Whalesbook
कमाई और दर्शकों की संख्या का अजीब खेल
वित्तीय प्रदर्शन और असल में सिनेमा हॉल में बैठने वाले लोगों की संख्या के बीच का यह अंतर, ग्राहकों के व्यवहार में बड़े बदलाव का संकेत है। यह रियल एस्टेट की वैल्यूएशन के पारंपरिक तरीकों को चुनौती दे रहा है। भले ही प्रीमियम प्राइसिंग और लग्जरी सेगमेंट के विस्तार के कारण बॉक्स ऑफिस कलेक्शन रिकॉर्ड स्तर पर पहुंच गया हो, लेकिन प्री-पैंडेमिक समय की तुलना में प्रति स्क्रीन दर्शकों की संख्या लगभग 20% कम हो गई है। यह अंतर कमर्शियल रियल एस्टेट के लिए एक अस्थिर कमाई का जरिया बनता है, जो ऐतिहासिक रूप से सिनेमाघरों को वीकेंड पर ट्रैफिक लाने वाले भरोसेमंद, हाई-वॉल्यूम मैग्नेट के रूप में देखता आया है।
'एंकर टेनेंट' का बदलता महत्व
मॉल-वाइड इकोसिस्टम में ट्रैफिक बनाए रखने के लिए सिनेमा मल्टीप्लेक्स पर पारंपरिक निर्भरता अब रिटेल ऑपरेटर्स के लिए एक व्यवहार्य रणनीति नहीं रह गई है। आज के दर्शक ज्यादा सेलेक्टिव हैं और कम बार आते हैं, जिससे सिनेमा का प्रदर्शन व्यापक रिटेल एक्टिविटी से अलग हो गया है। एनालिस्ट्स का कहना है कि मल्टीप्लेक्स में औसत टिकट की कीमत अब सिंगल-स्क्रीन रेट से 2 गुना से भी ज्यादा हो गई है, लेकिन इस कमाई की कीमत अस्थिर ट्रैफिक प्रोफाइल है। मॉल डेवलपर्स का फोकस अब सिर्फ दर्शकों की संख्या गिनने के बजाय, 'ड्वेल टाइम' (ग्राहक के रुकने का समय) और प्रति ग्राहक सेकेंडरी खर्च को बढ़ाने पर होना चाहिए, क्योंकि थिएटर अब रोजमर्रा की जरूरत की जगह एक हाई-इंटेंट डेस्टिनेशन (जहां लोग खास मकसद से आते हैं) के रूप में काम कर रहा है।
केवल 'यील्ड-ड्रिवन' मॉडल का जोखिम
इन्वेस्टर्स और प्रॉपर्टी मैनेजर्स को बढ़ी हुई कीमतों से राजस्व बढ़ाने और एडमिशन ग्रोथ में ठहराव को छुपाने की रणनीति पर सतर्क रहना चाहिए। 'प्रीमियमाइजेशन' पर निर्भरता मैक्रोइकोनॉमिक टाइटनिंग के समय में कमजोरी पैदा करती है। अगर आमदनी की तुलना में खर्च (डिस्क्रिशनरी स्पेंडिंग) बढ़ने की रफ्तार जारी रहती है, तो कम और महंगी सिनेमा विज़िट की ओर यह बदलाव एक खतरनाक मोड़ ले सकता है। इसके अलावा, मॉल ऑपरेटर्स क्रॉस-प्रमोशनल एक्टिवेशन्स के जरिए फुटफॉल के अंतर को पाटने की कोशिश करते हैं, तो उन्हें ओवरहेड कॉस्ट बढ़ानी पड़ती है। सिनेमा से चलने वाले फुटफॉल पर ऐतिहासिक निर्भरता, जो कि अंडर-परफॉर्मिंग रिटेल ज़ोन को सबसिडाइज करती थी, अब खतरनाक रूप से उजागर हो रही है। इससे यह संकेत मिलता है कि जिन प्रॉपर्टीज में खराब प्रदर्शन करने वाले मल्टीप्लेक्स का एक्सपोजर ज्यादा है, उन्हें अपनी एक्सपीरियंसियल ऑफरिंग्स में विविधता लाने में विफलता पर वैल्यूएशन में भारी कटौती का सामना करना पड़ सकता है।
कमर्शियल रियल एस्टेट को भविष्य के लिए तैयार करना
यह सेक्टर अब एक ट्रांज़िशन फेज में प्रवेश करने को मजबूर है, जहां लीज़ स्ट्रक्चर्स और एंकर टेनेंट एग्रीमेंट्स को नई, कम उपस्थिति वाली हकीकत के खिलाफ स्ट्रेस-टेस्ट करने की जरूरत है। जो डेवलपर्स 2020 से पहले के थ्रूपुट अनुमानों से चिपके रहेंगे, उन्हें भारी अंडरपरफॉर्मेंस का सामना करना पड़ सकता है, क्योंकि पीक वीकेंड रिलीज और वीक डे ट्राफ के बीच का अंतर बढ़ता जा रहा है। सफलता संभवतः सिनेमा के रिदम को व्यापक, विविध लाइफस्टाइल अनुभवों के साथ एकीकृत करने की क्षमता पर निर्भर करेगी, जहां थिएटर को सेंटर-वाइड लिक्विडिटी के एकमात्र ड्राइवर के बजाय एक बड़े, हाई-मार्जिन इकोसिस्टम के एक घटक के रूप में माना जाएगा।