एडेलवाइस म्यूचुअल फंड की CEO राधिका गुप्ता ने साफ कर दिया है कि SEBI की नजर में रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) फिक्स्ड इनकम प्रोडक्ट नहीं, बल्कि इक्विटी की श्रेणी में आते हैं। यह जानकारी ऐसे समय में आई है जब फंड हाउस Edelweiss Nifty REITs & Realty Index Fund लॉन्च कर रहा है। निवेशकों को यह समझना होगा कि REITs से किराया तो मिलता है, लेकिन इनकी यूनिट की कीमत बाजार से जुड़ी होती है और इसमें इक्विटी जैसे जोखिम शामिल हैं।
एडेलवाइस म्यूचुअल फंड की मैनेजिंग डायरेक्टर और CEO, राधिका गुप्ता ने रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) के वर्गीकरण को लेकर एक बड़ा स्पष्टीकरण दिया है। उन्होंने जोर देकर कहा कि भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (SEBI) REITs को फिक्स्ड- इनकम (Fixed Income) इंस्ट्रूमेंट की जगह इक्विटी (Equity) की श्रेणी में रखता है। यह बयान ऐसे समय में आया है जब फंड हाउस Edelweiss Nifty REITs & Realty Index Fund लॉन्च कर रहा है, जो निवेशकों को कमर्शियल रियल एस्टेट एसेट्स में निवेश का मौका देगा।
निवेशक क्यों कन्फ्यूज होते हैं?
कई निवेशक अक्सर REITs को बॉन्ड या फिक्स्ड डिपॉजिट के साथ मिला देते हैं, क्योंकि ये ट्रस्ट नियमित रूप से किराया (Rental Income) बांटते हैं। हालांकि, गुप्ता ने स्पष्ट किया कि यह नियमित आय वितरण उन्हें डेट (Debt) इंस्ट्रूमेंट नहीं बनाता। जबकि नियमित भुगतान ब्याज की तरह लग सकते हैं, REITs की अंतर्निहित यूनिट की कीमतें बाजार की स्थितियों के अनुसार घटती-बढ़ती रहती हैं, जो कि इक्विटी निवेश की एक मुख्य विशेषता है। फिक्स्ड- इनकम प्रोडक्ट्स के विपरीत, जो कैपिटल को सुरक्षित रखने पर ध्यान केंद्रित करते हैं, REITs बाजार की अस्थिरता (Volatility) के अधीन हैं।
कितना जोखिम है REITs में?
निवेशकों को जोखिम प्रोफाइल समझने में मदद करने के लिए, गुप्ता ने बताया कि प्योर-प्ले REIT इंडेक्स में ऐतिहासिक रूप से लगभग 10-11% की अस्थिरता देखी गई है। हालांकि यह व्यापक इक्विटी बाजार में अक्सर देखी जाने वाली 14-16% अस्थिरता से कम है, यह पारंपरिक डेट इंस्ट्रूमेंट्स से अपेक्षित स्थिर रिटर्न से काफी अधिक है। यह इस बात की पुष्टि करता है कि REITs को बाजार से जुड़े जोखिमों के साथ इक्विटी के एक रूप के रूप में माना जाना चाहिए।
नए फंड का लॉन्च
यह स्पष्टीकरण Edelweiss Nifty REITs & Realty Index Fund के लॉन्च के साथ मेल खाता है, जिसका न्यू फंड ऑफर (NFO) 5 अगस्त से 19 अगस्त, 2026 तक खुला रहेगा। यह फंड लगभग 60% एसेट्स REITs में और 40% रियल एस्टेट स्टॉक्स में आवंटित करने के लिए संरचित है। इस कंपोजिशन को देखते हुए, फंड हाउस ने इस प्रोडक्ट को 'बहुत अधिक' (Very High) जोखिम रेटिंग दी है।
निवेशकों के लिए अहम बातें
REITs में निवेश करने वाले निवेशकों को उन कारकों को समझना चाहिए जो इन निवेशों को संचालित करते हैं। चूंकि वे कमर्शियल रियल एस्टेट से जुड़े हैं, उनका प्रदर्शन ऑक्यूपेंसी रेट्स, लीज रिन्यूअल साइकिल और ऑफिस या रिटेल स्पेस की समग्र मांग से प्रभावित होता है। इसके अतिरिक्त, REITs की कीमतें ब्याज दर (Interest Rate) के उतार-चढ़ाव के प्रति संवेदनशील होती हैं; जब ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो वे इन ट्रस्टों के मूल्यांकन पर दबाव डाल सकती हैं।
एक्सपर्ट्स का सुझाव है कि निवेशकों को REITs को मुख्य रूप से पोर्टफोलियो डाइवर्सिफिकेशन (Diversification) के एक टूल के रूप में देखना चाहिए, न कि बैंक फिक्स्ड डिपॉजिट जैसी सुरक्षित संपत्तियों के विकल्प के रूप में। कमर्शियल प्रॉपर्टीज तक पहुंच प्रदान करके, जिन्हें सीधे स्वामित्व के लिए महत्वपूर्ण पूंजी की आवश्यकता हो सकती है, REITs रियल एसेट्स के लिए एक पुल के रूप में काम करते हैं। हालांकि, चूंकि वे बाजार से जुड़े हैं, इसलिए उन्हें आम तौर पर निवेश पोर्टफोलियो के इक्विटी हिस्से का हिस्सा बनना चाहिए। निवेशकों के लिए आगे की प्रमुख निगरानी यह होगी कि ब्याज दरों में बदलाव और प्रॉपर्टी मार्केट साइकिल इन होल्डिंग्स के रिटर्न और स्थिरता को कैसे प्रभावित करते हैं।