अगर आपके पास दो से ज़्यादा सेल्फ-ऑक्युपाइड घर हैं, तो आपको अतिरिक्त प्रॉपर्टी पर 'नोटिनल रेंट' पर टैक्स देना पड़ सकता है। इस लायबिलिटी को मैनेज करने के लिए प्रॉपर्टी का कुछ हिस्सा परिवार के सदस्य को गिफ्ट करना एक कानूनी तरीका है। टैक्स प्लानिंग के लिए इनकम टैक्स के नियमों को समझना ज़रूरी है।
दो से ज़्यादा सेल्फ-ऑक्युपाइड घर: टैक्स का नया झंझट
भारत में इनकम टैक्स के नियमों के अनुसार, अगर आपके पास दो से ज़्यादा सेल्फ-ऑक्युपाइड घर हैं, तो एक खास टैक्स समस्या खड़ी हो सकती है। इनकम टैक्स एक्ट के तहत, आप ज़्यादा से ज़्यादा दो प्रॉपर्टी को सेल्फ-ऑक्युपाइड मान सकते हैं, यानी उन पर कोई टैक्स नहीं लगता। लेकिन, तीसरे या उससे आगे के किसी भी घर को 'लेट आउट' (किराए पर दिया गया) माना जाता है।
भले ही ये अतिरिक्त घर किराए पर न दिए गए हों और उनसे कोई कमाई न हो रही हो, फिर भी कानून के मुताबिक मालिकों को 'नोटिनल रेंट' पर टैक्स देना पड़ता है। यह नोटिनल रेंट उस प्रॉपर्टी से मिलने वाले अनुमानित किराए का होता है।
टैक्स बचाने के लिए प्रॉपर्टी गिफ्ट करने की स्ट्रैटेजी
कई प्रॉपर्टी रखने वाले परिवार के लिए, अपनी बेटी को प्रॉपर्टी का हिस्सा गिफ्ट करना मालिकाना हक को री-ऑर्गनाइज करने का एक आम तरीका है। अगर किसी के पास तीन या उससे ज़्यादा सेल्फ-ऑक्युपाइड घर हैं, तो किसी एक प्रॉपर्टी या ज्वाइंट प्रॉपर्टी का हिस्सा बेटी को ट्रांसफर करने से टैक्सपेयर के सीधे मालिकाना हक वाली प्रॉपर्टी की संख्या कम हो जाती है।
अगर इस ट्रांसफर के बाद आपके सेल्फ-ऑक्युपाइड घरों की संख्या दो की लिमिट तक आ जाती है, तो आप बाकी प्रॉपर्टीज़ पर लगने वाले नोटिनल रेंट टैक्स से बच सकते हैं।
यह ध्यान रखना ज़रूरी है कि ऐसे ट्रांसफर के लिए गिफ्ट डीड (gift deed) और रजिस्ट्रेशन जैसे कानूनी प्रोसेस होते हैं, जिनमें स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन चार्ज लगते हैं। इन खर्चों की तुलना नोटिनल रेंट से बचने पर होने वाली टैक्स बचत से करनी चाहिए। साथ ही, एक बार प्रॉपर्टी गिफ्ट हो जाने के बाद, दान देने वाले का उस पर कोई कानूनी हक नहीं रहता, जो कि एक परमानेंट ट्रांसफर होता है, न कि सिर्फ एक अकाउंटिंग एडजस्टमेंट।
मौजूदा टैक्स नियम और बजट अपडेट्स
कई टैक्सपेयर्स प्रॉपर्टी टैक्स नियमों में बदलाव के लिए हर साल आने वाले यूनियन बजट का इंतज़ार करते हैं। 2019 के बजट के बाद, सरकार ने सेल्फ-ऑक्युपाइड प्रॉपर्टीज़ के लिए एग्ज़म्प्शन लिमिट को एक से बढ़ाकर दो कर दिया था।
2025 के बजट में इस लिमिट में और बदलावों की चर्चाओं और अटकलों के बावजूद, कोई अमेंडमेंट नहीं किया गया। अभी भी दो घरों को सेल्फ-ऑक्युपाइड मानने का नियम ही लागू है।
प्रॉपर्टी मालिकों के लिए ज़रूरी बातें
प्रॉपर्टी ट्रांसफर करने से पहले, टैक्सपेयर्स को अपनी वेल्थ डिस्ट्रीब्यूशन और एस्टेट प्लानिंग पर लॉन्ग-टर्म असर का मूल्यांकन करना चाहिए। टैक्स फायदों को कानूनी मालिकाना हक के साथ संतुलित किया जाना चाहिए।
जब प्रॉपर्टी गिफ्ट की जाती है, तो उसे पाने वाला कानूनी मालिक बन जाता है और प्रॉपर्टी से जुड़े भविष्य के फैसले, जैसे उसकी बिक्री या आगे का ट्रांसफर, उसी के कंट्रोल में होंगे। इन्वेस्टर्स और घर के मालिकों को यह भी ध्यान रखना चाहिए कि अगर गिफ्ट की गई प्रॉपर्टी को बाद में बेचा जाता है, तो प्रॉपर्टी पाने वाले को कैपिटल गेन्स टैक्स (capital gains tax) भी देना पड़ सकता है।
अपने राज्य के हिसाब से लगने वाले स्टाम्प ड्यूटी और कानूनी ज़रूरतों को समझने के लिए किसी क्वालिफाइड टैक्स प्रोफेशनल से सलाह लेना हमेशा बेहतर होता है, क्योंकि ये नियम पूरे भारत में अलग-अलग हो सकते हैं।