसमें संस्थानों से बढ़ता निवेश और सितंबर 2025 तक ₹1.6 ट्रिलियन के बाजार मूल्य का अनुमान शामिल है। Nexus Select Trust की सफलता नई संपत्तियों को सुचारू रूप से एकीकृत करने, कर्ज को जिम्मेदारी से प्रबंधित करने और रिटेल रियल एस्टेट मार्केट के उतार-चढ़ाव से निपटने की उसकी क्षमता पर निर्भर करेगी, साथ ही भारत की बढ़ती उपभोक्ता खर्च क्षमता का लाभ उठाना भी महत्वपूर्ण होगा।