REITs में म्यूचुअल फंड्स की बड़ी चाल: इक्विटी री-क्लासिफिकेशन का असर

संस्थागत निवेशकों का बढ़ता रुझान

फाइनेंशियल सेक्टर में एक बड़ा बदलाव देखने को मिल रहा है। मल्टी-एसेट एलोकेशन फंड्स (Multi-asset allocation funds) रियल एस्टेट और इंफ्रास्ट्रक्चर व्हीकल्स (Infrastructure vehicles) में अपना एक्सपोजर बढ़ा रहे हैं। यह बदलाव सिक्योरिटीज एंड एक्सचेंज बोर्ड ऑफ इंडिया (SEBI) के उस फैसले के बाद आया है, जिसमें 1 जनवरी 2026 से रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) को इक्विटी-संबंधित इंस्ट्रूमेंट्स के तौर पर री-क्लासिफाई किया गया है। पहले इन एसेट्स को हाइब्रिड कैटेगरी में रखा जाता था, लेकिन अब रेगुलेटर्स ने इन्हें इक्विटी-हैवी पोर्टफोलियो में शामिल करने की मंजूरी दे दी है। इससे संस्थागत मैनेजर्स को REITs से मिलने वाले फिक्स्ड, रेंट-बैक्ड कैश फ्लो का फायदा उठाने का मौका मिला है।

फंड एलोकेशन में रणनीतिक अंतर

सभी एसेट मैनेजमेंट कंपनियां एक जैसी रणनीति नहीं अपना रही हैं। WhiteOak Capital Multi Asset Allocation Fund ने अपने निवेश को दोगुना करते हुए अप्रैल 2026 तक इसे 15.6% तक पहुंचा दिया है, जिससे यह इस स्पेस में एक लीडर बन गया है। इसके विपरीत, Quant और SBI जैसी फर्मों ने अपने निवेश कम किए हैं। ऐसा संभवतः लिक्विडिटी की चिंताओं या स्थानीय जोखिमों के आकलन के जवाब में किया गया है। यह अंतर एक बड़ी सच्चाई को उजागर करता है: भले ही रेगुलेटरी माहौल अनुकूल हो गया है, लेकिन केवल पांच लिस्टेड REITs का बाजार अभी भी सीमित है। मैनेजर्स को पता चल रहा है कि इन टाइट मार्केट्स में कीमतों में अस्थिरता लाए बिना बड़े निवेश के लिए लिक्विडिटी हमेशा पर्याप्त नहीं होती है।

जोखिम और लिक्विडिटी की चुनौतियाँ

रेगुलेटरी सपोर्ट के बावजूद, स्ट्रक्चरल जोखिम बने हुए हैं। REIT सेक्टर ब्याज दरों में उतार-चढ़ाव और कमर्शियल ऑफिस स्पेस की मांग जैसे मैक्रो-इकोनॉमिक फैक्टर्स के प्रति काफी संवेदनशील है। ब्रॉडर इक्विटी मार्केट के विपरीत, जहां कीमतों की खोज तेजी से होती है, REIT यूनिट्स को अक्सर लिक्विडिटी की समस्या का सामना करना पड़ता है, खासकर मार्केट में तनाव के दौरान। इसके अलावा, इंफ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (InvITs) अभी भी इक्विटी री-क्लासिफिकेशन से बाहर हैं और अपना हाइब्रिड स्टेटस बनाए हुए हैं। इससे अगर सामान्य रिस्क-ऑफ सेंटिमेंट हावी होता है तो कैपिटल आउटफ्लो का खतरा बना रहता है। निवेशकों को यह भी ध्यान देना चाहिए कि मैनेजमेंट फीस और SPV प्रोजेक्ट एग्जीक्यूशन (SPV project execution) जैसे ऑपरेशनल जोखिम भी मौजूद हैं, जो प्योर-प्ले इक्विटी इंडेक्स में नहीं होते।

भविष्य का दृष्टिकोण और मार्केट का परिपक्व होना

REITs को इक्विटी इंडेक्स में शामिल करने की योजना, जो जुलाई 2026 में है, पैसिव फंड इनफ्लो (Passive fund inflows) को बढ़ावा दे सकती है। इससे उन लिक्विडिटी डिस्काउंट्स (Liquidity discounts) में कमी आ सकती है, जो इन इंस्ट्रूमेंट्स को शुरुआत से ही झेलने पड़े हैं। एनालिस्ट्स का अनुमान है कि जैसे-जैसे बाजार का दायरा मौजूदा पांच लिस्टेड REITs और अठारह InvITs से आगे बढ़ेगा, यूनिट्स की आपूर्ति बढ़ने से कीमतों की बेहतर खोज संभव हो सकेगी। हालांकि, रेंटल यील्ड्स (Rental yields) पर निर्भरता, जो अक्सर लॉन्ग-टर्म कॉर्पोरेट कॉन्ट्रैक्ट्स से जुड़ी होती है, संस्थागत भागीदारी को भारत के कमर्शियल रियल एस्टेट फुटप्रिंट और इंफ्रास्ट्रक्चर प्रोजेक्ट एग्जीक्यूशन के विकास से जोड़े रखेगी।