जैसे ही FY2025-26 के लिए इनकम टैक्स रिटर्न (ITR) फाइल करने का सीजन शुरू हुआ है, घर मालिकों के लिए ब्याज पर मिलने वाली टैक्स छूट का असल असर कम होता दिख रहा है। पुराने टैक्स रिजीम में सेक्शन 24(b) और 80C के तहत छूट तो मिलती है, लेकिन ₹2 लाख की स्थिर लिमिट प्रॉपर्टी की बढ़ती कीमतों और ब्याज दरों के आगे बौनी साबित हो रही है। वहीं, नए टैक्स रिजीम की तरफ बढ़ता झुकाव, जिसमें ये छूटें शामिल नहीं हैं, खरीदारों को प्रॉपर्टी की असल कीमत और लोन प्लानिंग का तरीका बदलने पर मजबूर कर रहा है।
क्या हुआ?
FY2025-26 के लिए इनकम टैक्स रिटर्न (ITR) फाइलिंग का दौर शुरू होने के साथ ही होम लोन पर टैक्स छूट (Home Loan Tax Benefit) की चर्चा फिर गरमा गई है। टैक्सपेयर्स यह समझ रहे हैं कि घर खरीदने से जुड़ी पारंपरिक टैक्स छूटें, खासकर सेक्शन 24(b) के तहत ब्याज पर और सेक्शन 80C के तहत मूलधन पर, उनकी कुल फाइनेंशियल प्लानिंग में कितनी अहमियत रखती हैं। यह पड़ताल ऐसे समय में हो रही है जब हालिया इंडस्ट्री रिपोर्ट्स के अनुसार प्रॉपर्टी की कीमतें लगभग 7% बढ़ी हैं और हाउसिंग सेल्स में पिछले साल के मुकाबले 9% का इजाफा देखा गया है। कई लोगों के लिए, पुराने और नए टैक्स रिजीम के बीच चुनाव एक अहम सवाल बन गया है, खासकर इसलिए क्योंकि नया रिजीम आमतौर पर इन होम लोन टैक्स छूटों की इजाजत नहीं देता है।
पुराना बनाम नया रिजीम: क्या है चुनाव?
पुराने टैक्स रिजीम के तहत, होम लोन पर सेल्फ-ऑक्यूपाइड प्रॉपर्टी के लिए सालाना ₹2 लाख तक के ब्याज पर सेक्शन 24(b) के तहत छूट क्लेम की जा सकती है। इसके अलावा, सेक्शन 80C के तहत मूलधन की ₹1.5 लाख तक की रीपेमेंट पर भी छूट मिलती है। हालांकि, जो नया टैक्स रिजीम तेजी से लोकप्रिय हो रहा है, वह इन छूटों को खत्म कर देता है। टैक्सपेयर्स के लिए, यह फैसला अक्सर इन छूटों को ध्यान में रखने के बाद कुल टैक्स देनदारी की तुलना नए रिजीम की निचली टैक्स स्लैब दरों से करने पर निर्भर करता है। जैसे-जैसे नए रिजीम की लोकप्रियता बढ़ रही है, शहरी प्रॉपर्टी खरीदने के फैसलों में घर को 'टैक्स बचाने' के एक तरीके के तौर पर इस्तेमाल करने का पारंपरिक तर्क पहले की तुलना में कम महत्वपूर्ण होता जा रहा है।
महंगाई की मार: ₹2 लाख की लिमिट छोटी क्यों लगती है?
घर मालिकों के लिए सबसे बड़ी चिंताओं में से एक यह है कि होम लोन के ब्याज पर ₹2 लाख की टैक्स छूट की लिमिट दो दशक से भी ज्यादा समय से बदली नहीं है। मौजूदा ब्याज दरों के माहौल में, यह लिमिट उधारकर्ताओं की बढ़ती संख्या के लिए अपर्याप्त साबित हो रही है। उदाहरण के लिए, 8.5% की ब्याज दर पर ₹50 लाख के लोन के शुरुआती सालों में सालाना ब्याज ₹4 लाख से अधिक हो जाता है। इसका मतलब है कि ब्याज का लगभग आधा हिस्सा टैक्स छूट के लिए पात्र नहीं है, जिससे होम लोन को टैक्स बचाने के टूल के रूप में इस्तेमाल करने का प्रोत्साहन काफी कम हो गया है। जहां ये छूटें अभी भी ₹15 लाख से ₹35 लाख तक के लोन वाले अफोर्डेबल हाउसिंग खरीदारों के लिए राहत दे सकती हैं, वहीं मेट्रो शहरों में महंगी प्रॉपर्टी खरीदने वालों के लिए इनका असर कम है।
लेंडर्स का फोकस: टैक्स ब्रेक से ज्यादा कैश फ्लो पर
कुछ खरीदारों के लिए टैक्स बचाने के मकसद की अहमियत कम होने के साथ ही, लेंडर्स (बैंक और वित्तीय संस्थान) भी अपने लोन देने के तरीके बदल रहे हैं। वित्तीय संस्थान अब लोन आवेदकों की लोन चुकाने की क्षमता का मूल्यांकन, टैक्स-एडजस्टेड एफोर्डेबिलिटी के बजाय उनके वास्तविक कैश फ्लो और रीपेमेंट रेजिलिएंस के आधार पर कर रहे हैं। आजकल के असेसमेंट में नेट टेक-होम सैलरी, मौजूदा कर्ज और तनाव-परीक्षण (stress-tested) रीपेमेंट कैपेसिटी को प्राथमिकता दी जा रही है। यह बदलाव एक बड़े मार्केट ट्रेंड को दर्शाता है, जहां लेंडर्स यह सुनिश्चित करके डिफॉल्ट के जोखिम को कम करना चाहते हैं कि उधारकर्ता टैक्स छूट का दावा करें या न करें, वे अपनी EMI को पोस्ट-टैक्स आय से आराम से मैनेज कर सकें।
टैक्सपेयर्स को क्या ध्यान रखना चाहिए?
टैक्सपेयर्स को पुरानी टैक्स-बचत की रणनीतियों पर पूरी तरह निर्भर रहने के बजाय अपनी खास फाइनेंशियल प्रोफाइल पर ध्यान देना चाहिए। मौजूदा फाइलिंग सीजन के लिए सबसे अहम है अपनी कुल टैक्स देनदारी की तुलना करना – पुराने रिजीम (छूटों के साथ) और नए रिजीम (बिना छूटों के, लेकिन शायद कम दरों के साथ) के तहत भुगतान किए गए कुल टैक्स की तुलना। इसके अलावा, प्रॉपर्टी की मौजूदा लागतों के अनुरूप छूट की सीमाओं में संभावित संशोधन को लेकर चल रही चर्चाओं के बीच, टैक्सपेयर्स भविष्य की पॉलिसी में बदलावों पर सरकारी अपडेट्स पर भी नजर रख सकते हैं। फिलहाल, फाइनेंशियल प्लानिंग में होम लोन के संभावित टैक्स बेनिफिट से ज्यादा लंबी अवधि की लोन चुकाने की क्षमता और पर्सनल कैश फ्लो मैनेजमेंट को प्राथमिकता दी जानी चाहिए।