आंध्र प्रदेश में धारावी जैसा मॉडल, विशाखापत्तनम की झुग्गियों का होगा रीडेवलपमेंट

आंध्र प्रदेश सरकार ने विशाखापत्तनम की वेलमपेटा झुग्गी बस्ती में एक नए स्लम रीडेवलपमेंट प्रोजेक्ट को हरी झंडी दे दी है। यह एक पायलट प्रोजेक्ट है, जो मुंबई की धारावी झुग्गी के बड़े पैमाने पर हुए शहरी नवीनीकरण की तर्ज पर तैयार किया गया है। इसका मकसद सरकार पर भारी वित्तीय बोझ डाले बिना गरीबों के लिए आधुनिक आवास बनाना है।

इस प्रोजेक्ट को ग्रेटर विशाखापत्तनम म्युनिसिपल कॉर्पोरेशन (GVMC) 'डिज़ाइन, बिल्ड, फाइनेंस, एंड ट्रांसफर' (DBFT) आधार पर लागू करेगी। डेवलपर्स को सीधे नकद भुगतान करने के बजाय, सरकार उन्हें ट्रांसफरबल डेवलपमेंट राइट्स (TDR) के रूप में प्रोत्साहन देगी। इसका मतलब है कि जो डेवलपर्स नए आवास यूनिट बनाएंगे, उन्हें शहर में कहीं और अतिरिक्त फ्लोर स्पेस डेवलप करने के अधिकार मिलेंगे, जिन्हें वे या तो खुद इस्तेमाल कर सकते हैं या दूसरों को बेच सकते हैं। सरकार ने निजी ठेकेदारों के लिए 1:4 का अधिकतम TDR अनुपात तय किया है।

इस तरीके का उद्देश्य शहरी नवीनीकरण का वित्तीय बोझ राज्य के खजाने से हटाकर निजी बाजार पर डालना है। TDR देकर, सरकार निजी कंस्ट्रक्शन फर्मों को ऐसे प्रोजेक्ट्स में भाग लेने के लिए प्रोत्साहित कर रही है, जो अन्यथा कम मार्जिन वाले या जटिल हो सकते हैं। योजना के अनुसार, लगभग 177 परिवारों को समायोजित करने के लिए 12 मंजिला आवासीय परिसर का निर्माण किया जाएगा। यह प्रोजेक्ट करीब 1,986 वर्ग मीटर की छोटी जगह पर बनेगा। डेवलपर्स के लिए प्रोजेक्ट को व्यवहार्य बनाने हेतु, अधिकारियों ने कुछ नियमों में ढील दी है, जैसे बिल्डिंग सेटबैक और पार्किंग स्पेस की कम आवश्यकताएं। पार्किंग स्पेस अब कुल बिल्ट-अप एरिया का 10% होगा, जो सामान्य 22% की तुलना में काफी कम है।

हालांकि यह मॉडल सरकार के तत्काल खर्च को कम करता है, लेकिन इसमें कुछ खास एग्जीक्यूशन रिस्क भी हैं जिन पर निवेशकों और जानकारों को ध्यान देना चाहिए। सबसे बड़ी चुनौती TDR के मौनेटाइजेशन (पैसे में बदलने) की है। इस रीडेवलपमेंट की सफलता इस बात पर निर्भर करती है कि TDR का इस्तेमाल जहां किया जा सकता है, वहां रियल एस्टेट की मांग कितनी मजबूत है। अगर इन अधिकारों का बाजार मूल्य घटता है या अतिरिक्त फ्लोर स्पेस की मांग कमजोर रहती है, तो निजी डेवलपर्स की दिलचस्पी कम हो सकती है। इसके अलावा, घनी आबादी वाली और सीमित जगहों पर निर्माण कार्य में इंजीनियरिंग और लॉजिस्टिक्स से जुड़ी बड़ी चुनौतियां हैं, जिससे निर्माण में देरी का खतरा बढ़ जाता है।

इस मॉडल की दीर्घकालिक सफलता के लिए सामाजिक और प्रशासनिक पहलू भी महत्वपूर्ण हैं। यह सुनिश्चित करना होगा कि पात्र निवासी सफलतापूर्वक नई जगह पर शिफ्ट हों और नई सुविधाओं का रखरखाव ठीक से हो। यह विशाखापत्तनम इकोनॉमिक रीजन (VER) कार्यक्रम के तहत एक पायलट प्रोजेक्ट है, और सरकार वेलमपेटा के परिणामों का उपयोग पूरे राज्य में स्लम रीडेवलपमेंट के लिए एक व्यापक नीति बनाने की योजना बना रही है। अगली बड़ी खबर प्रतिस्पर्धी बोली प्रक्रिया के परिणाम होंगे, जो यह दर्शाएंगे कि निजी खिलाड़ी इस TDR-लिंक्ड डेवलपमेंट मॉडल में कितनी रुचि रखते हैं।